后疫情时代 北京楼市的“破”与“立”

楚一帆

众所周知，过去的几个月，我们正在经历着重大疫情的考验，幸好经过整个国家所有行业复工复产、保国安民的通力协作，疫情已经得到了控制，而房地产业作为中国经济的压舱石，也在多个方面起到至关重要的作用，北京作为房地产楼市的风向标也得到了广泛关注。

为此，新浪地产邀请了第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人高级董事温书阅以及第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想做客直播间，通过云论坛的方式一起问道“后疫情时代 北京房地产的‘破’与‘立’”

后疫情时代 北京楼市在惨痛中复苏

面对肆虐的新冠疫情，北京的楼市也是行业普遍关注的焦点，到底北京楼市在疫情当中有着怎样的变化？温书阅就此问题谈到：从整个楼市来看，无论是住宅、商业还是写字楼市场，都不可避免的遭到了非常大的打击，尤其以商业地产为主，商业地产里面尤其是零售类型的，依靠店铺实体消费的经济遭受了重大打击。

而从第一季度的报告中，我们也看到包括第一太平戴维斯在内的各个权威机构都在表达了一季度的净吸纳量是负增长的状态。

温书阅用“惨痛”来形容了北京楼市在疫情期间的特质，他表示，整个这次疫情可以用“惨痛”这个词并不过份，给所有的从业人员，在地产相关的产业的人员都得到了非常惨痛的一个结果。当然，在五月初，已有了复苏的迹象，尤其是商办市场复苏还是比较迅速的。很多机构也已经看到了整个市场复苏的迹象，这个复苏是以几何式的速度在增长。作为业内人我们也非常乐于看到这种现象。

李想就此问题也在数据方面给出了翔实的答案，他强调，2020年一季度增长负的6.8%，北京市增长是负的6.6%，这也客观反映了疫情对我国的经济活动有了全方位的冲击，房地产也不可避免的受到冲击。

根据北京市统计局公布的官方数据，一季度全市固定资产投资同比下降7.1%，房地产开发投资下降6.4%，新开工面积下降16.1%，商品住宅销售下降41.3%，商品住宅竣工下降了55.8%，全市的房地产开发资金到位率同比下降30.6%，反映出非常严峻的现实，整个的经济活动，包括房地产在内的经济活动都受到了很大的影响。

另外，一季度北京市的社会消费品零售总额同比下降21.5%，也是比较悲观的数字，但是我们要从悲观中看到希望和最本质的问题，尽管一季度的数据很惨淡，但是三月份开始，无论是全国还是北京，社会经济活动开始出现了反弹，出现了复苏，到五月份现在是两个半月的时间，整体的复苏节奏已经非常明确。

政策支持导向 楼市前景依然被看好

房地产行业作为中国经济的压舱石，政策导向尤为重要，在疫情期间，政府也出台了一揽子支持政策来保证市场的稳定，李想就此也通过三类政策的推出给我们做了深入的解读：

第一类、财政扶持政策。这个主要是针对受疫情影响较大的行业进行税费的优惠、减免，出台普惠性的降费政策，加大企业支持的力度，这类政策是属于中短期帮扶性的政策，短期肯定对企业的纾困有很大的帮助。

第二类、货币政策。从疫情开始到五月份，整个中国央行已经推出了两次降息，三次定向降准，分别是8000亿，5500亿和4000亿元，非常有利的支持实体经济和中小微企业应对疫情带来的负面影响。这是非常重要的，货币政策可以说是中短期的刺激政策，也可以说是中长期的金融方面支持政策，可以短期，也可以长期，实施是短期，但是作用是中长期的。

第三类、减负政策。聚焦于房地产领域的，房地产的供给端的政策，被称之为减负政策，过去的土地出让金的缴纳，开施工的建设时间线卡的比较死，现在由于疫情影响，时间线可以放松，这个可以说是减负，减轻了开发商的负担，这也是短期的政策。当然，在需求端，政府也在出台类似于加大公积金支持力度等政策来提升对疫情的抗压能力。

第四类、市场恢复政策。从市场的中长期来讲，土地出让和建设的要求还会恢复到原来的长短。一些城市的楼市松绑政策一日游的现象也是是一个非常明确的信号，就是房住不炒这个核心思想不能动摇。

北京商办市场最优质最良性 新商圈逆势增长

数据显示，一季度的北京商办市场依然惨痛，整个北京的空置率和租金确实如果把时间轴拉到五年这么长的话，整个的过去五年中，目前是过去五年租金最低点，空置率是最高点。但是，温书阅却对北京商办市场极为看好，他强调，从理性的角度看，因为市场本身就是一个供求关系决定的成熟市场，尤其是北京，我个人认为北京在整个中国的写字楼市场一直是最良性，最优质的写字楼市场。

从市场综合情况来判断，北京今明两年包括新兴区域是供应高峰，从四月份的综合数据来看，很多公司商圈的收入开始上涨，这就是一个完全数字化的可喜的形势了。以丽泽为例，疫情期间，一二月份中，第一个季度的市场表现远远好过于疫情之前，这就是一个逆势增长。理由其实比较简单，习惯了在甲级写字楼里办公的企业办公成本压缩，一些空置率高、租金低、楼宇品质好的新兴区域成为了首选，据统计丽泽区域的成交，一季度总成交量都好过了去年的总量。

