深圳楼市大震动！经营贷资金违规流入房地产？专家：深圳面临四十年来最严峻形势

李志敏

在楼市火爆的背后，深圳又出现一次不小的震动，这次事关经营贷资金违规流入房地产。

深圳新房市场、重点区域二手房持续火爆，引发热议。不少观点认为，扶持中小企业的房抵经营贷资金违规流入房地产市场，是此轮深圳楼市爆发的重要原因。

监管机构已注意到这一现象，今天就有两则消息与此有关，引起市场强烈关注。

一是有传闻称，银保监会工作组昨日来到深圳，了解中小企业扶持资金违规流入房地产市场情况。

二是人民银行深圳中支货币信贷处的通知截图在网络上广为流传，要求各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

针对此消息，证券时报·e公司记者致电通知中所留联系电话，对方首先询问记者是哪个银行的，得知记者身份后表示暂时不接受媒体采访。证券时报·e公司还注意到，该通知中联系人之一确为人民银行深圳中支货币信贷处的一位科长。因此，该通知大概率属实。

根据该通知，人民银行深圳中支货币信贷处要求深圳市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，自查内容包括但不限于以下几点：

1、截至2020年3月末你行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况。

2、贷前准入情况。对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。

3、贷款管理情况。重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生(1月25日)以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。

4、贷后管理情况。借款人贷后新增房产的监测情况。

5、自查发现的其他可疑情况或问题。

该通知十分紧急，发布时间为4月20日，要求各银行在当天14:30之前将自查报告通过专门渠道报送。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受证券时报·e公司记者采访时表示，房抵经营贷资金违规流入房地产市场，至少是这轮深圳楼市火爆的重要原因，相关部门首先要求各商业银行自查就是给个面子，不用搞得那么被动，也是一种威慑。

深圳市中小企业服务局也在今天发声：

最近，有报道称，个别机构和个人弄虚作假，将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息。根据《市工业和信息化局关于印发〈深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法〉的通知》（深工信规〔2020〕3号）有关规定，“贷款必须用于支持对象生产经营，不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。我局将严格依照上述实施办法，会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

之前，有多家媒体报道，深圳楼市此轮火爆的原因，与政府在疫情期间扶持中小微企业的贴息贷款有关。这应该要是监管机构要出手严查的主要原因，有投资客钻了政策的空子，让原本用于扶持中小微企业的贴息资金违规流出楼市。

下面两张截图广为流传，扰动了深圳房地产市场。





从证券时报·e公司记者向深圳某金融服务公司业务人员小王（化名）了解的情况来看，利用贴息贷款买房在之前的确有一定的可行性，但现在已经行不通，且过程较为繁琐，也存在一定风险。

首先需要全款买房，自己手中需有总房价30%以上的现金，剩余部分可由金融服务公司提供过桥贷款，日息千分之一（折合年化利率36.5%）。过户拿到红本后，由名下公司向银行申请经营贷款，利率会低于房贷，也可以申请深圳市及各区政府的贴息补助。

小王对证券时报·e公司记者表示，银行对申请企业有一定的要求，包括注册时间、实际经营情况等。对于空壳公司，金融服务公司会准备经营材料供银行审核。小王说，凭借他们公司和银行“过硬”的关系，一般可申请到房产评估价的70%。这相当于变相的三成首付，不过金融服务公司要收取贷款总额1%的服务费。综合下来，包括房款过桥利息、贷款手续费等，购房者的成本并不低。

深圳扶持中小微企业的贴息贷款申请有时间限制，要求在4月30日之前获批。小王说，之前有几个客户这样做了，但今天已经4月20日，现在再操作也很难赶上了。

小王也强调，上述方式也有较大的不确定性，说100%能做成的肯定是骗子。

小王所在公司主要做房地产抵押贷款，其透露，公司近期业务的确比去年同期明显增长，主要是还是受到疫情影响。小王主要的目标客户是前期承受较高房贷利率的群体，借着近期利率走低的形势，置换贷款，降低成本。操作路径为，使用自有资金或过桥资金赎回红本，然后再抵押给银行获得新的贷款。对于早期买房贷款在基本利率基础上浮较大比例的购房者来说，新贷款的利率具有吸引力。这种模式早前即已存在，弊端在于赎楼的过桥资金利息较高，新贷款也需要每年再做一次过桥。

