海南楼市回暖：三亚海口等地销售人员回流，如涨幅超预期仍将调控

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作者|闵云霄 编辑|张弛

（原标题：海南楼市的起与落）

沉寂了一年多后，海南楼市又起风了。

11月4日，三亚挂牌出让8宗土地，累计346.7亩的面积高达37个亿，折合每平方米均价1.6万元起，价格让人咋舌。业内人士估计，优质地块最终拍卖价可能超过每平方米2万元。与此同时，9月三亚购房成交均价达到3.7万元，创下近五年来的新高。

去年，海南对外宣布要减少对房地产的依赖，并出台了相对严厉的限购政策，楼市行情迅速急转而下。但今年9月以来，逐渐对外传递出宽松的信号。首先是海口部分楼盘放开限价，其次是三亚进一步放宽人才购房政策，其中力度最大的，是10月25日海南全省(除三沙市外)基本取消了落户限制条件，从而降低了购房的门槛。

在三亚从事地产销售的董波说，去年严格限购后，一些同事都打背包去了云南广西等地，现在随着海南销售旺季的到来已经返回，准备春节后再去云南。这位销售人员表示，"目前的政策更多的是解决部分刚需问题，并没有完全放开，外地客户不会很多，短期内价格也不可能上涨"。

统计数据显示，2019年10月，海口来电咨询量也增长明显，环比上涨23.3%。三亚找房热度环比上涨15.7%，成为全国用户找房热度最高的城市。



业内人士预计，今年四季度海南市场的交易量会有上升。但在目前"稳房价"调控基调下，如果当地楼市涨幅超预期，调控政策预计仍会出台。而如何在招揽人才、满足人才住房与稳定房价间作出平衡，显得十分重要。

限购政策"穿孔"

2019年10月25日，海南省政府发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》，基本取消本省（除三沙外）的落户限制，本省居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。对于省外居民，落户需要有海南居住证和海南省相关社会保险。但由于获得居住证(与当地企事业单位签署劳动合同即可申请居住证)的门槛并不高，落户难度大大降低。

　 与2016年外来在琼务工人员需要打分落户的政策相比，现在只要办理了养老、医疗和社保手续，拿到居住证后，就能够轻松落户，没有学历和年龄限制。

理论上来看，取消落户限制不等于限购取消，当外省人外省居民通过新规海南落户后，买房还需满足至少一名家庭成员有在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。因为从2018年4月起，在投资客比较热衷的海口、三亚、琼海等区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，必须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

与此同时，三亚此前出台的政策更加刺激了各方神经，近期发布的《关于进一步完善人才住房政策的通知》显示，针对部分引进人才放宽了购房政策。放宽政策具体包括，已引进三亚工作但未落户人才，符合纳税或社保条件的，可以购买1套住房；已引进三亚工作但未落户的急需紧缺人才，且家庭在海南无房的，可以在三亚购1套住房；聘期3年且在海南服务1年以上的，经认定，可享受本地居民同等购房待遇。

　　文件同时公布了海南急需紧缺人才的类型，主要包括医疗健康产业、新兴科技产业、物流业、热带特色高效农业、旅游业、金融业等，学历要求绝大部分为全日制大专及以上，部分要求为中专或相关职称等。



　　另外，在2019年7月18日，海南省人才发展局和海南省住房和城乡建设厅也下发了《进一步完善人才住房政策的补充通知》，针对在海南有工作未落户、家庭成员有1人省内纳税或社保满1年，或急需紧缺人才，可申请购买1套住房。

三亚的具体操作模式是：全日制大专及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。这一政策，也得到了三亚市政府官网12345服务热线的回复确认。

也就是说， 通过"人才引进"政策，过去需要五年纳税或社保缴纳的条件减少为现在的一年，其放松力度非常大。而且，符合大专以上学历的人才会比较多，客观上能够真正带来较多的购房需求，等于给此前的限购政策打了一个孔。

三亚市住建局一主要负责人对外宣称，三亚没有放宽限购政策，这些系自媒体误读和曲解了相关文件的内容。但工作人员同时证实，实际引进三亚急需紧缺人才尚未落户的，在相关部门做完认定后，即可在三亚购买一套房，且没有社保限制。

有意思的是，相较于海南省的通知，三亚市对"急需紧缺人才"的范围，增加了金融业和房地产业两个行业。

作为投资客追捧的重点区域，海南的限购政策的松动必然引起热议。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策总体上属于人才导入的政策，并不属于直接的限购政策松绑内容，但客观上确实有松绑的效应。预计当地房企和销售机构会趁势涨价。一旦市场过热，未来不排除继续加压调控。

