深圳楼市：如何买到低于市场价50万的房子？内行人揭秘

小雨敲窗y

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问：老师你好，我深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。。。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

答：松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

问：老师您好，我在罗湖有2套老旧小区房。想卖掉其中一套，换一套好一点的。价格大概在700万左右的三房，老师有好一点的推荐吗？

答：置换目的是自住还是投资呢？ 还是想罗湖片区内置换吗？ 可以把需求描述的更详细一些，再做推荐

问：我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

答：你好，感谢大额赞赏！ 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！

答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

问：请问老师，光明片区（不含公明）有什么新房和二手房推荐？总价600万以内的。

答：你好，光明重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注

问：老师您好，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。 龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。

问：十三老师，您好！拜读过您的文章，感觉您十分专业，对各片区了如指掌。最近想整合资源，把福田云顶翠峰和园岭新村的房子卖了，换一套大一点的住宅提高生活质量。有几点问题想请教一下。 1.片区选择: 目前有两个心仪楼盘，价格差不多的是一是安峦公馆 二是中信红树湾旁的瑞河耶纳。我家小宝3岁，我也要考虑学位。安托山片区的高级中学学位不知道是否有保障。瑞河耶纳的周边环境更优越，楼龄比安峦要老一点，目前无好学校。 2.目前楼价感觉很高，风险是否很大？园岭的学位房很保值 带拆迁概念，我很不舍得卖。以上片区大面积一点的住宅是否保值？还是该保留两套小房？不知道是否该做这个决策。 最近好纠结，请老师指点迷津，不胜感激。

答：我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; 2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！ 瑞河耶纳优点是稀缺，缺点是流动性太小，房龄其实不是太重要的因素。 园岭新村对未来比较悲观，拆迁的机会成本太高，容易错失换仓良机。 综合对比优先安峦公馆。

问：老师好，请您给分析一下，我们该怎么选择。夫妻双方面临退休，盐田沙头角一套小二房拆除建设中，一套三房楼梯自住。一个子女已工作，收入一般，我们手上有100万现金，想为子女买个总价300万以内的小房付首期款，想在福田北或龙华或坼田选房。家庭总体收入偏低，勤俭持家，不能承受风险。

答：你好，感谢赞赏！ 300内总价首选电梯小区的次新盘，单价7-8万左右，可选在上下沙、梅林、景田、皇岗等板块，流动性和租售比都更好。 比如尚书苑，花好园，TT国际之类的标的。

问：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

答：中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好

问：您好，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

答：你好，感谢赞赏！ 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

问：十三老师，首房首贷，南山宝安上班，请问90-100首付，一房一厅买宝安新安的西城品阁、还是去福田景田皇岗保税区买个类似韵动家园皇御苑的标的。主要考虑通勤加升值。 另如果考虑小两房，考虑通勤加自住，白金时代或者翠景居您更推荐哪个？

答：你好，考虑升值潜力还是建议去碧海 西乡 蛇口这些板块。 不知道你的月供能力如何，首付100左右，如果月供能力不错，其实也可以适当加点杠杆，入手总价400万左右的产品，选择面会更大一些。 富通城，栖游记是更好的选择。

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贻泽亚

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