魔幻楼市！2万人苦等 12年还没回本？

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文/晓太阳

杀鸡用牛刀，结果挺不错，但是没必要。

滨江集团，业绩亮眼，股价却一滩烂泥？

据滨江集团近期公布的一季报显示，滨江集团一季度，营收暴涨112%，与此同时，受疫情影响，一季度销售额，同比下跌近30%。

不过，季报中解释，随着杭州市场回暖，增速已在逐步修复。

目前来看，滨江集团所言非虚，据西南证券的数据整理，滨江集团4月业绩同比上升40%，截止当月，滨江集团已完成全年既定目标的22%，一骑绝尘。

与此同时，滨江集团2019年业绩首次迈入千亿大关，达1120.6亿，克尔瑞排名第31位，虽然排名中上游，但分析前31家房企的业务布局来看，滨江集团几乎是唯一一家“地方性房企”。

什么意思？也就是说，排名较高的房企，几乎同时深耕布局国内多个城市，甚至区域，而滨江集团的深耕布局，只有一处。

这种打法，真可谓四两拨千斤，游走在前三十强门口，十分可怕。

滨江集团，凭什么？在分析原因的过程中，我们发现了一些令人不愉快的数据。

据公开资料统计，滨江集团2008年5月在深交所上市，当天最高价格为4.63元。



此后兜兜转转12年，截止发稿，今天的收盘价是4.17元……仿佛这是一支假股票。

滨江集团，楼市表现异常亮眼，而股市表现不堪入目。经过深入挖掘后，我们发现滨江集团的经营思路，不但异于常人，而且楼市股市，成败皆在于此。



失之交臂的痛

与行业龙头同步诞生，却在关键节点停下脚步。

40年来，房地产行业发展的关键因素，就是踩中政策红利，所以尽早入局，也就尽早做大做强。

滨江集团的前身，成立于1992年，甚至早于部分龙头房企。2007 年，房地产企业的全国化浪潮开始，滨江集团同样也踏出了异地发展的第一步。

当时的资料表明，滨江集团的决心，是以杭州为中心，进军长三角，实施以“江浙沪”为核心的全国战略，并深入拓展国内的二、三线城市。

在这个时间节点，几乎所有房企都在探索全国化，而滨江集团的战略，在当时起点很高。

此后2008年，滨江集团登录深圳交易所，成为当年唯一上市的房地产企业。尴尬的上市节点，滨江集团上市即破发，似乎是受此影响，此后滨江集团的全国化进程异常缓慢，甚至停滞不前。

有资料显示，直到2015 年9月，滨江集团的第一个上海项目才正式落地，这样一来，时间完全错位，滨江集团与地产的“黄金时代”失之交臂，直接落入“地产下半场”。

不过，滨江集团当然没有闲着，受益于那个阶段对大本营杭州的持续巩固，滨江集团对于杭州的“掌控”十分稳固。

据CRIC数据，2020年1-4月杭州新房销售排行结果来看，滨江集团不但排名第一，而且甩开第二名近38亿的销售额。



这样的地位，同样可以从购房者一侧，得到印证。

下图可知，近年来滨江集团认购数不足比例，持续处在低位，19年二季度后，几乎处在开盘即售罄的状态。



同样惊人的，还有销售均价，据统计，2020年1-4月，滨江集团的累计销售均价，竟然达到31,316元/平米，几乎跑赢市面上所有房企。

从这个数据可知，滨江集团在疫情下并没有乱了阵脚，以价换量。受益于杭州的疫情防控到位，当地楼市很快得到复苏，滨江集团受益匪浅。

当然，滨江集团深耕杭州，所享受的最大政策利好，不只是疫情下。

2019 年 7 月后，杭州市挂牌 9 宗地块，在出让条件中明确未来商品房销售时的毛坯销售价格及装修标准，而此后出让的土地同样会设定销售价格上限。

这条政策，俗称为杭州“双限”。新政下，房企利润上限直接被锁定，那么也就是说，如果地产开发的成本降不下来，也就无法满足盈利目标，大批房企纷纷撤出杭州土拍市场。

这直接利好了滨江集团拓储，原因则很简单，多年深耕，对杭州各个开发模块轻车熟路，成本有效降低的同时，深知杭州的购房需求远未释放干净，当地住宅的销售速度远高于普通二线城市。

真可谓甲之砒霜，乙之蜜糖。凭借这一点，滨江集团杭州“一哥”的地位会更加巩固。



扩张的利弊

杀鸡用牛刀，把浙江当做全国。

据年报数据，滨江集团截止 2019 年底，公司总土地储备的57.3%位于杭州，浙江省内非杭州的城市占比 25.8%，未来超8成业绩贡献，还是来自浙江省内。

值得注意的是，2017后，滨江集团开始“快周转”，经营周转加速明显，同时，2年后产品标准化全面落地，要求杭州项目从拿地到预售缩短至7.5个月、外地项目6个月内。

“快周转”与“产品标准化”，这两样是龙头房企全国扩张的“杀手锏”，而滨江集团，几乎将其落实到了浙江一省。

虽然业绩成效明显，但整体量级始终低人一头。



同样的，过于依赖一地的业绩贡献，会让政策风险持续放大，正如股神巴菲特所说，别把鸡蛋放在一个篮子里。而且，因为全国布局相对单一，滨江集团未来业绩的增长预期有限。

或许，对于二级市场来说，真正可怕的并不只是风险，而是未来没有想象空间。

当然，我们应该看到，作为一家民营房企，滨江集团的各项财务指标非常优秀，比较有代表性的是其融资成本。

据统计，2019四季度至今滨江集团发行的短期融资票据，利率分别为 4.5%、4.0%、3.0%，中期融资票据利率，分别为 5.4%、4.0%、3.9%。这样的成绩，在民营房企中十分优秀。



另外，在杭州，滨江集团的项目与友商项目相比，售价的溢价在10%以上，二手房溢价率甚至在20%以上。脱离开一手房销售，二手房市场的溢价，是对滨江集团项目品质的直接认可。

最有意思的是，滨江集团非常稳定。据券商报道，从创立初期到现在，公司控制权一直由创始人掌控，公司高层绝大部分为公司初创团队，很少变动，也无明星管理人空降。

结合风云激荡的楼市40年来看，滨江集团各项数据十分不错，甚至让我们产生了一个念头：

财务健康，追求品质，人员稳定，这才是中国房地产企业应该有的模样。

以上，总结来说，滨江集团是个非常优秀的房地产企业，但却不是一支好的地产股。

最后，现阶段的滨江集团是“小而美”的典型房企，在行业集中度不断上升的今天，或许，向外扩张并不是“想不想”的问题，而是基于自身生存需要，而做出的决断。

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