　　他同时指出，房屋交易市场热度容易传导到土地交易市场。对于此类土地交易市场的管控，主要是防范土地囤积和地价虚高上涨等，对于一些违规填海项目也需要继续进行监管。

海南楼市冷与热

因为适宜的气候和优美的环境，海南楼市一直依赖外来购房者。在资本的轮番炒作下，房价泡沫也时隐时现。

　　1988年，海南成为中国第31个省级行政区，同时也是最大的经济特区，享受超乎想象的优惠政策。一时间，人们纷纷涌向海南"淘金"。

　　与其他地方不一样的是，海南满大街都是各地口音的炒房炒地者。商品房从1991年的1400元/㎡猛涨到1992年的5000元/㎡，1993年达到7500元/㎡。两年狂飙4倍，全球罕见。可谓"十万大军下海南，各大财团抢地盘"。

　　地产商潘石屹回忆，"一开始都不敢相信，不敢签。在１楼签了房产购买合同，到６楼加价就卖了。现在想想都害怕"。

　　最后的结果是，因为1993年宏观调控一出手，海南遍地"烂尾楼"，总面积达1631万平方米。其中海口和三亚作为重灾区，分别有179宗和120宗"烂尾楼"工程。当时只有700多万人口的海南，房地产库存量竟占全国的十分之一。开发商纷纷倒闭，银行不良贷款率一夜剧增。2000年，国务院为此专门批复了一个《处置海南省积压房地产方案》。



　　2010年，海南获批建设国际旅游岛。随后各路炒房资本蜂拥而至，其中海口由5000多元/㎡涨至近9000元/㎡，三亚由1万元/㎡涨至近2万元/㎡。这是海南楼市的第二轮炒作。可惜，好景不长，到了2013年初，海南整体房价急剧大跌，几乎被打回原形。以凤凰岛房价为例，高峰期成交价高达10万元/㎡，而到2013年初，房价腰斩至4.5万/㎡。

　　海南楼市的第三波炒作是2015年前后，北京上海等一线城市纷纷出台严格限购政策，大量资金又逐渐流向三亚海口等城市。董波对记者回忆，当时炒房客一拨又一拨涌进海南，很多销售半夜都还在机场接机。有楼盘直接坐地起价，政策出台当天房价直接上涨3000元/㎡，"从2015年冬天到2016年，近一年的时间里，三亚房价翻了一倍"。

2018年4月13日，在海南建省30周年之际，被宣布即将建设自由贸易港。炒作之风再次掀起，很快在2017年已出台限购政策的基础上，海南实施全域限购。尤其在以往购房热门地海口、三亚、琼海这些已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，还必须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

彼时，三亚作为海南旅游第一城，整体均价已达3万多/㎡以上，核心地段更是去到4-5万/㎡。值得一提的是，房地产投资占三亚的GDP比重高达为67.7%。而海南的省会海口，当时整体均价达1.8万/㎡，核心地段至少2万以上。

　　

　　 严厉的限购给海南房地产市场造成了不小的打击。过去一年多，海南成为全国房地产下调幅度最大的地区。 公开数据显示，2019年上半年，海口销售面积196.39万平方米，同比减少15.7%。销售金额301.31亿元，同比增长5%。海口贡献了海南省房地产近一半的销量，三亚虽不敌海口，销售面积和销售金额也遥遥领先其他市县。2019年上半年，三亚销售面积遭腰斩，仅79.25万平方米，销售金额190.85亿元，同比减少54.7%。

最为惨烈的是三亚二手房市场。据三亚市人民政府网站公布的数据，2019年上半年，二手住宅网签条数851条，减少2053条，减少了约七成。链家数据显示，今年以来，三亚二手房半数以上的月份成交量为零套。

三亚房地产企业和二手房中介都面临发展的困境。记者10月份在海口采访时发现，很多二手房比2018年初高峰期时下跌了2000-3000元/㎡，一手房也难觅一年多前的火爆景象。 三亚很多中介机构因为成交量和收入的降低，大量缩减关停店面。"一年前，三亚湾的中介门店密密麻麻，现在已所剩无几。"一位销售人员介绍说，很多同行不得不转到云南的西双版纳、大理，广西南宁等地，因为那边同样适合旅居，而且价格比海南便宜很多。

　　《2019年上半年三亚房地产市场运行分析》显示，受到岛外购房者来三亚看房数量急剧下降，以及本地刚需购房有限的影响，楼盘成交量明显下降，影响了资金回笼，不少企业出现了资金困难。

　　除海口市、屯昌县、五指山市外，今年上半年其他市县房屋销售面积同比跌幅均超50%。昌江县、陵水县房屋销售面积跌幅超90%。销售金额方面，除海口市、屯昌县外，其他市县房屋销售金额同比均有所下跌，且跌幅均超50%。乐东县、陵水县房屋销售金额跌幅超90%。



　　地产分析人士张大伟指出，海南房地产市场过去大起大落，对经济产生了不少负面影响。海南这次能降低对房地产市场的依赖度，主要是因为政策严控，建设自贸港的同时又取消了GDP及投资考核，实现了全域限购。过去一年，海南可以说的确实现了房住不炒。

　

