量在价先，楼市又将开启暴涨周期？| 房叔说No.53

啤酒瓶空了缓

| PART 1 |



△钱江新城（杭州房叔摄）

年后，疫情期间经济遭受重创，餐饮、旅游、酒店、外贸等行业遭受重大打击，开年不顺，大部分人对楼市持悲观态度。

此时，我在“为什么我不担心杭州房价下跌 | 房叔说No.33”一文中较为详细的阐述了我对杭州楼市后续的看法。

当时对杭州楼市整体定调依旧是偏向中性，杭州楼市不存在大幅下跌的可能性，反而需要注意把控需求的变动。

“需求只会迟到而不会消失”，是前文的主要论述观点，3月疫情趋于稳定，复工复产如火如荼，杭州楼市的成交量也节节攀升。

4月份的二手房成交量甚至创下近些年的高位，5月份也继续高歌猛进，新房成交量也相继放量，开盘量猛增。

新盘中签率快速下行，比如未来科技城的天空之城。

在起步总价爬升至近500万后，中签率不升反降，最近一次开盘有房户的中签率甚至低至3.98%。

要知道天空之城因为突破板块限价，价格抬升，去年开盘便备受争议，今年中签率却节节走低。

在比如，菜鸟对面的杭语蓝庭，报名人数从去年2000余户，最近一次开盘报名人数猛增至近5000户。

再比如，钱江世纪城的御虹府，从去年开盘2000余户，到今年超过3000户，新房市场肉眼可见的“热”起来了。

购房人的热情被点燃，焦虑的购房心态在蔓延，似乎下个楼市周期即将到来，楼市将迎来下一个暴涨周期，但事实是这样吗？

| PART 2 |



△茅家埠（杭州房叔摄）

我认为，今年的金三银四，红五月，和杭州近几年的楼市表现几乎一致，并没有太大不同。

金三、银四因学区房而引燃，市场热情高涨，但随着时间、气温的变化，夏季热度逐渐下降，年底继续走低。

仔细观察，今年和去年有本质上的区别吗？其实是没有的，如果说整的有哪不同，或许经济更差是最大的不同。

近段时间的成交放量和被后置的需求释放关系甚密，就如我此前所说，需求迟到而释放集中，量自然而上。

6、7月份成交量想继续保持，恐不易，购房亦可以更加从容。

市场火热，也并非全盘抬升，冷热不均是楼市的真实情况。

有些区域如中泰，因轨交利好的兑现热度攀升，三墩北应学区调整，房价稳中有涨，而有些区域反而不升反降，如良渚。

至于楼市是否会大幅跳涨？为什么深圳楼市异动，房价普遍性上调，是不是楼市新周期启动的序幕？为什么土地市场重新活跃？

| PART 3 |



△深圳南山

首先我们来谈谈深圳楼市异动的情况。

深圳一向是楼市的风向标，任何风吹草动都备受关注，媒体也从多方面添油加醋，制造紧张气氛。

看懂深圳，那就需要明白影响中国大城市房价的根本原因到底在哪？

为什么同是一线城市，深圳会比其他同级城市更贵，强二线城市的杭州与武汉价差亦是如此。

如同按照网络上的普遍带颜色看法，那么一定是深圳产业强劲，深圳有拼搏精神。

而杭州一定是江浙的历史原因，江浙的契约精神，高效，具有服务意识的政府部门，民富等。

这些确实和房价有一定的关系，但并非决定性的因素，供需决定价格，脱离供需谈房价就是耍流氓。



△2019年重点城市住宅用地供应

先看一张统计图表，上图为2019年全年国内重点城市住宅用地的出让统计。

深圳的住宅用地出让明显的比其他任何一个城市都低，可以说是零供应。

需求恒定，供应不能有效地跟上，商品价格定会异常波动，何况像深圳这样人口流入强劲的重点城市，再加上深圳本就强劲的购买力，资金量，不涨都难。

如果横向对比杭州与武汉的住宅用地供应情况，据统计，武汉每年出让土地换算成住宅供应可达20万套以上，武汉新房供应量常年维持在杭州两倍。

再看看与杭州常年争夺“华东老二”的南京。

南京住宅出地出让量甚至还要低于杭州，年均新房供应小于10万套，不到武汉的一半，也就不难理解南京房价常年位居全国前列，且稳如狗。

