上海楼市十年：“金九银十”不再，盘点涨幅超过300%的楼盘

快乐人L

上海刚刚过去的金九银十，有一种难以言说的味道。

一方面上海前滩某热门盘在9月中旬入市，306套房源吸引了961组有效认筹，认筹比高达3：1！10月，江桥某中高端楼盘入市，推出322套房源，半天几乎售罄......

貌似楼市好像很好，但根据数据统计显示，今年9-10月，共有25个楼盘参与公众摇号开盘，其中，认筹率低于60%及格线的楼盘有14个，占比达到56%。



数据来源：东方公证处、新房摇号助手

上述楼盘只是少数的典型热销案例，个别楼盘的出彩无法掩盖楼市整体的低迷。在趋紧的楼市调控政策以及购房者越来越审慎的背景下，上海传统意义上的“金九银十”在这几年来似乎越来越没有了火热的味道。

我们将时间拉长到10年前，看看10年来金九银十有何不同，从中窥探出金九银十在楼市不同阶段的变化。我们从以下两个视角来分析：

第一，成交套数，很大程度上呈现出的是购房者对于入市的信心；

第二，供应套数，反映的是开发商对于市场的信心。

No.1


成交：金九银十被K.O!

我们将10年来每月的成交数据进行如下整理，标红的数据为每年9、10月的成交数据，紫色的圆圈为每年成交量最高的月份，最终我们主要发现如下特征：



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（注：红条为每年9、10月成交套数）

1、10年来“金九银十”仅出现2次......

从上图中可以看到，上海新房成交量的峰值绝大多数是在金三银四，还比如14年的峰值产生在12月，18年的峰值产生在8月，9、10月成为当年成交量最高10年来仅出现两次，一次出现在2010年10月；还有一次就是今年的9月。

“金九银十”并没有大家嘴里说得那么神乎其神，甚至从表面的成交数据来看，金九银十在上海楼市的意义并不大。

2、今年9、10月成交显疲态

其实今年金九银十的成交套数和去年比其实差不多，但和2017年之前几年相比，明显乏力了很多。

在严厉的调控政策下，市场偏向于理性，虽然没有像2017年那么那么寒气逼人，但很难回到2017年以前9、10月成交套数大多超过5000套的状态。

3、“金九银十”成色和调控有很大关系

从上图中发现，金九银十成色最好的时间点是2010年10月，破2万套！还有2015年，超1万套！最最差的年份就是2017年，成交套数为10年来最低！

其实查阅当年的楼市政策，就知道金九银十成色如何和楼市政策有很大的关系，尤其是限购以及房贷政策，具有相当大的威力，将一大批准购房者变成无资格买房者。10年来上海的“金九银十”可以分为4个阶段：

➢起点：2010

上海正式限购 10月成交暴发

2010年10月7日上海正式发文限购，规定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房，迫使购房者被限购前，疯狂进入楼市，造成10月新房成交量成为10年来最高的月份。

➢调控继续收紧：2011-2014

遏制房价上涨 金九银十乏力

期间调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，整体政策收紧，楼市金九银十成交乏力，仅2013年9、10月成交略好。

这里有个小插曲插播下，当时，某”砖家“甚至还认为一线城市会崩盘：



某论坛截图

在那个年代，也有不少人看空楼市，进行抛盘：



某论坛截图

总体来说，当时购房者对于楼市未来还是比较迷茫的，观望情绪较强，甚至笔者周围很多朋友认为房子未来会降价......

