最新楼市信号来了：这些区域将迎来利好！降息稳了？| 幸福策评

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一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 刚刚！5大楼市信号释放，每一条都是重磅！

疫情影响下，今年房地产发展的理念的方向发生了微妙变化。 首先，在报告2019年成绩方面，关于房地产市场的内容只字不提，可见中央认为去年楼市还是比较稳定的，调控机制已经比较完善。 关于今年的部署，先来看看原文，关于房地产部分的内容主要有以下几点： 1、深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。 2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 3、完善便民设施，让城市更宜业宜居。
幸福策评：区域发展开细化明确，降息问题也明朗

关于第一点，将城镇化放在第一句提出来，表明了中央态度明确，一定会支持。当然这是比较委婉的说法，不是直接说房地产，颇有政治智慧。 一句“发挥中心城市和城市群综合带动作用”，就表明了中央会继续把发展重心放在一二线城市。 而且还要推动城市群增加就业和工作，这对于大城市周边的卫星城来说是个极好的机遇，当然房地产也会在这些区域得到发展。

关于第二点，重提“房住不炒”，就意味着即便今年疫情再严重，房地产受到的冲击再大，调控依然会继续，尤其是中介业务等，稳定市场依然是导向。 再次明确“因城施策”，表明了后续中央会给地方楼市政策放松提供空间，毕竟目前整体楼市的交易情况还是比较弱的，预计大会后地方调控政策放松几率较大，但明显刺激需求端的政策估计依然不被允许。 “促进房地产市场平稳健康发展”，意思不难理解，今年房地产发展目标依然是“稳”字当头，目前部分热点城市投机炒作的依然较多，不少贷款资金继续流入房地产，这是后续值得关注的。

关于第三点，“完善便民设施，让城市更宜业宜居”这种提法过去比较少见，一方面，说明城市发展不再局限于房地产建设，而更强调宜居性，包括旧改、公共设施强化等。 另一方面，对房地产发展也有积极作用，会在城市绿化、新基建、公共医疗卫生等方面发力，值得房企们关注。 此外，关于最近讨论得沸沸扬扬的“房地产税”并没有提，也就是说很长一段时间都不会出现，大家也不用瞎操心了。

今年对区域的发展开始细化，而且非常明确。

1、加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。

2、深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

3、推进长江经济带共抓大保护。

4、编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。

5、推动成渝地区双城经济圈建设。

6、促进革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展。发展海洋经济。

毫无疑问，都市圈依然是发展核心，特别是京津冀、粤港澳大湾区、长三角、黄河流域、成渝地区这几个纳入国家战略的重点区域，值得关注。 而且还提到了东北全面振兴，我估计重任会交在沈阳手上，沈阳被纳入“国家中心城市”的几率会很大。 另外，也提到发展海洋经济，尤其是海南特别值得期待，毕竟在试验自由港政策，中国最大的自由港、自贸区都在这里，也有可能试行零关税。

关于今年降息的问题，报告也明确提到了，一定会有！ 1、稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。 2、保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。

未来货币政策将会继续宽松，利率会持续下行，对于房地产市场来说，也会受到资金宽裕的利好。 整体来看，今年以来房贷利率持续下行，特别是4月20日LPR创新低之后，首套和二套基本下调了10个基点。 长期来看，LPR+加点依然是更划算的选择，毕竟比起固定不变的利率，LPR的曲线怎么着都是下行的。

整体来看，这次报告提出的部署，对于今年房地产来说偏向利好，毕竟没有出现“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“房地产税”“长效机制”等关键词，中央对房地产的态度不言而喻。

大会之后，放松调控将成为主流，因为今年要稳增长、保就业，楼市必须活跃，但前提是要保持市场稳定，房价稳定，不能大起大落。 对于购房者而言，降准降息等直接关系到购房成本的利好会出现，尤其是房贷利率会下行，聪明的人已经学会转换LPR。

不是什么地方都能买，重点关注上述提及的京津冀、大湾区、长三角等核心都市圈，只要不在偏远小城、犄角旮旯，房子一般都不会太差。

来源：地产PLUS微信公众号
02 住宅土地使用权到期怎么办？程雪阳：不妨无偿续期70年

对于住宅建设用地使用权期间届满问题，民法典草案物权编中提到，根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，作出原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳指出，按照《物权法》相关规定，自动续期已是板上钉钉的事情，但对于如何续期、要不要交钱、按照什么标准交多少，目前理论界和实务部门的专家发表了许多看法，观点纷呈。
幸福策评：一定面积的土地使用权可无偿续期，以70年为宜

住宅建设用地使用期届满如何续期？程雪阳发表了其个人观点。

程雪阳表示，根据《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，住宅类的国有建设用地使用权到期之后自动续期已经是毫无争议的事情，无需过多讨论。此次民法典草案中对住宅建设用地使用期届满如何续期的问题也只作了原则性规定。给外界的信号则是，民法典暂不具体处理这一问题，而是交给其他法律或行政法规待时机成熟再处理。

程雪阳称，对于自动续期时要不要继续支付相关费用，以及按照什么标准缴纳相关费用，现行法律无法给出明确的答案，因此现在几乎成了“谜”一样的问题，也引发了社会各界热烈的讨论。

程雪阳提到，但如果国有土地使用权期限届满之后，全体公民需要再次购买这项权利的话，怎么收、哪些可以减免，就不仅仅是法律问题，更是一个经济问题，要考虑到国家的财政收入、经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。

程雪阳提出的方案具体表现为，“住宅之下的一定面积（比如50平方米或60平方米的面积）的国有土地使用权应自动无偿续期一次，期限以70年为宜。”

