这些房子中的前浪，注定要被拍在楼市的沙滩上

阿豆学长长ov

不知道大家发现没有，最近凡是要买房的年轻后浪们，开口闭口都是大虹桥、大张江、大前滩，除了预算爆棚的“金浪”们会看下新天地、徐汇滨江、苏河湾，好像关注传统的市中心板块的年轻人，越来越少了。

面对传统市区的房子，后浪们的反应出奇的一致：

这是什么板块？没听说过。

我的预算也能买得起这里？别开玩笑。

不是你不知道，而是，它们真的老了。

01

人，是会流动的。

之前我们在《新区房价一定能涨？一份新区买房实战干货送给你》中写到，三四线城市很容易就通过再造一个新区，让老城釜底抽薪，彻底“沦陷”。

这种情况在一二线城市中也频频发生。

一二十年前的上海，主要的工作地点基本都在内环内，静安寺、淮海中路、南京西路、陆家嘴、新天地、徐家汇是光鲜亮丽的白领出没的区域，那么房子买在附近内中环，是非常明显自然的。

随着新兴产业的崛起，码农打败了金融男，张江成为了新的宇宙中心。



上图张江，下图静安寺

搞大数据云计算的，去“彭浦镇”——市北高新，搞人工智能的，去张江、漕河泾，搞新能源汽车的，去安亭、金桥，搞电子商务的，去虹桥商务区。

就更别说阿里巴巴的大本营——杭州未来科技城，南京的河西，和北京的宇宙中心西二旗了。

当高薪工作者的上班地点逐渐往中环甚至外环扩散，那么房子买在市区外侧的漂亮公寓，就成了顺理成章的事情。

地段也是有生命周期的，再好的前浪房子，也会随着地段的更迭，被后浪们遗忘。

02

更何况，同样的预算，只能买到传统市区那些半老不新的房子，那些中年油腻的户型，看着就糟心。

上海外环附近的房子，靠户型和产品战胜内环附近的房子，已经不是新鲜事。



左图嘉定龙湖天璞，右图虹桥城市花园

比如第一代上海国际社区的古北板块，2007年房龄的强生古北花园不算特别旧，但132平的两房户型确实有点“傻大”。除此之外，南北不通，没有采光的餐厅，整体朝北的布局，都让后浪们有点难以下手。

而8公里外，虹桥商务区的万科时一区，2014年的房龄，141平的面积却可以做到南北通的四房两卫，主卧套间、入户玄关、南北通、三阳台，样样俱全，让人爱不释手。



左图万科时一区，右图强生古北花园

虽然地处外环外，但万科时一区这样的房子，无论是单价还是总价，都“不虚”老牌市中心地段。

有时候，强大的产品力真的是可以为所欲为的。

03

除了房子，地段也是会变老的。

去看过房的朋友们应该都能发现，一个楼盘本身怎么样是一部分，社区外给人什么样的观感，是另外一个重要因素。

以前，新房多，买新房总免不了“墙内是欧洲，墙外是非洲”的尴尬。

而现在，上海80%的成交都来自二手房，那么社区的城市界面，基本就是所见即所得了。

前段时间看了一个楼盘，杨浦区的康博名邸，这个楼盘最大的特点就是：一个被“老破小”包围的新房。

大家可以看看下面这张照片，是我在康博名邸隔壁小区拍的，新房的干净清爽与附近老小区的斑驳杂乱形成鲜明对比。



一想到以新房的价格买到这里，往窗外看去却是如此景象，作为后浪，我兴致全无。

与此相对，全新规划的板块，街道宽阔，城市界面簇新，让人神清气爽。比如下面这张照片中的徐汇滨江，就算不看房子本身如何，在板块气势上就赢了一截。



城市中，有很多这样的地段：人口流出，土地开发完毕，配套已经极度成熟，也没有城市更新的动力，产业导入迟缓或停止。

在这些地段里，很少看到年轻人扎堆，很少看到城市界面的变化，久而久之，就被后浪们遗忘了。

04

其实，在地段和产品变迁的背后，一方面是越来越外拓的产业，一方面是越来越先进的设计，仔细一想，城市的操盘手们也在推动这一趋势。

城市发展是一门生意，也是一门艺术。

不懂艺术的城市操盘手，可能会让城市自然而然的摊大饼式发展，或者开辟一片新区，除了造住宅其他什么也不会。

而懂艺术的操盘手们，知道如何成体系地导入资源，一个新片区的开发，要用环境宜人、低容积率的office park吸引企业，要用名校的分校去吸引年轻家长，要用地铁、商业为板块赋能，说白了，就是要会打造概念。



华为上海青浦基地

人口导入到新的板块去，即盘活了土地资源，又给市中心的拥堵和高房价释放了压力，多方共赢。

产品的更迭也体现了城市操盘手的意志。

房价太高怎么办？人口导入不够怎么办？

很简单，把户型做小就可以了。

我们看到，上海为每一块要出让的住宅用地，都规定了套数下限和小户型的比例，把套均面积做小，就能吸引更多的人口，人们也能以更低的总价买到功能齐全的三房两卫。

于是，上海的户型越做越紧凑，我们看到，中海汇德里做了83平的三房。



位于华漕的首创禧瑞荟则做了120平的四房。



在保证总价可控的前提下，功能性比尺度更重要，如果你不这么做，那么就会被别的楼盘打败。

05

最后，给后浪们一些买房提示。

1.下定这套房子之前，好好想想，之后这套房子卖给00后，他们会喜欢吗？

2.户型傻大、利用率低、不够方正，暗卫、六角窗、卫生间数量不够，没有玄关、没有飘窗、没有衣帽间、没做干湿分离，前浪的户型，选择要谨慎。

3.或许我们应该渐渐淡忘面积房价比，而更多考虑“房间数房价比”，在同样的总价下，我们得要拿到更多的房间数。

4.前浪的地段，选择也要慎重。老房扎堆的板块，“万花丛中一点绿”的新房，要小心。放眼望去，看不到年轻人的板块，也要三思。

5.只要城市在发展，有地铁，有产业，有增量，学区有潜力，有新盘蹭热度的地段，才是我们后浪喜欢的地段。

6.当然，买了房的后浪已经战胜了大多数同龄人，这样才有底气更浪。

后浪们，你们准备好了吗？

以上是正文，来自平层86。

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如果资金充足，你会买有学区上班通勤30分钟内源深联洋二手房，还是买上班通勤四十分钟周围只有菜小菜中的御桥周浦新房，抑或是通勤40分钟但位置一流品质三流，华二即将人满不保证划入学区的前滩新房

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