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今天，国家统计局发布了1—10月份全国房地产开发投资和销售情况，数据发布后，各路专家、媒体解读的内容也比交多，大家可能习惯于专家们的常规解读，那就是楼市依然良好。有深度了解楼市的朋友可能会把统计局的数据看一遍，从房屋销售面积和销售额同比增长来看，买房的人仍然不少。这充分说明国家富强后，老百姓的财富提升对改善居住品质的消费力依然强大。当然，部分炒房的心理还没有完全停止，这需要我们高度重视。
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房价大数据团队今天认真研究了国家统计局发布的数据，我们发现，在销售良好的氛围下，楼市面临着一个重大陷患，需要提醒各位买房人注意。从防患于未然的角度出发，提前感知风险，提前做好准备才是正确的选择。那么，这个重大的陷患是什么呢、我们在此做一个简单的解读。解读的基础是从细节出发、从事实出发，以数据为依据，做出理性的分析。
我们发现了异常的两个数据，这两个异常数据表明房企面临的一个大难题，也是楼市可能存在的隐患，更是买房需要重点关注的事项。
第一个数据：住宅新开工面积136937万平方米，增长10.5%。住宅销售面积为117133万平米米，住宅竣工面积38474万平方米，下降5.5%。
第二个数据：房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%。
从这两个数据看出房企面临的大难题是什么呢？答案是房企差钱了，差的特厉害。从土地购置同比下降16.3%来看，房企没钱买地了，这一点从前几个月各大房企公开表态暂停拿地或减少拿地来看，结果已经表明他们不再是口是心非，嘴上说不买地，暗中抢购土地。而是真真切切的买地少了，所以同比下降高达16.3%。
从住宅竣工面积下降5.5%，且只有开工面积的28%、只有住宅销售面积的33%这三个数据比较来看，房企差钱的难题比想象中要大得多。为什么这么说?因为现在的房屋销售制度为预售制，房企只要具备五证就可以开始销售，实现全部资金及利润的回收。而预售制对资金的要求就是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”，所以，大部分房企实行快周转策略，拿地以后迅速开工，迅速预售，近两年楼市行情火爆，房企迅速迅速以25%的投入换回100%的项目货值，相当于回四倍杠杆收回资金投入到下一个项目。如果差钱，则对于已收回资金的项目延缓施工时间，延后竣工交房时间。因此，竣工面积远低于施工面积、远低于销售面积就是这个原因。
由于数据统计的滞后效应，未能真实反应当前楼市变冷的现状，在当前房住不炒的定位之下，在银保监会全面管控融资，严禁一切资金违规流入房地产的监管之中，房企融资变难，债务高峰正在到来。资金周转正是摆在房企面前的一个大难题。正是因为已预售项目对于房企来说已经收回资金，对于买房人来说，房贷已开始偿还，但接房时间漫长，楼市的风险基本上已转移到买房人身上。特别是，看了上述两个异常数据后，我们觉得有必要提醒一下大家，买房请注意烂尾。
总结一句话，房企面临的大难题就是差钱，且短期内无法解决，买房要注意风险，一旦失控，受伤的是买房人。 |
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发表于 2019-11-25 19:51:34
