国家一个新信号，这些城市的房子还是别买了！今后买卖都变难了

永远爱你冰塘

中国的城市格局，即将发生一轮全新的变化：有的继续崛起、有的涅槃重生；还有的持续走弱、有的甚至消失。

城市格局变化的同时，房地产市场的升值结构也将重构，基本对应的规律为：有的城市房价继续高涨、有的城市房价开始下滑。该如何买房？一切尽在国家对城市的新规划当中。



01.一份影响城市格局的文件政策到来。


前不久，国家发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，再次明确了我国城市化的基本方向，备受关注的有三个方面：

1、城市区域划分格局有了新的定位，城市群这一基本定位再度重申。特别是对于打造区域中心城市辐射式城市群发展模式的高度有了进一步提升，在增加中心城市竞争力的同时，进一步发展省会城市和主要节点城市，结合城市的新发展布局，优化管理范围和规模。

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。

以上的摘录话语，足以说明一个新的基本方向，虽然在2020年第一季度我国经济受到了来自突发事件的影响，但是发展的基本态度丝毫不受影响，从2016年至2017年提出的中心城市化发展模式依然在持续加强。一方面中线城市依然放在首位，另一方面主要城市的继续扩张、市域调整、土地供给等或许会更受惠及。另一方面这次文件提出了培育“新生城市”，后者的内涵没有完全表达，笔者也不赘述。



2、提出了“收缩型城市”这一范畴。收缩型城市从2019年被提起，至今没有一个完全准确的定义，笔者从网上查询的信息显示，基本的判别依据是“连续3年人口处于流出状态或者城镇人口连续3年减少。”对于收缩型城市，未来的城市布局目标与正常的城市化截然不同。

统筹收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”。稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。

这里传达出了一个很强烈的信号，今后有的城市将继续采取扩张的发展模式，例如撤县设市、撤县划区、统筹周边区域的协同发展，中心城市扩围等都大量存在。但是对于收缩型这样的城市，则发展路径基本相反，减少市辖区的设置规模、精简编制和行政事务设置，把更多的发展资源向大城市倾斜，或许是今后一大重点。所以未来在收缩型城市发展方面，不可能继续贪多、资源大幅度扩充了。

这样一来，就会给房地产市场带来二元分化的发展方向，一方面集中优化的大城市房价有可能进一步上涨，但是收缩型城市的房价有可能进一步下跌。特别是后者，买房人要更加重视起来，不管是在欧美任何一个发达国家，收缩型城市如果出现，那么最直接的影响就是各方面资产价格下行，这是一个躲不开的规律，底特律就曾是一个良好的例证，随着资源时代的过去，这座城市曾经的辉煌一去不复返了。



02.国家一个信号，这些城市的房子还是别买了！今后买卖都变难了。
我国究竟有多少个收缩型城市？


首都经贸大学教授吴康根据2007年至2016年为期10年的年的城市大数据，分析研究了660个包括直辖市、省会城市、地级市和县级市的样本城市，总结出了80个收缩型城市样本，这80个城市中，有24个地级市，56个县级市，收缩型城市占比12.1%。



研究发现，这些城市在2016年人口数少于2007年，并且连续3年呈现出负增长状态，一方面外来人口流入不足，另一方面本地新增人口出生率不足。这样的城市在东北地区分布较广，在西北和南部有一定的布局，但是随着我国经济南北区分越来越明显，或许这种布局会表现得更为明显。
03.收缩型城市对房价的影响究竟有多大？


可以用跌落天堂来形容，在我国的收缩型城市中，玉门和鹤岗最出名，在2019年末，某人曾仅用5万元购置了一套100多平米的房子，一度成为网络的热点。单价不足1000元/平米，一套房子总价格在2-10万元之间，一时间成为房地产业内探讨的高热话题。



可以看出，这样的城市在市域收缩的同时，各行各业同样出现了不同程度的收缩，又或者说因为基础的工业、农业等收缩带动了城市收缩，进而引起了房地产收缩。这是相互影响的经济链条，由于产业不足（或者资源枯竭）进而引起了工业生产力不足，实体企业减少的同时，就业岗位减少，这样人口吸引能力变弱，毕竟人需要工作和挣钱。由于失去了人这个核心点，住房需求就减少，住房严重供大于求的情况下导致房价下滑。在这种情况下，不管是买房还是卖房，都将变难。
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最后，楼市指闻提示，再说一次，未来10年，最好不要在这80个城市买房，贬值、或卖不掉。不管出于什么目的买房，都尽量避开收缩型城市房产，房产贬值的情况下，由于城市本来购房需求不足，最终的结果只有两个，第一个是房子砸到自己手里长期持有；另一个是持续贬值，增加自己的买房长期成本。