闽侯旧改战略与楼市影响分析：征迁进展迅速，房价将向何方？

风吹吹蛋蛋疼风w

5月21日《福州日报》的头版头条新闻，标题是《不到40天光盘清零——闽侯“荆甘一体化”征迁首战告捷》，这则消息被放在头版头条，可见当前闽侯各乡镇征迁是一项重中之重的工作。报道中提到4月13日启动“荆甘一体化”战略征迁，截至5月20日已有2680户签订拆迁协议，征迁面积97.6万方，交地2370亩。



看到这里我确实是有点震惊的，一个多月的时间，交地2370亩，本次征迁工作可以说是相当迅速。我们知道，如今不是2018年，随着房价下跌，拆迁货币补偿比例和标准都已经下调，在此背景下依然能够进展迅速，可见付出了巨大努力。近日也不时有闽侯各镇的朋友问我，拆迁到底拿钱划算还是拿房划算？

以目前的货币补偿标准，是要低于市场上商品房（二手次新房）销售价格的，拿钱显然不那么划算。但是拿房还需要等上几年时间，拿到房子还要等办证以后才能上市出售，这就已经是多年以后的事了，届时房价还剩多少？会不会比现在货币补偿的价格更低？因此实际上这个问题没法回答，看起来拿房拿钱都不划算。

但是，拆迁户就一定吃亏吗？这也未必，尽管如今补偿不如2018年至2019年上半年高峰期时丰厚，但是想想自建房的成本是远比买房的成本要低的，拆一栋赔几套，拆迁户怎么也不至于会亏，只是没有两年前那么赚而已。

因此，最后想来荆甘片区的拆迁户还是会拿房为主，货币为辅，选房的多，拿钱的少，毕竟货币补偿不是无限的。不过话说回来，倘若2018年没有给出如此高的货币补偿标准，如今财政状况必定会更加游刃有余。

那么，这么多地块征收之后做什么用呢？我们想想也知道，肯定不是建工业园，这里面大部分土地肯定要土拍建房，从规划图纸上我们也可以清楚看到，荆溪、甘蔗这一带，除了北部的工业园区之外，大部分都是黄色的居住用地。



因此，这2370亩地块，将来会有一部分用于建设学校、养老院、道路等公共配套设施，剩余大部分想来都是商业、住宅用地，用于房地产项目开发，假设其中70%是住宅用地，则土地面积110万方，按照平均容积率2.5计算，可建住宅276.5万方，再假设每套90㎡，能盖超过3万套房。

我们进一步假设这2680户拆迁户，回迁以后每户分4套房，则这3万套房子里有1万套是安置房，2万套是普通商品房。可以肯定的是，荆溪、甘蔗的本地拆迁户已经不需要再买房，要么也是卖房之后换房到市区。那么这2万套商品房无疑主要面向在福州市区工作的刚需，按每户平均3人计算，可以容纳人口6万人。近年来闽侯县每年增加常住人口1万人，荆溪、甘蔗只是闽侯的两个镇（街），假设两地每年增加人口两千人，以目前的人口增量要多久才能消化这么多的房子？这个问题我是没法回答了。



此外，要请大家特别注意，这2370亩还只是“荆甘一体化”战略的一期工程，后面还有二期，并且除了荆甘还有竹岐，除了“荆甘竹”还有“祥青尚”和“高大上”，更不用说还有南屿、南通滨江新城。今后闽侯旧改究竟还有多少地块待征迁，我们无从得知，目前也没有确切数字，但可以想见的是，这个数字加起来会令人惊叹。

看到这里想必不少读者们会不禁感慨：真是不算不知道，一算吓一跳。这么多的房子盖起来，将会给福州楼市带来怎样的影响呢？

从短期来看，大规模的旧改征迁发放了一部分货币补偿款，虽然不如楼市巅峰期时福州市区补偿金额高，但对于下行已久的楼市而言，确实有久旱逢甘霖之感，尤其对于荆溪、甘蔗那些已经陷入销售困境的新房、二手房来说，终于盼到了一些购买力。此前已有不少2016年买房的投资客在亏本卖房但求脱手，现如今难得的机会来了，只要定价合理，还是有机会卖房回款的，过了这个村，恐怕就没有下个店了。