也就意味着至少是去年的四倍，

当然，疫情也在倒逼行业做出反思，以后的项目打造更要注重品质和管理，

未雨绸缪来应对不确定性带来的问题。

零售、服务业或迎报复性增长

据2019年数据，服务业在中国的经济结构中占比已超50%，而疫情对服务业的打击也是非常明显的，在后疫情时代，服务业怎么复苏则成为了大众普遍关心的话题。温书阅对服务业的服务还是极为看好的：对于整个商业零售市场来说，这个复苏会比写字楼更快，经过三个月的需求压抑，无论是餐饮还是零售业都一定会有一个非常高速的报复性的增长，也相信第二季度零售市场爆发之后，可能是大家喜闻乐见的数字。

李想则从服务业在未来两个重要的点进行了判断：

依托于线上平台服务的新零售模式。在这次疫情中真的显示出非凡的态势。疫情期间的销售的情况来看，基本上拥有线上销售渠道的零售商或者是运营方，受到的损失是最小的，因为疫情期间的防控需求，大家只能通过线上下单，通过物流满足消费需求。大家可以选择的线上的品牌里，如果发展出了新零售和线上的消费，大家只能选你，没有选择。没有线上渠道的就吃亏了，未来零售商会通过疫情明确发展的方向。

社区商业。小而美，像人体的毛细血管一样，渗透到社区里面，它更接近百姓的需求，在关键时刻，比如说疫情的防控的要求下，只能在家里，但是民生类的，衣食住行的需求还是需要满足的。但是过去的购物中心，大卖场这种聚集性的模式在疫情的情况下肯定走不通了，社区的小而美反而可以满足这种需求，这种下沉的小而美的模式未来肯定也会有一定的发展潜力。

租赁市场需更健康的发展 长租公寓依然是蓝海

本次疫情的关键节点为春节，众所周知，春节后北漂返回城市，整个住宅租赁市场的高峰期，而因为疫情导致的租赁活动受到了影响，很多小区需要封闭式管理，疫情防控非常高，没有办法换房，一些不良的中介开始涨价，趁人之危，趁火打劫，市场也很混乱。

对此现象，李想表示，目前，我们根本没有一套行之有效的行业规范确保租赁市场的健康运营，现在无非就是企业的规则，租客的利益是没有办法保证的，以前租散房的时候吃亏，现在租长租公寓品牌的还在吃亏，这是不正常的现象，未来一定要纠偏、改善或者提高，甚至高到立法的程度。对比住宅销售市场，不能说非常的完美，但是经过二十多年的发展，已经有一套相对比较完备的法律、法规监管的体系，这一点值得租赁市场去学习和借鉴。

另外，李想还谈到，整个的租房租赁领域发展到现在，一直有一个问题，就是这些公寓的运营商，尤其是长租公寓的运营商，他们并没有形成一种很好的盈利的模式。尤其是在前一段时间，一些企业盲目的扩张自己的规模，导致盈利模式没有明确出来，导致自己的现金情况非常的岌岌可危19年时已有一批中小品牌的长租公寓运营商出现了暴雷，破产了，在这次疫情之下，长租公寓还会出现一些问题，这个行业会经历洗牌，中小型的，盈利能力不强，财务状况糟糕的企业会倒掉，留下一些企业会成为头部的资源。

但是，从长远看来，长租公寓市场目前来讲还是蓝海，这个市场潜力很大，有很大的空间供企业发展，有所作为。在解决掉一些羁绊问题后，在政策的指引和各个不同板块健康的促进下，整个行业变得更加规范，得到进一步健康的发展。

后疫情时期 行业变化成必 然倒逼催生新业态

疫情之下，各国经济社会发展面临冲击。与此同时，包括数字文化消费等产业则展现出强大的生命力。在后疫情时期，如何将新消费转化为推动经济复苏的抓手，成为社会各方的广泛关注。

温书阅也就后疫情时代多行业可能的变化给出了自己的预判：

首先，在商办领域，供需双方的心态都会产生变化，导致以前只看到租金上涨的市场环境不再存在，市场环境也会更迭。

其次，实操层面，具有辅助功能的短视频，虚拟看房等新兴的营销手段会产生变化，当然它不能替代传统的手段，大家作为辅助的手段一定会被普遍的运营，大家从这次的疫情中，从辅助手段中得到了一些好处，这些辅助手段在未来一定会有长期的蓬勃发展。

另外，新业态方面，以在线教育为例，这是少数几个在疫情期间得到发展契机的，可以想象的是类似于在线教育，在线会议，高度依赖互联网的行业，这些行业疫情期间没有受到很大的影响，反而获得了更大的契机。

总体来说，本次疫情对于整个行业发展，让大家更有向心力了，同时，基于总体中国式内需的信心，多个行业也会面临更多的发展机遇。

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文章来源:新浪乐居

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