提出这一方案的理由为：“自动无偿续期70年”比较合适，一方面是为了跟我国现行的住宅土地使用权期限制度相衔接，因为目前居住用地类的国有建设用地使用权最高出让就是70年。再次，除了极少数特别富裕的公民之外，大多数公民都是工薪阶层，都可能需要靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产，如果不“自动无偿续期一次”，就意味着很多低收入和中产家庭，刚还完房贷不久，又要再买一次土地使用权。

此外，“自动无偿续期70年”之后，无论这个公民是否健在或者离世，如果其想继续享有这块国有建设用地的使用权，那原则上就应当再重新缴纳一次土地出让金。为了落实全民所有以及公民内部的平等问题，一个公民一生只应当参与一次国有土地使用权自动无偿续期。

程雪阳认为，不是所有的住宅，无论面积大小，套数多少，都可以“自动无偿续期70年”，必须分类处理。

其指出，首先， 只有具有中国公民身份的人，才可以享有“自动无偿续期70年”这一权利。外国人和无国籍人（包括放弃中国国籍的原中国公民）如果在中国大陆持有住宅类建设用地使用权，不应当享有这一项权利，不能“自动无偿续期70年”，而应当“自动有偿续期”。由于是有偿续期，期限可以灵活一些，10-70年或更长的期限应该都可以。对此，政府可以制定一个有偿续期期限价格表或计算公式，允许相关国有土地使用权人从中选择合理的期限。

其次，除了需要有中国国籍之外，也并不是说中国公民的所有房产都可以“自动无偿续期70年”。关注到公民的基本生活需求以及公民内部的平等权问题，只需要一定面积的居住空间（比如50平方米或60平方米，具体的面积可以进一步测算和讨论）。如果占据过多土地和空间的话，那就超越了基本的生活需求，变成了一个资产投资问题。

因此，“自动无偿续期70年”只应当针对公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积有效。超出基本生活需求的土地使用权部分，需要“自动有偿续期”。有偿续期的期限和价格应该跟外国人在中国拥有的国有土地使用权续期规则一致。

最后，“自动无偿续期70年”并不意味着国家就不能再对该国有土地使用权收取任何费用。事实上，国家完全可以在“自动无偿续期70年”期间对相关土地以及地上房屋收取不动产税。因为土地出让金和不动产税的性质是不一样的，是两种不同的问题。前者是国家代表全民向具体的土地使用权人收取的土地使用权这一项权利的对价，即国有建设用地使用权这一权利本身的价格。而后者是国家为了给公民提供公共服务和公共设施而征收的税收。

当然，是否需要征收这一项税以及具体的税基和税率问题，在决策主体方面，不应由行政机关来决定，而应由全国人大或其常委会通过民主讨论后制定或修改法律来加以落实。而在决策时机方面，是否要征收这一项税种（或类似功能的税种），应当结合未来的土地制度改革具体进展来决定，不宜笼而统之地予以回答。

来源：澎湃新闻
03 今年，这五个关键词对房地产影响极大

作为关乎国计民生的重点领域之一，房产行业在每一年都受到格外关注。今年中央对房产行业会有着怎样的关注?又有哪些关键词是买卖房产者必须要关注的呢？

幸福策评：房地产市场主基调已定，2020政策也将持续推进

① 房住不炒

2016年的中央经济工作会议指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。自此，“房住不炒”成为近年来房地产调控的基本定位，始终没有改变。虽然2019年政府工作报告没有出现“房住不炒”的字眼，但同年年底召开的中央经济工作会议再次指出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

不难看出，“房住不炒”仍然会是2020年关于房地产市场的一个主基调。2020年的调控政策也必将始终围绕这一要求持续推进。

②线上化

疫情之下，线上卖房成为房企逆境中的一棵“救命稻草”。同时，房产交易线上化也得到了政府层面的积极推动。4月，住建部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，明确推进“互联网+网签“，鼓励使用房屋交易电子合同，利用大数据、人脸识别、电子签名、区块链等技术，实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理。此外，北京、杭州等地也先后针对线上办理房产相关业务发布政策文件。

可以预见，在今年乃至全年，房产交易线上化还将得到行业和政府层面的持续关注和推动，房产行业的发展模式将面临一轮新的变革。

③房地产税

2009年首次提出“研究推进房地产税制改革”，“房地产税”正式进入大众视野。随后，房地产税立法的内容在多年的大会上也屡次出现。只不过直到2018年、2019年大会上才有了实质性的进展描述，虽然措辞稍有不同，但主基调一直没变：稳步推进。而在近日发布的关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见中再次明确指出，“稳妥推进房地产税立法”。2020年，房地产税落地的可能性虽然微乎其微，但相信也是今年各界关注和讨论的一个重点话题。

④平稳健康发展

虽然疫情将严重影响2020年房产行业整体的市场表现，但“不将房地产作为短期刺激经济的手段”仍然是基本线。这在央行一季度发布的货币政策报告中有着明确的体现。因此，2020年对房产市场“平稳健康发展”的定位和要求将继续保持。

⑤住房保障

从2008年国家发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、提出“加大保障性住房建设力度”之后，“住房保障”就成为上至中央下至地方的一项重要的民生工程，也成为民众最为关注的社会大事之一。而在新华网近日发起的“你最关心的事·2020两会热词调查”中，“住房保障”的受关注度仅次于“社会治理”、“社会保障”、“收入水平”、“教育公平”等话题，位列热词前茅。不难判断，在今年大会上，“住房保障”的高关注度依旧会得到延续。

来源：房拉拉i笋盘

崔炫俊献

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