从长期来看，当两三年后当这些地块上的楼盘陆续建起，面对着涌入市场的天量房源，激增的楼市库存进一步加剧供过于求的现象，到那时闽侯的房子还能卖什么样的价？是地板价还是白菜价？我想不用多说大家也能明白，更何况如今看来闽侯的大规模旧改将会沿着闽江南岸滚滚向前，不止是荆溪、甘蔗一两个镇街，而是席卷环绕福州市区的​所有乡镇，这股房地产大开发的浪潮或许会持续多年。​

今年以来关于闽侯房价行情也已经有多篇文章进行过分析，目前差不多的地段内，有七八千一平方成交的二手房，也还有狮子大开口、张嘴两万多的杀猪房。混乱的市场报价下，比较有成交量的就是超级大盘高新苑，目前二手房成交单价在1.2-1.5万之间。

而新盘则分化进一步加剧，绝大部分楼盘陷入销售困境，开盘日久房子也卖不了几套。只有少数几个靠近上街南屿桥头位置地段较好的新盘，目前1.8万多的单价看起来还算卖得不错，但实际上也比去年冷了很多。回想去年这个时候，如以这个价格开盘，即使逼你多买一个车位也必是日光。而今年这个时候，开发商已经不得不通过降低开盘房源数量来确保去化率，比如近期某楼盘号称开盘当天去化八成，其实也不过就卖了大几十套而已。更何况这些地块当年楼面地价就超过1.2万，如今在营销号们笔下看起来卖得还挺热闹，其实也不过是赚个吆喝而已。

​既然如今闽侯房价也已经大幅回落，更不用说不远后的将来，到时候遍地都是空空荡荡无人住的房子，卖的人多，买的人少，只怕房价多便宜也不用太奇怪。看到这里，现在买房合适还是两三年后买房划算，这笔账大家自己都会算。

王俊杰2017

分析的很有道理！！！我算了下，如果拿房，想要通过出租或未来售卖变现的，少则八年，多则十来年！！！交房三年，拿证五年，满二再两年！！人一辈子有几个十年？？？到时候那么多房子在手，装修又是一大笔钱，要都拿房子，那真的是越拆越穷！！！中老年人一辈子都享受不了轻松愉悦的生活！
所以，对于此次闽侯大规模拆迁，我和身边所有的小伙伴，基本都是选择，在保证全家居住条件下，能拿钱尽量拿钱，这样既保障了未来，也保证了当下的生活水平提升！！！至于说未来房价怎么涨怎么降，那都是N年后的事情！！！大家记住，经济形势不好，现金为王！！！

阿豆学长长ov

有些自建房拆迁就很吃亏，虽然当年建造房子的费用没多少，但是地理位置价值却很高，我在三叉街有一套自建房，距离三叉街地铁站200米内，一共4楼，1楼还是店面，后面有院子，还有大露台，附近白湖亭万达正在建，步行10分钟内就能到达，以后一共会有6条地铁线的交汇站在三叉街站，包括去机场的滨海快线，附近还有麦德龙、明藤广场，海通广场，汇达广场，还有学生街，各类学校医院，夜市，生活很方便，我就不希望拆迁，如果不拆迁我就把这套房子改造下，还可以自己开个小店自娱自乐，周末约朋友在院子里烧烤或者在天台上喝茶拱趴[呲牙]

白云追月素

中铁城有证未满2年的上个月刚买。七十多平三房实收一百一…

勇敢的树袋熊1

唉，今年拼命拆迁，房租从800涨到1500.苦了打工仔[流泪][流泪]

飘渺九月

这应该是县改区的前奏

内托体头

15000是带电梯的花园房，补偿八九千是民房。居住环境完全不一样。其实已经很合算了。

度素告

沒房的有小条件的人，先去闽候看一套合适自己住的，先上车，把家先安下来才好呀

茉莉707

闽候人民相当支持拆迁

胡胡胡美丽_ss

这真是安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜[赞]