预判2020楼市｜宗教般的买房虔诚正在丧失，五限政策或一季度放松

阿豆学长长ov

日前，在明源地产研究院组织的地产总裁峰会上，世联行董事长陈劲松分享了其对当前楼市的观点。



1、整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式，如果能够转变运营模式、增长模式，其实可以变得没那么难受。

2、过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑，催生了宇宙级的开发商，这里面非常重要的就是融资的方式。

以前的调控对融资方式没动过，但是在今年，尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制，使得行业出现了问题。

3、我们不仅把财务杠杆用到了极致，而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆，如果你完全没有加经营杠杆和表外杠杆的话，今年不会特别难受，但是你加了经营杠杆和表外杠杆，你就会出问题。

4、经营杠杆，比如说合伙人跟投机制；表外杠杆，比如说明股实债等。

这些东西在行业上升期都没问题，都会加快你的增长，但很多杠杆是刚性的，即便不是绝对的刚性，但它的弹性有限，一旦估值、货值和市值出现问题，我们这个行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。

5、房地产严格来说其实就是金融，因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导，会怎么样发生变化。

当金融出问题，一个城市、一个项目有违约的情况，会导致连锁反应，会导致大面积的违约。

6、我经常碰到开发商跟我说，我这个城市很健康，但我们是跟整体金融环境捆在一块的，我们有横向和纵向传导机制。



7、很多三四线城市，原先因为全国性的开发商没进，区域性的开发商都是小心翼翼的，没用什么杠杆，市场风险没有那么大传导的力量。

可是，当标准化产品全国复制的这帮兄弟们进入了你那个城市，它在别的城市出问题，你那的项目营销几乎是托底的保证的时候，你的价格自然会受影响。

所以，千万不要以为我这里价格不高，不会有问题。

8、近几年高管普遍跟投，在市场下行的时候，跟投基本兑不了现。

在这种时候，原先预计的进度又普遍被政策拖延，各公司普遍加强了销售KPI，给管理层下了很多严格的KPI回款制度，导致整个行业营销系统漠视心态和售楼处腐败。

9、原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败。

10、诸位别指望房价过了今年冬天，政府看到还不行，放松政策，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻过去吧。

11、目前前线客户变化的程度超出我们的想象，也就是说三个月前来看楼的客户，现在让他成交，他不来了，客户原来对买房宗教般的虔诚正在丧失。

12、体现经济最最重要的就是产业和实业，尤其是主要城市、核心城市的写字楼，今年写字楼的情况悲观到超出我们的预期，包括深圳这样的城市，我们的写字楼空置率持续上升，没有改善。



13、五限政策本人预计明年一季度会逐步放松，即使五限放松，金融政策也是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，我认为市场依然不好。

14、地方债政策已经放松了，我们要看这个地方债用在什么地方，用在哪些轨道交通上，哪些大基建上，然后我们跟着地方债投的地方去投资，否则我们的每一个城市这个地块好还是那个地块好，会有方向性的错误。

15、我觉得整个行业应该扭转中国各地政府对商办的父爱偏见，太愿意干商办，对住宅太歧视，以至于商办目前出现问题，商办只有一个出路，就是改使用功能，就是应该改公寓、改住宅。

17、自持物业算账和金融的顶层设计是我们一定要干的，在这方面经纪公司都走在整个行业的前面，自持物业不这样做，我们的压力会更大。
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