深圳楼市：南山房价全靠这个地段支撑，将成为领涨板块

忆困血馆闻

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问：老师，您好，关于房子的问题向您请教。目前状况：2017年在石岩宏发世纪买了88平房子，近三年几乎无涨幅，作为投资，当时买的实在有些不理智。最近宝安中心房价飙升，于是开始纠结要不要换房。我名下只有这一套房，如果换好一点的区位，只能卖掉石岩的房子才能凑够首付，想请教1.石岩的房子现在卖是不是比较好的时机，还有上涨空间吗？2.如果考虑投资是宝安中心区小两房潜力大，还是去沙井买大一些的房子潜力大？3.西乡合正汇一城小三房和深业新岸线小两房哪个值得投资？（考虑目前房价，新岸线的两房已超出资金范围，还有可能回落一些吗？）

答：你好，感谢赞赏！ 宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。建议出手。 这几个板块投资潜力对比： 西乡>宝中>沙井 优先幸福珺湾 中信湾上 合正汇一城

问：十三老师，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

答：你好，感谢赞赏！ 已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

问：老师，你好！我打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田

答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐

问：你好，我目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资新点的楼房。请问您如何建议？目前形势适合不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

答：你好，蔚蓝海岸1-4期 小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都非常好、社区配套完善、大花园，非常适合居家。并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观（类似于灯光秀、十一烟花放）。 优点 1.公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多 2.小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学便利 3.小区容积率低、房间采光好（高楼层有景观） 4.附近商业配套完善 5.登良地铁口物业 缺点 1.楼龄老一些 2.小区太大（约50栋） 蔚蓝海岸现在价格10万，一路之隔观海台15万，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，唯一就差一个学位，楼龄也有点老了。 同价位可以看看后海公馆、海境界、雍锦湾 考虑新盘可以关注华润城打新

问：首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

问：请教： 本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1

问：十三老师好，子弹100，年收入30多，工作分别在科苑和蛇口水湾，小宝一岁半，需要考虑到宝宝读书，想要居住面积大一些，我是否要考虑买到光明？老师您有适合的楼盘推荐么？

答：你好，考虑到通勤时间，不建议买光明做空中飞人，加上现在光明也不便宜了，板块利好兑现时间长，不适合现阶段的你。 100万放杠杆sfsd可以到350万-450万自住你的收入基本是可以覆盖的 如果自住350万-400万可以在西丽和宝安 翻身 西乡买个标准两房。 如果投住分离可以买南山的学位房，未来小孩读书解决.自己在租大一点的房子住，自己的房子出租。

问：老师好！目前一套鼎太风华小户型（欠360），一套星海名城三房（红本），打算把星海名城卖掉然后买入前海时代二房做投资，现阶段是否合适？

答：可以 现在换房合适 牛市中不太好的物业能卖到理想的价格 鼎太风华小户型能不能买，重点还是看单价 买卖同时进行，谨防踏空

问：您好！看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

答：万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。 如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。 南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等。择笋录取。

问：我临近退休，2000万现金全款购买的方式，请给我建议。谢谢

答：你好，可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘）

问：老师您好，我罗湖小两房市值380，欠20，想换一套大一点的老人养老加投资，最近看了龙岗宝荷仁恒峦山美地四房430，房子各方面都很满意，就是交通不方便，不通地铁，据说周边要建科技园，14号线也会经过。看您说过比较看好宝荷地区涨幅，我卖掉罗湖买宝荷值得吗？请您指点一下！

答：你好，龙岗一般不推荐，投资不是个好地方，但如果你在那边工作或者需要养老自住，峦山美地是个不错的选择，未来地铁开通、近大运，高增送、大花园户型也好

问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

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芊芊551

你好老师，目前龙岗宝荷一套3居室，计划卖掉去置换一套600万左右的房子，自住加投资，看了宝安和龙华都没有合适的，你到推荐和指点，谢谢！