三步就能看清楼市，房价最具想象力的城市出现了

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中国人口变迁趋势的风云变幻，比想象中来得更快。

2019年，深圳已经不再是中国人口吸聚力最强的城市，杭州强势冲顶；

从前享受着人口迁移红利的东南沿海城市，越来越多地面临"用工荒"，而中西部城市的人口回流趋势愈加显著；

四座一线城市的人口变化情况正式分化，北京成为常住人口净流出城市，上海保持稳定，广州深圳人口强势增长。更有趣的是，上海、广州、深圳的人口迁入来源最多的城市均是北京……



人们选择流向哪座城市，就是一个"用脚投票"的过程，这个趋势反映着中国城市发展的现状，同时指向它们的未来。

而人口聚集的地方，也是楼市的想象力迸发的地方。
1、在人口吸聚力上，浙江、广东赢了！

先看一张2019年的全国常住人口变化排行，从中我们可以大致总结出2019年人口变化的几个重要趋势。



第一、2019年人口增量前五位的城市，被浙江和广东包揽。

这其中，广东占据3席，浙江占据2席，因此综合来看，广东的人口活力还是要更强一些，但是浙江已经做到了和广州平分秋色的程度。毕竟，广东坐拥两座一线城市，先天优势还是要更强一些。

其实，简一老师还是对浙江更看好三分。一方面是因为广东的本来就有广深加持，另一方面是浙江在近两年表现出的爆发力不容小觑。

杭州，尽管近两年在人口增量上已经有了比较亮眼的表现，但能够力压深圳占据头名，实际上并不容易。

宁波，更是从一个并不算瞩目的非核心城市直接挺进TOP5，这其中有杭州的辐射作用，但是更多还是体现了浙江整体的人口竞争力。

至于广东，有大湾区独一无二的区位和政策加持，也势必会在未来5-10年都继续保持人口再聚大省的地位。



第二、 东南沿海城市已经不再占据绝对主动权，中西部核心城市崛起。

在2019年全国人口增量前15的城市中，中西部城市已经逐渐占据半壁江山。

成都、长沙、重庆、郑州、西安、武汉、合肥，已经基本确立了中西部人口流动方向的整体格局。

这样的格局一旦确立便很难扭转，也就是说，中心城市将越来越"中心"，边缘城市也将越来越"边缘"。

第三、北部城市，彻底落寞。

我们可以看到，常住人口增量前15的城市中，只有一座北方城市——青岛。

即使是天津这样的老牌城市，也已经彻底失去了它对"人"的吸引力，更不用提东北人口的持续流失，以及首都北京的人口负增长。

以上三大趋势会不会出现扭转？简一老师认为，很难。至少在未来的5-10年的，这三个整体性的趋势都不会发生大的改变。或许名次会有微调，但宏观来看，新的人口变动格局已经确立。
2、人口和房价

首先，人口和房价肯定是正相关的关系，这一点没有人能够反驳。

这是经济学里最基本的一条市场规律——需求影响价格。

这一条逻辑里其实包含了三个步骤：人口增长——交易量上升——价格上升。

宁波就是一个非常非常典型的例子。

第一步，人口增长。

2015年，宁波的常住人口机械增量还是负数；2016年，宁波的人才引入政策开始发力；2017年至2019年间宁波的常住人口增量每年几乎都会翻一倍。



这个表现确实十分惊人。2019年，宁波常住人口增量高达34万，在国内主要城市中排在第四位。要知道，宁波的常住人口规模仅为852万，和省会城市长沙、合肥等平级，但宁波的人口吸聚能力却实现了碾压。

第二步，成交量增长。

你一定想不到，2019年宁波的商品住宅成交面积超过了杭州和广州，在浙江广东两省所有城市中排名第一！

其实，宁波在2017年、2018年也多次出台调控政策，企图为过热的楼市降降温。但是，新增人口带来的住房需求是无法扼杀的。除此之外，宁波人才引入的重要手段就包括了相关人才购房补贴政策，因此新增购房需求的规模不断扩大。



最终的结果也就直接反映到了住宅交易量上——自2015年以来，宁波的商品住宅成交规模连续四年上升。至2019年末，全市的商品住宅成交规模已达到1426万平方米，首次超过杭州，成为省内住宅成交规模之首。

第三步，房价上升。

由于房价数据较为敏感，简一老师在此就不做详细阐述。房价数据很好查，各位读者看一看宁波近3-5年来的房价走势就可见一斑。

在这样一套完整的闭环之下，简一老师可以很确定地告诉大家，跟着人口流动的大部队去选择城市，自住也好投资也罢，都是非常稳妥的选择。
3、 未来5年房价最具想象力的城市，已经找到了！

为什么广东和浙江能够在常住人口增量榜上笑傲全国？其实最最根本的原因还是强大的产业经济基础。

浙江、广东两省，有一个很典型的特征就是藏富于民。这两省的人均可支配收入增速均保持在8%以上，其中深圳、杭州、宁波、温州等城市的全市居民收入水平都超过了5万元，居民收入水平位居全国前列。



除了上述城市，2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增长的城市还有珠海、丽水、绍兴等，增幅均在40%以上，这些城市的楼市也值得被长期看好。

除了浙江、广东两省的部分城市之外，买房人还可以多关注以下城市：

1、 阳光地带及城市群

粤港澳自不用说，长三角、闽南三角洲也值得强烈看好。

2、 强省会，尤其是中西部的强省会

在2019年人口增量前十名中，第六到第十名的城市均位于中西部，分别是成都、长沙、重庆、郑州和西安。中西部强省会，一定会强势崛起。