|
|
我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球
提问：星叔好，刚刚国家再提稳妥推进房产税,释放了什么信号？房产税要来了吗？对房价会不会有很大的打击？请您给解读一下，谢谢！
回答：房地产税这事儿吧，每年这个时候都会提一提，提了多少年了大家可以数数。一直没推就知道阻力有多大了。
今年稳妥推进房产税立法， 这个稳妥的意思， 今年不出， 继续往后推。
未来房地产税大概率的结果是会在3-5年内落地，然后是地方制定细则。
房地产税很难有全国征收的基础。
最终会征收房地产税的只会在一线城市和强二线城市。
三四线城市的楼市已经很弱了，征收房地产税，会影响当地的拍地和房地产增值税所得税的，得不偿失。
即使推出来，对房价的影响不会有想象中那么大。
国外房产税最高的是美国，平均下来每年的房产税都不会超过总价的1%。
房产税不是来降房价的，是来收税的。
如果对存量征收房产税，很大一部分税会转嫁到租房者身上。
重庆和上海一直有房产税， 上海从房产税出来之后，房价涨了不少。
所以要看底层逻辑：上面希望的是不要暴涨， 更不能跌！
所以这几年买房，不用考虑房地产税的影响，千万不要因为房产税减持。
总之房地产税：前途是光明的，道路是漫长的！
提问：你好，续问，1.宁波现在是否是一个最佳投资契机，宁波的房价会不会可能有一个下跌过程，十年前买房子，下跌30％怕了。2.还有宁波东部新城贵！能不能考虑比邻的鄞州高新区；3,买考虑买二手还是新房子？翘盼
回答：当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨，看上去平均房价没涨，其实有一些板块涨势都不错。
不过现在宁波也已经到尾声了，因为这一波购买力也差不多用光了，需要养一养。
为什么会亏？
购房选择很重要，未来两极分化会很严重，不是什么房都有人要。
不同的城市分化；
同一个城市不同的地域、板块分化；
同一个板块不同的小区分化。
对购房者来说，闭着眼睛买房也能赚钱的普遍上涨时代过去了。
城市内部板块分化，甚至楼盘分化开始了。
选筹的重要性，上升很重要的地步。
专不专业，懂不懂房产常识，选对板块还是选错板块，会不会选楼盘（小区），将直接决定房产投资的盈或亏。
宁波买新房，最好今年内解决。去年下半年开始，宁波土地出让开始限新房售价，对地价不再限制。
新房限售的价格是有一定空间的，这就导致开发商卖房有了一个“锚定”价。
等去年下半年之前拍出来的地卖差不多后(典型的如中旅城、望江府)，“干预式限价”就会消失，开发商让利于民的套利空间也将不复存在。
东部新城以南的绿城招商.明月江南可以考虑，整体规划不错。
宁波投资回报率最高的板块 具体详见知识星球内部分享
提问：现在看的是棉一老破小 小区门口守着建设大街 地铁口 一个大点的长安公园 位置一环 这个合适吗？
回答：石家庄老破小投资不建议。
老破小基本没人要，为啥？
因为资金够的情况下，人性会选择漂亮的，看着好看的，即使户型差点。
有点类似找对象，即使学历/智商差点，也要外表好看的，带的出去，有面子。
话说回来，像北京的奇葩塔楼和老破小，是资金压力下不得不做出的一种妥协。
但石家庄就不同了，这种房子在人口逐渐减少的预期下，很多新房去化都成问题，这种老房子接盘侠寥寥无几。
根本就没有流动性，无论是租还是卖，都无人接盘，这是更大的危机。
提问：星叔 0首付买房是怎么操作的？回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供 到底该怎么玩》。
提问：星叔：您好，我们浙江丽水市区今年拍下的几块地皮楼面价达到15414/平米，达到新高，现在感觉市场转暖，看房的人多了，但市场价格和去年差不多，您估计该地块开盘价会达到多少？我们是先观望一下房价再卖房子还是现在就可以卖了。
回答：三四线城市投资来看，没必要期望值太高，反而会落空，
这种拍地价对二手房价影响很小，
因为哪怕即使新房能涨，传递到二手都有很长的周期，
新房表现的价格并不等同于二手市场的价格，
简单来说，有价无市这个词就可以很好反应新房和二手房这种价格关系。
所以你投资更应该把目标放在宁波。
房地产市场目前的格局是：
一线和二线中心城市稳定；
二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；
其他小城市和村镇，退潮。
三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。
提问：昨天解答给了上海，杭州，苏州，郑州的投资排序建议。很感谢。这次想再咨询一下，上海，广州的投资板块或具体楼盘。手上资金200万左右。首房首贷都在。还有买房子的入手时机。谢谢了。
回答：上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。
上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。 上海就是上车房票要求很高。
上海潜力相比大于广州，广州着重在刚改类的面积，即100-130平方左右的。首贷的话，务必要尽可能多贷。
留更多一点的现金做备用金也是可以的，月供的小量缺口其实解决也不算太难，至少两年内还是无忧的。
所以买房投资，难点还是看你的房票，实力充足能买一线还是优先买一线。
