深圳楼市：低首付买房，还有这几个地段有价值

白刃玄衣及

问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问


问：十三你好，我从头条慕名而来，望多多指点 本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！ 现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。

答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题 因为：上车≠高收益 除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。 还是给两种思路: 关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。 其次 深华园南山区 城市主场 旭飞花园 八卦岭宿舍 也可以关注。

问：您好，我是在深圳工作外国人，年收入200万左右. 现在想在深圳买房，计划A是四房自住，考虑到未来回澳洲，投资价值也想兼顾。喜欢蛇口的环境，想了解蛇口兰溪谷是否合适？另外，作为计划B，考虑在宝安西乡和宝中选择纯投资房，预算750万内. 请问蛇口和宝安买房这两个计划您的建议？蛇口和宝中西乡有可以推荐的吗？谢谢

答：兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。 第一，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少? 这个总价纯投资五年来看依然是优先宝中 碧海和西乡 关注星球内推荐的刚需盘，但是价格都涨上去了，需要淘笋

问：您好！看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

答：万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。 如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。 南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等。择笋录取。

问：给十三老师请安！ 预算1200万，考虑两种方案买房。1. 纯投资，寻求高收益，约 3-4 年后卖出。2. 学位房，区顶级学位房均价已17万，涨幅30%，担心买入三年后增长缓慢。 还请老师推荐潜力楼盘，谢谢！

答：你好，预算1200万，这2种投资思路都可行。 深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。 15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。 深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。 二手房在前海 宝中 香蜜湖板块淘一淘低价上车笋盘、

问：十三老师，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。

答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学 但位置略偏僻，楼龄过老 ，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

问：老师好，相见恨晚，元宵快乐！请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。

问：我手上有600W现金，然后 1.宝安中洲有一个93平的店面，月租金1.65W，然后每月房贷4.3W。 2.宝安第五大道三期165房子一套，10年330W购入。一套180房子，18年1500W购入。 3.桑达新村房子一套95平的房子，17年580W购入。每月贷款0.9W，房租0.85W。 目前想卖中洲店铺和第五大道的一套房子，去香蜜湖，深圳湾置换一套学位和圈层比较好的房子。深业中城，或者后海的房子因为有两个孩子。有没有推荐？是否合适。

答：你好，感谢大额赞赏！ 深业中城值得买 总价1000—1600： 蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 后海总部基地：红树西岸、中信红树湾 总价2000以上： 翡翠海岸、阳光海滨花园、恒裕滨城

问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！

答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

问：老师您好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

答：新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

问：老师，您好！看了您很多信息，决定加入您的星球，我卖了深中的学位，卖后发现亏了70万，现在手里有350现金，在布吉石芽岭健康花城有一套自住，上周在宝荷京基御景半山定了一套105的，感觉有点冲动了，现在在纠结是否投资失败，不知道这个片区如何？还是放弃定金重新投资？如果重新选择您推荐哪里？有什么建议，计划在京基付7成，另外想问问，深户家庭有办法购第三套吗？

答：去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。 深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以京基御景半山并不推荐，投资有更好的选择。可以申请开发商更名卖出去的，或者直接用疫情的不可抗力申请退款。 深圳首付3成方案： 1.全款抵押 2.找渠道做首付贷或者5改3 3.开发老人票做接力贷。 碧海 西乡 上塘 西丽 前海 蛇口都是更好的投资板块。

问：十三老师好！举手提问！我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

答：华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

问：十三老师，考虑娃上学+升值空间两点，海印长城和城市山林两个小区更推荐哪个？

答：两个都不错，要选的话海印长城好点 海印长城属于南山中心区，附近教育、商业、交通都非常完善，小区物业保养也都非常不错，自住投资都不错的楼盘。 优点 1.学位学府二小 学府中学 2.海岸城、南山书城、海雅缤纷广场 3.南山书城地铁站 4.小区大花园、附近环境好、容积率低 5.地段好、租金高 6.人车分流，车位足 缺点 1.小区没游泳池 2.楼龄高

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。