2020下半年，楼市将迎来购房潮？专家解读：释放积压已久的刚需| 幸福里百城置业专题

却写杂布计

前几天国家统计局公布的数据也显示，4月份有37城的二手房房价出现了上扬的情况，而北上深这3个一线城市的二手房房价均出现了一定程度的增长。自从五一假期新房成交水平较去年呈现明显升温局面以来，北京楼市成交火热，西城多校划片政策叠加廊坊放宽落户，环京楼市是否会产生连锁反应？四个一线城市的发展情况来看，哪些城市群的未来发展更符合预期？深圳楼市有什么特别之处，未来的发展趋势如何？关于这些问题，幸福里百城置业专题系列第一期「今年是买房的好时机么」给你答案！
Q1：今年楼市的小阳春相对于往年来说来的比较迟，这对于今年楼市的整体节奏是否会造成一定的影响？

@地产情报站长：

就当前情况来看，影响是肯定的，估计会推延一到两个月的进程。

往年的“金三银四”，换到今年来看，就是“金四银五”了，成交量在近两个月大幅上升，且部分一二线城市的成交价都较2019年底以及前3个月，有一定程度的增长，也就是房价涨了。前几天国家统计局公布的数据也显示，4月份有37城的二手房房价出现了上扬的情况，而北上深这3个一线城市的二手房房价均出现了一定程度的增长。

基本上前面几个月积压的刚需都释放出来了，自然也就造成了成交量的大增，挂牌量多，但是优质房源也很抢手。这是二手房层面，新房市场的房价大面积上扬，50个城市上扬，二三线城市是4月楼市的亮点。

从房企的维度来看，最近土拍可以说是相当火热，诞生了不少“地王”，高溢价拿地的不在少数，颇有几分2016年、2017年拿地的风范，估计也跟地方为了缓解财政压力，拿出不少“压箱底”的好地块出来拍卖脱不了干系。单就从今年的房企情况来说，其实困难重重，七八月间的还款高峰期就要来了，最近不少房企都在重新发债券，拆东墙补西墙，甚至有一些知名房企都陷入到了“债务危机”之中，倒闭的小房企更是不计其数了。

总体来说，突发卫生事件对楼市的冲击不可谓不大，无论是房企还是个人。但需求同样在，尤其是经历了2019一整年调控的楼市来说，去年积压的大量需求可能入市。再加上有着“楼市风向标”之称的M2（广义货币）再创3年新高，广义货币多了，流入楼市的自然也就多了。所以不管抱怎样悲观的态度，今年的销售面积和销售金额大概率都会再创新高。



Q2：是否能简短概括一下目前四个一线城市目前的楼市走势，”房住不炒“的大环境下，哪些城市群的未来发展更符合预期？

@地产情报站长：

现在四个一线城市的走势，其实挺好看明白的，北上深都在涨，广州持平。

虽然深圳的楼市最近表现得一枝独秀，但是和老牌一线城市相比，其实仍有一定程度的劣势，教育资源以及土地资源都跟不上。北京、上海、广州的面积要远大于深圳，教育资源也要远高于深圳，所以一般在深圳买房，大家主要是说地段，而不是说教育资源。

北京的学区房概念大火，西城区学区房被顶到了风口浪尖上，房价在12万/㎡以上的学区房走进了大众的视线，让很多人意识到学区房根本不愁卖。而这个概念，其实同样适用于广州、上海地区，多校划片看似打压了学区房，实际影响不大，很可能还会间接带动某些原先学区不是太好地区的房价，毕竟学区里面有一所学校是重点，就总会有家长去“押宝”的。更不用说北上广的“中心区”，一般情况下，学区都不会太差。

由于面积太小，深圳最近准备“扩容”，如果扩容成功了，估计房价还能再涨涨，但可能性不太大，毕竟广东省经济发达的地区就珠三角那一块，要是深圳把旁边的东莞、惠州这些地儿给扩进去了，广东省的财政压力就太大了，深圳这个扩容不大好“扩充”。

而面对飞涨的房价，前段时间深圳市住建局出来表示过，如果房价继续涨下去，将考虑采取房产税的手段。而最近的风向也在表明，房产税不太近，但也不太远了。

从这四个一线城市的发展情况来看，真正形成城市群的，其实只有北京、上海，环京、环沪区域都随着北上房价的上升，而随之上升，像是江浙一带的负债率居高不下，主要就是房价太高。而环京地带的发展，弱于环沪地区，未来想要发展还是得看政策倾斜。就现在的风向来看，环沪城市群以及未来将要发展的粤港澳大湾区，可能更符合预期。



Q3：今年五一假期新房成交水平较去年呈现明显升温局面，其中北京楼市成交火热，西城多校划片政策叠加廊坊放宽落户，环京楼市是否会产生连锁反应？

@地产情报站长：

带动环京楼市的可能性较小，最近北京楼市火热，主要是由于学区房刚需的释放，其他刚需的需求是不变的。

前两天北京市教委在发布会上表示，今年入学的小学生有21.7万人。截至5月11日，小学入学服务平台共有17.7万人进行信息采集，远超往年，学位缺口非常大，尤其是还有一条“六年一学位”的硬性规定。

好学校就那么点，西城、东城和海淀万柳能接受的人也就那么多，所以就显得楼市火爆异常了。站长就有一位粉丝，之前提到自己想入海淀的一套老破小学区房，价格大概在550万左右，颇为抢手。

学区是一方面，突发卫生事件的影响又是另一方面，所以就显得北京的楼市十分火爆了。但是这种情况能够用来倒推环京楼市么？可能性不太大，环京楼市的学区，同北京地区相比并不算优异，就算真对环京楼市有学区需求的，估计前几年也释放得差不多了，毕竟孩子也不是一下子就长到6岁的。

照这样情况来看，环京楼市最近释放出来的需求，还是前面几个月积压的那批，考虑到环京楼市主要是起到吸收北京楼市外溢部分的客观原因，北京这边需求释放了，估计环京的需求就要收缩了。据媒体报道，五一期间，环京楼市看房的多，但真正买房的却少，很多人都觉得“性价比”不太高。估计环京楼市的观望态度将继续持续，想要回暖仍需一段时间。

寒郁轩良

还有刚需？

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