深圳楼市：这个片区即将成为下一轮领涨板块，聪明人已经入手待涨

执着等待等wc

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：广州深圳都有房票的情况下，400-500w总价预算,现阶段买深圳只能买郊区，广州可以买核心区。怎么选择，本人工作还是在深圳。

回答：这个价格段，确实比较纠结。看你的城市倾向，深圳最近沙井也不错，说不定还可以自住。如果没有特别的倾向，给一个建议：可以同步关注起来，先深圳把沙井光明的新盘打一遍，打不中或广州有启动的趋势就赶紧入广州。广州不要买"核心区"，太贵。买市区均价以下的板块。

提问：你好，有一套军产房，卖掉后可得4-500,根据您前几天的说法，老人可以曲线按揭的话，用老人房票买商品房，甚至可以买双拼的，长远来看，哪种方式更具增值前景？

回答：层次一：军产房整体涨幅弱于同地段、同学区的商品房，可以卖出军产房、平行置换成同总价的商品房；层次二：无杠杆的商品房，整体回报率弱于贷款买的更高总价的商品房，可以拿到军产房卖出的资金后做按揭贷款买商品房：层次三：你的房票可以做30年等额本息的按揭贷款，老人票的贷款年限短，月供压力大，回报率低于你自己贷款；层次四：你的房票如果被占用了，没有名额购买了，老人票建议越早使用越好，按揭几年后可转成JYD，降低月供压力，提高回报率；你属于哪一种情况？



提问:宝中的学校低总价上车盘花样年花郡/花乡，菁英趣庭，福田外国语学校学区房，这几个标的朱总可否帮忙分析下？或者有更好的方向？——帮朋友问的，找了半天没看到付费提问选项...

回答：你说的福外学区房是指景田北的福外本部还是保税区的福外南？福外本部的价格还不是花样年和菁英趣庭上车盘可比的，两边的学区档次目前有差，自用学位肯定是优先考虑福外本部，投资的话由于宝中整体价值提升，可以优先考虑宝中；福外南是另一个话题，目前我们把福外南视为石厦的替补，价格天花板是很清楚的。



提问：你好！麻烦帮忙分析一下龙岗万科天誉花园未来的投资价值。另外请问您觉得现在是否适合到东莞投资，若适合，应该到哪些片区选择较好？谢谢！

回答：你好。天誉花园，又叫天誉city mall，是龙中的标杆楼盘，位于龙岗CBD，2011年的房子，地理位置优越，近地铁吉祥站，周围配套全面，学位较一般。由于区域供应量较大，自住不错的，投资可能需要持有较长时间。东莞建议考虑松山湖、南城。



提问：三叔您好，慕名而来！我的预算在550万以内的两房，首套房，刚需自住+资产升值，刚结婚没小孩，我父母住在彩田，现有4号线，10号线也即将开通，希望住的近些或地铁来回方便些，请问有推荐的位置和小区吗？

有一些情况想再具体给您介绍一下：

购房需求：自住+投资；自住为主所以喜欢舒适点的小区，但考虑到后面可能要换房子，所以希望首套能踩准。

工作生活圈：福田南山，主要是在福田

周边配套：期望是地铁附近，因为要与家人照应，父母有时来回走动也方便些

关于学位：我们新婚还没小孩，未来两年才计划造人，所以学位要求不高；如果学校好以后就留着自用

意向区域和楼盘：

福田（景田、石厦、新洲）

龙华（红山、白石龙、民乐）

坂田（嘉御山）

嘉御山我挺喜欢的，地铁跟家人同一条线，小区又大又新，学位也好。在那看了很多，但没遇到诚心业主，谈几套都推进不下去，最近成交了10几套两房，剩下可以选的不多了，不知道我该继续等新房源，还是选其它区域。嘉御山6期好像也准备开盘，要等它吗？如果您有其它区域和楼盘推荐，还请分享与讲解，感

回答：你好。总价550左右，福田石厦可以考虑，景田选择不多，新洲不推荐。龙华红山上塘可以考虑，白石龙和民乐不推荐。个人比较推荐坂田，选择次新盘带花园，未来地铁10号线开通有一定利好，周围规划逐步落地，环境改善利好，名校落户利好，总体增量可观，预期较大，建议你把握机会，具体参考内部选筹。

提问：你好，还有几个问题想咨询您，

1、去年我买了光明的奥园峯荟做投资，您建议还有必要再持有吗？卖出的话，得到几十万在您推荐的沙井什么小区还有机会上车吗？

2、南山中心这里您推荐后海花园，南海大厦。我看旁边还有梦想家园，东方海雅居，鸿瑞花园，中海丽苑，都有在700左右的，能帮忙分析一下吗

回答：你好。光明不错的，未来还有潜力，建议继续持有，先不动。

主要是楼盘学区划分不一样，同时有地铁远近的区别，楼品质，楼龄等多个因素，我就学校分析下。

梦想家园，东方海雅居是：南油小学+北师大南山附中

鸿瑞花园，向南小学+学府中学

中海丽苑，南海小学+学府中学

看你个人偏好，如果对学位没有要求，选择新一点和离地铁较近的盘，重视教育就选好一点的学校，如学府中学。



提问：请问深圳宝安区福永那边有个政永楼。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

回答：这个盘没实地看过，位置不错，只是从百度街景上看到的楼盘品相太像农民房了，如你所描述的，没有小区花园、物业管理维护的话，本质上就是一个可以贷款的农民房，这个还是会略跑输大盘的。



提问：福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好

回答：如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。



提问：三叔您好！可以讲下珠江旭景和万科里城好在哪里吗？万科里城是第五园4期，第五园那一片的房子有溢价吗？

回答：你好。

珠江旭景佳园，地段不错，2007年的房子，近地铁，花园社区，缺点是楼的品质和物业一般，人车不分流，实用率不是很高。但总体看，这个价位性价比很高。万科里城，2015年的房子，新很多，现在离地铁较远，但十号线开通之后会离坂田北站很近，万科物业不错，实用率较高。

当然有一定的溢价在上面，但是未来看还有潜力。



提问：请问下学位房的问题，车公庙小户型带深高级学位10万左右单价，石厦小户型十万了，这两个还可以买吗？哪个选择更优一点？

回答：1、车公庙的学位有点“赌”， 就怕高级中学被划走。但是，被划走的概率可能只是10-20%， 因为群众肯定会散布表达意见，群众已经快把高级的点招班搅没了。但是，车公庙的小户型学位房，如果产权不是纯住宅的，还是存在一定风险。比如，将来可能被降低了积分系数；比如，限制产权交易。2、石厦的学位价值，本身比一梯队弱。在“指标生”的制度下，二梯队学校会具有很强的指标生优势。石厦抓学习，又有很好的指标生名额，整体还是很好的。如果需要自用，可以考虑。
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