➢调控放松：2015-2016

放松限购限贷 成交回暖

2014年年末，首套房贷认定放松；2015年4月上海公积金贷款额上调、下半年央行“双降”等放松信号释放，金九银十在2015年再度发力，成交量超过前4年。

2016年虽然金九银十成交比不上2015年，但年度的成交还算不错，但这也是楼市最后的高光时刻。当年有一个帖子很火，发帖者说2015年房价涨了很多，未来还是会涨，自己很想在上海买房，但是因为是外地单身，被限购了。



某论坛截图

➢调控长效机制：2017-至今

房住不炒 成交“冰凉”

在经历了2016年的热潮之后，2017年成为政策调控大年。上海楼市更是经历了土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整，给楼市带来阵阵寒流，2017年的金九银十成为“铜九铁十”。

不得不承认，在以政策为主导的楼市中，金九银十的概念在这10年来的市场已经越来越淡化，越来越不适应当下的市场，未来你都不知道成交的高峰月是几月，不确定性很强。

No.2


供应：

房企拿证难

我们再来换个视角，从开发商的视角来看供应套数，看看供应量最大的月份出现在哪里。



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1、16年之前供应峰值大多在9、10月

在2016年之前，除了2014年，其余年份的供应峰值均出现在9、10月，但在2016年之后，供应峰值月份就让人找不到北，5、6、12月这些月份成为了供应峰值月份。

其实这也反映了开发商心态的变化，在2016年之前，开发商还是希望在9、10月冲业绩，而到了2017年，楼市全面限价，预售证发放收紧，房地产市场已经没有淡旺季之分，比如说5月供应和9月供应没啥差别。

2、特殊的2015年和2017年

有两个特殊的年份值得注意，分别是2015年9月和2017年10月，分别是10年来供应量的最高点和最低谷。

之前也提到过，2015年是上海房地产历史上极为特殊的一年，这一年在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海金三银四成色十足；

到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，再次刺激楼市，开发商对于楼市底气十足，9月共计约1.45W套房源入市，成为10年内唯一突破1W套供应量的月份；

在2017年严厉的楼市调控政策之下，开发商取证难，2017年整年的供应都非常低，到了10月仅有1盘入市，为史上罕见。

随着“房住不炒”作为政策主旋律，开发商取证难，近几年“金九银十”大量供应新盘已经成为历史，开发商不太能随心所欲想在何时取证就在何时取证。

再来说说房价

最后再来侃侃房价，附上10年来新房成交均价走势图：



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我们可以从图中看到10年来上海房价整体的坚挺，即使期间调控政策收紧，房价还是一路上涨。根据数据统计，2010年上海新房成交均价为17981元/㎡，而到了2019年上海成交均价为49819元/㎡，10年间房价涨幅为177%！

假如有人在2010年买了新盘，10年过后，它的涨幅是多少？剔除动迁房相关数据，我们将10年的新盘成交均价到了如今这些成为二手房的新盘的挂牌均价进行计算，最终这些楼盘房价涨幅为181%，其实和新房10年来成交均价的涨幅差不多。

值得我们注意的是，其中部分楼盘的房价涨幅居然超过300%！

涨幅超300%楼盘一览





这些楼盘大部分有分为以下三类：

1、借力板块价值

莘庄的好世鹿鸣苑、大宁的宝华现代城等楼盘分别位于如今非常火热的莘庄及大宁板块，在2010年那个时候板块价值还没有被挖掘，之后伴随着板块不断发展和规划的升级，板块内楼盘价值不断提升，好世鹿鸣苑和宝华现代城这样的区域内品质较好的楼盘也借力板块价值而实现了较高的溢价。



宝华现代城

2、市中心黄金地段

市中心楼盘的保值性更高，人民广场的上海滩新昌城，打浦桥的淡水湾花园均实现了较高的溢价，不得不承认老牌地段的价值。



淡水湾花园

3、起点低 伴随行情大涨

还有一类楼盘在2010年的时候单价只有7、8千/㎡， 起点非常低，但伴随着10年来上海房价行情的大涨，其房价也跟着一起涨。比如松江的新理想花园项目，2010年成交均价仅为8320元/㎡，到了如今，其挂牌均价为33623元/㎡，涨幅为304%。

【小结】


10年来 上海楼市发生了太多

金九银十或许只存在于人们的脑海中

而非真实市场的代名词

10年来 上海房价一路上涨

也给在当时买房的人

带来不少财富的增值

未来10年这样的情况或许不会再上演

只能感叹 当时买房的人 运气和眼光真好