疫情对房地产产生了较大的影响，深圳却走出独立行情。

宋丁认为，现在的深圳房地产和楼市是错综复杂的多面，绝不能以单面性政策去应对。比如，当下有比较强烈的投机动向，政策面就出台政策把楼市打压下去，这显然是不行的。因为，楼市背后还有更加严峻的整体经济的失血和下滑困局，这是深圳四十年来最严峻的形势，政府非常明白。

宋丁的观点是，这时候对房地产和楼市还不能采取全盘打压，甚至要继续从供给侧，从土地和房产供应上加大力度扶持，同时，从需求侧的刚需需求上也给予必要的支持，从而有效推进成交量的活跃和量增。价稳和量增，这两件事一个都不能少，需要政府以高超的执政策略来灵活、积极应对。

4月16日，为缓解疫情对深圳城市更新和商品房销售等工作的影响，深圳市住房和建设局联合深圳市规划和自然资源局出台《关于应对新冠肺炎疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》自发布之日起施行。《通知》共涉及6个方面：延长城市更新单元计划有效期；延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限；缓解企业资金压力；加快商品房供应；允许延期缴纳土地出让价款；促进城市更新工作提速提效。其中，将加快商品房供应，今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

深圳中原研究中心表示，深圳住建局为帮助房企渡过难关，保证市场平稳运行，在16日出台了相关指导帮扶政策。其中包括，允许房企以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金、延期缴纳土地出让价款等内容为企业缓解资金压力。另外，对于申请预售的条件放宽，加速审批流程等措施，也可在帮助房企回笼资金的同时增加商品房的供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少引起市场波动，对于稳市场稳房价起着关键性作用，

深圳中原研究中心数据显示，上周（4月13日~4月19日），深圳全市二手住宅成交1766套，环比增加37.75%；成交面积151662平，环比上升36.26%；二手住宅成交均价为58733元/平。



二手住宅报价普遍上涨，其中南山二手住宅报价上涨1.99%，涨幅最大。从报价变动的区间来看，业主报价上升的盘源占比为55.35%，较前一周减少了0.71%。报价下跌的盘源占比为33.59%，占比较前一周增加了0.60%。



4月17日，深圳市住建局有关负责人曾表示，深圳近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

深圳市住建局表示，2020年3月深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。

上述住建局负责人称，总体来看，今年以来深圳房地产市场基本平稳，房价基本稳定。深圳市将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，采取有力措施，确保房地产市场健康发展。在住房供应方面，今年深圳市将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。

深圳市住建局同时表示，将密切关注市场动态，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康。

茉莉707

银行是祸首。

阿豆学长长ov

深圳这样炒房能留得住人吗？把真正刚需的人群都给挤压了，

明绍宗朱聿键鼻

我们小企业根本贷不到款，银行广告的是用营业执照贷款，具体一问就说要房产抵押，营业执照贷款基本不给批，一个字：难

楚一帆

查出是谁干的，罚没违规资金，判刑几个，杀鸡儆猴。不重罚，会屡禁不止

晓望爷

央行要严防楼市引发次债危机。例如一套房只值50万，买给二哥150万，二哥买三哥800万，三哥卖表妹1600万，表妹卖表姐3200万，税安要求交纳，这套房抵给银行贷款，能贷出2240万的款吗？

崔炫俊献

房地产没有贷款，资金链断裂房价会跌的

六月清晨搅

出一个新规，2020买的房子一律十年内不能买卖[大笑][笑哭][笑哭][笑哭]那就好玩了

阿豆学长长ov

银行在疫情期间顶风作案，炒房地产，违背了中央的大政方针，房子是用来住的不是炒的，肯定追责。

胡胡胡美丽_ss

真心做经营的，贷不到款，