说白了，深圳的房价异动，根本原因就是供给严重不足，可见的未来，只要深圳不改变住宅用地供应的策略，房价只会继续上天，接近甚至超过香港也只是时间问题。

再谈谈土地市场的重启。

近期各大房企在土地市场攻城略地，几年前意气风发的房企似乎又回来了。

这是不是楼市周期启动的又一个预兆呢？显然不是，一级市场的表现和二级市场关联有，但不是决定性的。

土地市场的火热只是房企手上钱又多起来了，土地市场就是最直接的探针。

手上有钱就买地是房企的惯性选择，不是每家房企都是万科，有足够的风险意识，能够做到低吸高抛。

但也说明了市场上资金的充裕，市场上钱多了，这点才是值得真正加以关注的重中之重。

资金龙头控制在变动！

| PART 4 |



供需决定价格，记住，这句话适用于任何市场。

决策端的政策工具都是通过影响供需两侧改变市场，从而达到把控市场的目的。

就比如楼市调控最常用的限购，无非就是减少需求，将需求后置，以平衡供需之间的不平衡。

但影响供需的显然不仅仅是限购，如土地供给量，限购，信贷政策等都是供需调控工具。

其中，对于全盘楼市来看，信贷，货币政策是短期调控政策的见效最快，也最有力的工具。

现阶段杭州楼市最大的不确定性也就来源于信贷，货币政策。

我们先来讲讲现阶段政策不发生重大变化，杭州楼市是否有跳涨，暴涨的可能性。

前面已经多次重复，供需是决定价格的根本，同理，杭州楼市亦是如此。

那么杭州楼市的供需两端是否平衡呢？

答案是确定的，杭州楼市供需两旺。

根据统计，2019年杭州新房供给量大概在14万套左右，二手房成交则在10万套上下，全年成交新增及存量住宅超过20万。

这个数据妥妥是位列全国前茅的，和杭州近几年人口流入态势较为吻合。

在成交量持续保持放量的情况下，杭州楼市基本保持了楼市平稳，并未出现暴涨暴跌，稳字是杭州楼市的主旋律。

也证明杭州楼市的供需趋于平衡。

但人口的持续增加，需求端只会进一步的扩张，与此同时，杭州土地的出让计划也相应做了调整，预计2020年涉宅地块量同比2019年将继续上浮。

那么在当前的限购、限价的态势下，信贷、资金不出现明显波动，那么杭州楼市继续是“稳"字当头.

杭州楼市实在是太过于健康了，已形成良性的循环，既能保持土地收入的稳中有升，更好的支撑城市的扩张。

同时房价稳定对于城市吸引人口起到至关重要的作用。

土地收入和做大城市，这根平衡木杭州玩的几近完美。

| PART 5 |



在信贷、货币不大水漫灌的前提下，杭州楼市只会更稳，买房也能够更从容。

这段时间，我常对朋友说，现在什么都稳，但就怕悬于高空的”水库“。

但对于普通购房者来说，不确定性的成本太高。

经济下行，提振经济的最后法宝大概率依旧是货币放水，具体怎么放，也许是细水长流，也不排除洪水滔天。

那么对于资金本就不多的刚需来说，洪水滔天就是end。。。

但这种可能性并不大，毕竟提了几年的房住不炒有何意义？

深圳近期整顿经营贷资金流向就是最好的案例，水可以放，但起码明面上不能流到楼市。

对于普通购房者来说，杭州依旧是早买早好，不要期待房价的大幅下行，限价抬升就是最好的预示。

既然房价不跌，为什么不早买呢？

限价上调1000块，总房价就上调了至少10万，这10万块赚起来还不容易呢，为什么要留给时间？

何况洪水滔天还是有一定概率的，真的到了那天，谁也躲不掉。



△钱江新城（杭州房叔摄）

时间的不会因为个人意志而停下脚步，历史的尘埃对于个体就是一座大山。

既然猜不到结尾，那么珍惜现在。

打算买房？手脚一致，珍惜现在，当然也别急，可挑可选，下个周期还没启动。

真正启动了，关注房叔，一定尽量告知。

祝所有粉丝都可置一房安家之所，好好生活。

-END-





文/荆轲 编辑/荆轲