广州投资回报率高的板块 详见知识星球内部分享
提问：星叔 在南京老城区（秦淮区）有个老破小（真的很小的那种）地铁快通了 但是身上背着债 因为孩子现在在如皋 我们工作也在如皋发展 南京可能真的心有余力不足 想把老破小卖了 到如皋买个大的 有升值空间吗？具体哪个位置合适呢！求星叔解答！！谢谢！！！
回答：其实像你一样纠结的人群很多，作为从小县城进入大城市的一代人，都在经历着这种理想与现实的落差。
从城市发展来说，南京肯定比如皋好，针对孩子这一代就体现在教育资源的优势上，还有其他比如环境，医疗，就业，保障等各方面，
所以说如果能在大城市生活，对下一代的成长是很有帮助的，但是大城市必然要承担相应的生活成本。
还是需要从你个人家庭情况出发，如果因为买房，却严重影响生活质量，那就得不偿失了。
但是任何选择都要付出代价，所有人都会为自己的选择寻找充足的理由，这是本能，
如果你已决定从大城市回到小城市，并决定在慢节奏的小城里平淡惬意度过余生，也没必要太过纠结，更没必要质疑数据，
你只要认清楚这是时代发展的必然趋势，并愿意接受这种选择的代价，就可以了。
如皋自住保值尽量买市中心学区房，三四线学区房的房价保值能力还是比较强的；买标杆和改善型房型，不要买太老的房子。
提问：星叔，北京丰台区西四环外有一套3居的住宅，有140W贷款，另外北京还有一套小户型商业公寓，目前在出租，外地户口，考虑小孩未来上学，想落户天津，考虑把北京的3居出售，预计除去房贷到手320W，想在天津落户购房。35岁了，目前工作单位还是长期在北京。请问星叔：1.天津买房，请您帮我推荐天津区域的房，重要是先考虑学区，地铁交通便利，还要有投资属性，北京的3居出手后，有300W 预算，是买3居的，还是2居的？是按揭好，还是全款？2.要先把北京的3居先出手，再去天津买房，目前北京的3居中介挂出好几个月了，也不知道如何能以合适的时间及合适的价格出手？3.天津北辰区的瑞景板块，珑著小区如何？请您多指点，谢谢
回答：1.天津学区房首选和平区，其次考虑河西，最后考虑南开。
和平区的价格普遍较高，热门学区房中很多都是“老破小”，不具备居住条件，学区附近适宜租住的房源少。
河西区总体来说性价比高，对应配套比较成熟，教育资源相对来说比较平均。
南开区教育资源差异较大，但总体居住条件好，交通便利。
不过市内六区新房太贵，还可以考虑买环城四区地铁边的，有地铁有商业。
买房不要全款，按揭贷款买3居更好。
银行按揭是所有贷款里面利息最低，贷款时间最长的贷款，这是普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。
选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。
2.更建议出手北京小户型公寓，
相比住宅公寓的缺点在于二次交易税费高，几乎不能转手；
不能落户，不能划片上学；
做dy贷款时最多只能贷50%，后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。
因此，公寓流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现，所以建议尽早出手。
3.北辰向东发展，老板块瑞景比较成熟，没有好的新房，交通方便，都是在外环内，房价都在两万以上。
天津投资价值高的板块 具体在知识星球内部分享
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
请大家关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并赠送价值10000元的内部资料。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部资料：
《一二线城市买什么房子才能赚大钱》
《0首付+0月贷 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》
《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》
《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》
《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》
《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》
《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》
《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》
《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》
《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》
《城乡结合部，你不知道的价值洼地》
《破限购代持方法+如何完美规避风险》
《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2020-6-14 10:39:56
