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我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，沈阳全面放开人才落户对楼市有什么利好吗？
回答：沈阳楼市之前是全域限购，本地人限购2套，外地人只能买一套，而且必须提供连续缴纳6个月以上的社保证明。
沈阳这次全面取消人才落户政策，会极大的提升对东三省人口吸纳能力。
沈阳近几年人口增长势头良好，不仅是人口净流入，而且流入速度在加快。此次政策落地，势必加大沈阳人口流入的速度。
而在沈阳房子一半被外地人买走的现状下，此次人才落户政策一出，限购近乎0门槛。
当落户不再有障碍的时候，买房也不再有障碍！
预计，未来加入低门槛或零门槛落户的城市将越来越多
放开落户限制从短期来看无疑是对销售释放了一个积极信号，势必会刺激释放限购压抑下的刚性市场需求，有利于促进楼市成交降低库存风险
特别是目前楼市低迷，房企销售困局，政策松绑将有助于提高市场成交活跃度。
沈阳是弱二线城市里，唯一房价没有过完，且重点发展的城市了。沈阳价值被严重低估。想上车沈阳的，可以抓紧！
沈阳投资回报率高的板块 具体详见内部
提问：你好，坐标长沙，子弹150，名下有两套小户型，一套已经出了房产证，一套还在月供，想把两套小户型出手，换一套有长沙名校的学区房，还有两年小孩子要上小学，想问一下推荐长沙的哪个区和楼盘，或者，是否建议去深圳买房，可是又没有深圳的购房资格。谢谢，麻烦给我一些建议
回答：子弹150 投资建议去深圳更好，一线城市房价天花板更高，涨幅更稳
深圳目前是一线城市中最容易落户的，大专35岁以前，本科45岁以前。
长沙已经有2套，所以可以考虑改善置换 ，不建议继续加仓，投资采用一线+二线打法更好。
学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。
就是说买学区房尽量考虑自用，投资学区房不是第一选择。
其次，学区房指的是公办小学对口的房子，民办小学不算。
学区房是可以保证你凭户口或产证顺利入学的。
那些民办小学旁边的房子最多只能算位置较好的住宅而已。
最重要的一点是，选择学区房是要对综合考虑目标行政区的升学序列、竞争程度、学校特点。
就是不光只看学校，更要看所在区的竞争业态。
长沙性价比高的学区房推荐 详见内部分享。
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？
回答：详内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》
提问：星叔好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！
回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅
关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。
未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。
当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。
如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以_上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。
投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了
提问：星叔好，请问央行今年内多次降准，到底对我们购房者有什么直接影响吗？何时才是购房时机？
回答：简单来说几点降准对楼市影响：
1.全面降准，过半资金进入房地产，楼市利好。
2.房企融资贷款环境变松，利好房企。
3.一举三得，一则为楼市放水，二则促进销售成交，三则稳定房价上涨信心。
对购房者：
1.银行资金宽松，对于房企和购房者的贷款利率下调有积极的作用，进一步活跃房地产开发和房屋买卖的市场。
2.银行资金宽松，总体上后续放贷的节奏会加快，相关贷款业务也能够得到很好的支持，利好买房者。
关于购房时机：
今年大的基调应该是：宽货币+大基建+稳房产+去库存。
也将是全面降准降息之年。
LPR会继续降低毫无疑问，即使不降，各地也会通过降低加点数来显著降低刚需的房贷成本。
宽松的货币政策，积极的财政政策，外加大基建和稳房产，这些都有助于提振楼市信心
各种利好政策频出，现在就是买房的绝佳时机！
提问：星叔能否点评一下衡阳的房地产市场？现在投资买房稳赚吗？
回答：现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。
估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。
目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，最先收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……
这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。
所以不管你现在在哪里，一定要尽最大努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。
只有大城市，才有房地产。
抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。
普涨和大涨时代已经过去，选对城市选对区域选对产品才会稳赚不赔。
提问：请推荐一下今年可以下手的暴击区域？预算300-800w。纯投资，刚刚挤出来一张房票。前滩一直摇不到，也不抱太大希望了。
回答：除了前滩这种限价房，买到就能赚到这种，其他真没办法说确定性很大的。
提供两个思路，一种是买带学区的次新房，最好是双学区，九年一贯制也可以，吃学票增值的涨幅
另一种是近郊热点，比如前滩辐射区，张江辐射区，大虹桥辐射区埋伏。
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提问：星叔您好！坐标南宁，去年年底卖掉西乡塘北湖云星城市春天一套全款三房，一套有贷款的单间，然后置换买入一套二手青秀区万科城（现住），一套一手万科城明年底交房，准备以后给老人住我们附近以便协助接送小孩上学，还剩子弹25w,但是去年中还未学习到星叔经验购入了劣质资产，一间10平米的小商铺，在某大学旁集体用地开发的小型商业，合同说是21年交付，一间公寓，龙岗江边位置，龙光九龙台开发的，今年年中交付，还要20年后才能办证，现在地铁也不过了。这两个是分期付款的不占流水，但是也算小负债了，想问一下往下应该如何分配整理资产，或者做下一步的计划。对于公寓如何处置
回答：商铺和公寓我是一直不建议投资的，因为已经过了“一铺养三代”的黄金时期了
现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，商铺的投资回报率很低，公寓亦如此，40年产权，且水电都是商业用途，不值得投资，建议后面全部出手。
目前南宁2套房都属于刚需型，需要自住，所以子弹25不要在南宁再加仓，由于子弹偏少，外省投资推荐沈阳，二手房不限购
沈阳属于弱二线城市里唯一房价没有过完的，且重点发展的城市了，上车门槛低
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提问：星叔好，手上资金40w，考虑是在市里买房还是在老家建个小别墅，考虑最近事件，老家有山有水环境好，想建个小别墅，请星叔给个建议！
回答：首先明白一个道理，人往高处走！
越是大城市、竞争能力强的城市，无论是对孩子发展还是生活配套、资产保值都更强一些。
为了一代，为了能在城市链条上上一个台阶，还是在市里买。
最近很多人说向往乡村生活，要在农村买房
理由是压力小，自由自在，空气新鲜，没有疫情。
但是真要让他去在那里长期居住，可能用不上一个星期他就要重新返回那个拥挤、肮脏、破旧的城市
因为不方便的地方太多了，比如收不到快递，叫不了外卖，更重要的是没有合适的工作，一身本事无用武之地。
大城市房子自身就是带有价值的
你买的不光是房子本身居住价值，还有城市配套，例如教育、医疗、交通、生活娱乐。
城市是一个全社会大规模分工协作的地方，是所有人都能发挥其最大才能的地方，也是创造不断财富的地方。
为什么不把好钢用在刀刃上，给下一代走入社会有力助推一把！
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-10-10 18:30:46
