专家透露：楼市里的这些坑太深，销售绝不会跟你说

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提问：广叔你好，我两个问题：第一个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？

回答：你好，碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成 沙井周期更久 短期持有选碧海，长期持有选沙井

提问：广叔您好，最近考虑购房，首套。自己和媳妇的都在中关村工作（北4环），首付大概能凑到230左右，新房和二手房都考虑，麻烦广叔帮忙推荐下。

回答：你好，建议首套一定要兼顾投资，否则后期换房会面临很大的资金压力。 一种可以看角门4\\/10交汇地带550左右商品房 或天通苑500多万的大面积平层顶复

提问：您好广叔，本人户口在海口，目前长期居住在河北邯郸，两年后孩子要去海口上学，要长期居住在海口，由于闲置资金并且喜欢江浙一带的风景，所以在嘉兴南湖区全款163万买了套95平的学区房，世贸璀璨时代，如果想把这套房子出手，在哪里买房比较合适？基本不住，就是偶尔过去住一下，算是投资吧

回答：你好，嘉兴不值得建仓。小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。

当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。子弹160，长三角地区首选上海，次选南京和杭州。

提问：广叔好，新人首问，问题一、夫妻二人武汉户籍，在光谷大学园路附近工作，孩子小学，拟换首套房，兼顾工作地、学区、住地通勤时间成本低、小区圈层等要素，看中万科红郡约136平二手一套，约390万，如何，可有更好推荐。问题二，多余40万，准备投资一套租售比较高、配套方便、近地铁商圈，二套小户型，以租养贷，持有5年以上，有无较好推荐。谢谢。

回答：你好，万科红郡自住还不错，但是2.8单价明显高了，万科单价2.2左右才考虑。建议重新淘淘，不要买精装修，溢价太多，会站岗很久。 武汉目前已经无法实现以租养贷，除非淘大户型，需要有专业的眼光。

提问：你好广叔，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

回答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。

提问：广叔，您好。虽然您还没回答我的问题，但我在学习您精华贴的时候看到了几个提及率比较高的楼盘，比如tty东三区，望京，国美第一城等等。您看现在我手头子弹375，还有额外150在信托（明年出来），现有月供1.9w，家庭税后月收入5w，年底奖金税后30w，您推荐哪个性价比高的区域或楼盘？您觉得如果爱这城与国美第一城相比，我的情况（有月供1.9w），哪个更适合？按照您的推荐，不考虑一居，主要看两居。感谢广叔！

回答：你好，你的情况建议抵押爱这城，加手中资金能到900+, 以全款优势淘笋，做低网签减税解约成本。 这里推荐大面积标的，主要考虑能脱离红海区有利于淘笋，大面积租金也还可以作为防守资产，后期信托到位，可再选择抵押，拿下一套进攻型常营次新。可攻可守比较灵活 标的推荐 国美、九龙 、罗马嘉园 大面积盘。 爱这城经过上一波涨幅有明显溢价不推荐再入

提问：广叔您好，本人今年考虑在南京市买房，是买二手房还是期房，首套房预算80W首付款，想在雨花台区买，帮忙建议什么楼盘合适买，谢谢

回答：你好，雨花本来就是比较弱的区域，没有学区利好，仅仅有个规划中的地铁，项目周边都是老旧小区和保障房，价格倒挂不明显，投资空间不大。但是由于小户型较多，适合刚需上车，离区域商业中心雨花客厅大约10分钟车程，未来看周边软件谷建设情况。自住如果是上班离这里近是可以。纯投资不如摇号河西南和江北。

提问：广叔您好，本人湖北人，工作郑州，郑州2年社保，可以直接买房。但是公积金账户才2万多，可贷款不多。子弹全家一起50，个人就35。现在郑州三环边1.5万以内，武汉那边肯定比这个贵，不确定到底是在武汉买，还是郑州买。但是郑州人太多，考虑到小孩子以后竞争激烈，还是想回武汉。只想买个小三房，未来20年，着重考虑教育资源，您有没有好的推荐？

回答：你好，武汉三环内也有单价1.5左右的楼盘 目前来看武汉的经济水平显著高于郑州 郑州的优势是人口基数大，长远看发展不错，但是短期内很难超越武汉 郑州的教育资源不如武汉，考虑下一代的教育，建议买武汉。 性价比高的学区新盘很少了可以关注幸福时代5期，招商江璟城。 二手可以关注四新 白沙洲 花山板块几个挂牌华师的学区房。

提问：广叔你好，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。

回答：你好，小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学 但位置略偏僻，楼龄过老 ，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

提问：你好广叔，问题有点多，看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？ 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？

回答：你好，限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑

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