平衡人才引进与楼市稳定

　 其实，通过人才引进放松限购的做法并非三亚首创，西安过去两年一直是限购政策严格，但人才引进很宽松的典型。

　　2017年，西安出台最严厉的调控政策：具体就是新房限售期延长至5年，外地人购房需提供连续缴纳2年以上(含2年)的个税或社保证明。同时还有相应的限贷、限价政策。

　　但西安房价过去两年依然"我行我素"。据统计，该城市两年内7次升级户籍政策，使其落户政策宽松程度居全国前列，其中最为令人瞩目的一条和三亚的一致：大专学历可以申请落户，而且明确指出，"经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制"。

　　相关数据显示，自2017年3月1日西安户籍新政实施，至2019年4月30日，西安共迁入落户115.1万人，户籍人口达1004.9万人。在业内人士看来，楼市调控政策之所以未见明显成效，与其宽松的人才政策密切相关。

　　中原地产研究中心发布的数据显示，2019年以来，全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。其中今年9月以来发布政策的城市超过30个，关注度较高的是天津与南京六合，人才引进与购房落户直接挂钩，针对外地人购房的限制均有所放宽。

近日，长沙也传出降低人才购房门槛的消息，但与三亚等地相比，并不宽松。相关部门出台的具体办法中有一项"在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存时间限制。"但该文件同时明确，人才购首套房不受户籍和个税、社保限制，但仍须满足在长沙工作生活24个月的条件。

　　地产分析人士张大伟认为，包括西安在内的许多城市出台的人才引进政策，标准都过低，例如大专学历就能落户。这与其说是人才引进，不如说是引进劳动力。

　　"从实际政策执行上看，大部分城市的人才政策的确会影响房地产市场，特别是天津这种落户难度相对较大的区域。"在张大伟看来，目前全国大部分城市并没有做好吸引人才后如何留住人才的准备。"这种情况下，吸引来的很多是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户。"他称，简单的吸引只能导致房地产市场波动。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地似乎都在打擦边球试探政策底线，但结果表明直接放松限购是不可能的，人才引进也不能强关联购房政策。这其实已经明确表明，楼市坚持调控不放松、房住不炒、因城施策依旧是主流。



　　海南省委书记刘赐贵曾指出，要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，坚决落实"房子是用来住的，不是用来炒的"定位，海南不能变成房地产加工厂。海南省长沈晓明表示，从数据上看，海南对楼市的调控效果很显著，但产业支撑依然乏力，需要新的产业来填补。

三亚一家地产企业的高管对记者表示，去年以来，海南拿地比较困难，很多项目不仅仅是所属的国土部门审批，还需要层层上报，花费的周期和精力非常大，导致不少中小地产企业只得离开海南前往其他城市投资开发。

这一说法并非空穴来风，11月初三亚对外挂牌出让的8宗土地中，多个地块要求严格，不仅要求竞买人或其关联企业须与三亚市人民政府签订《战略合作框架协议》，并在海南省有注册资本金不少于人民币100亿元的公司。而且"因该宗地毗邻东岸湿地公园，竞买人或其关联企业须具备大型城市湿地公园的建设和运营管理经验，且具有国家4A级景区以上（含4A级景区）项目的开发和运营管理经验"。同时，"本次出让宗地项目建成后，建筑自持比例不低于30%，自持部分不得对外整体或者分割销售"。

以前地产商拖欠土地出让金的"潜规则"，在这次招标中也被严格限制。前述挂牌出让公告显示：合同约定分期缴纳土地出让金的，分期缴纳期限不得超过合同签订之日起1年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让金的50%。逾期未付清土地出让金的，土地行政主管部门有权依法解除合同，并由受让人承担相应的违约责任。

　　2019年9月在国新办系列主题发布会上，刘赐贵对海南的房地产调控成效给予了充分肯定，"经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，采取了一系列措施。应该讲，这些措施逐步见效的时候，也是新旧动能转换比较痛苦的时候。"

"海南取消落户限制的政策，并非是出于促进楼市回暖。"诸葛找房数据研究中心王小嫱认为，这主要是呼应此前发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中提出要"继续加大户籍制度改革力度"。

按照《2019年新型城镇化建设重点任务》，城区常住人口100万到300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万到500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，全国将有更多城市放开限购政策。

　　有业内人士表示，如何长久留住人才和促进房地产行业稳定发展，是接下来许多地方要面对的问题。

一位地产人士的观点是，目前三亚作为四线城市，房价已经和一线城市持平，应该在执行一年的社保或纳税的基础上，学习北京全国范围内有房贷就算二套的六成首付政策，再加上5年限售来控制炒房。"如果不以实际刚需为基础，不从自己真实购买能力出发，而是想短线投资，甚至借钱炒房，一定经不起流动性被限制的痛苦。"该人士认为。

*本文由树木计划作者【凤凰WEEKLY】创作，独家发布在今日头条，未经授权，不得转载。

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房子属性商品，就应该投入市场，，凡违反市场经济规律，就会受到惩罚，有些记者以炒房为借口唯恐市场不乱，目前要有清醒的头脑看待房售

侬去斯

不卖房子海南还可以卖什么限购就是一个笑话