5年来最大降幅！LPR降息如期而至，楼市再迎利好？| 幸福里观察家

luly靓

今天，央行降息如期而至。

4月20日上午，央行宣布最新贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点，5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点(以上LPR在下一次发布LPR之前有效）。

△图片来源：网络

这是继3月之后，LPR利率再次下调，基本符合市场预期。

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随着本次5年期以上LPR利率下调，史上最低房贷利率再一次刷新纪录。

事实上，早在4月3日，央行就已透露了降息的信号。

为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，央行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

4月15日，央行下调MLF利率，再次释放强烈的降息信号。

4月15日，央行按惯例开展每月新作中期借贷便利（MLF），本次1年期MLF新作规模1000亿元，中标利率2.95%，较此前下调20个基点（BP）。

上周，逆回购利率“降息”20个基点后，也预示着本月1年期LPR的下行。

这是自去年8月LPR改革以来，5年期以上LPR第三次下调，同时也是下调幅度最大的一次。至此，5年期LPR整体降了20个基点。

自去年8月实施LPR以来，央行连续几个月下调基点，对于楼市和购房者来说，势必会带来一些影响，下面我们继续来分析。
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从今天央行公布的最新LPR利率来看，1年期下调20个基点，5年期下调10个基点，显然，这又是一次非对称降息，上一次还是在国内疫情较为严重的2月。



与以往不一样的是，此次降息中国正处于政策转变节点，经济复苏关键时期。

就在上周五17日，国家统计局发布一季度经济数据，一季度我国GDP同比增长-6.8%。

这也是改革开放以来我国首次GDP增速为负。

统计局公布的2020年前2个月经济数据显示：投资和消费数据降幅超过20%，工业和服务业降幅超过13%。

受疫情影响，经济持续下滑，全球宽松加剧。

为了拉住经济，国内外都采取了相对宽松的货币政策。自2018年4月起，央行已连续降准6次，累计降准4.5个百分点。放眼国外，美联储也出台了一系列货币政策拉住经济，在3月底开启“无上限”量化宽松货币政策之后，特朗普还正式签署了2.2万亿美元的经济刺激计划。

在全球宽松的大前提下，央妈一直比较克制。虽然不断采取宽松措施，但大多是小规模“ 定向降准、降息 ”操作，即使LPR下调也仅仅是微小调动。

还是在上周五，高层会议上再次重提“房住不炒”，而最近一次中央政治局会议提“房住不炒”还是在2019年7月30日。

高层对楼市的态度十分明确，所以当降准远水解不了近渴时，降息的“步伐”也需要迈大一点，但是，由于国内特殊的经济环境，这个“步伐”的尺度，也要考虑好。

对外，在全球降息的大环境下起到对冲的作用；对内，面对经济增速下滑起到保就业刺激经济的作用，还要让水流到需要钱的产业。
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那么，在降准降息的利好之下，刺激经济的同时，楼市是否会有所反弹呢？

我们再回顾一下国内拉动经济的“三驾马车”之投资。

1-3月的固定资产投资增速-16.1%，相较于1-2月的-24.5%回升明显，表明投资增速改善。

固定资产投资在统计上又有三个主要分项：制造业投资、房地产投资、基础设施建设投资。

房地产投资各项指标均呈现大幅改善。

1-3月的房地产开发投资增速为-7.7%，相较1-2月的前值-16.3%大幅回升。说明房地产投资总体恢复较快，对3月整体投资的恢复贡献较大。



△图片来源：国家统计局

此外，房地产的其他“领先指标”，包括新开工面积，销售面积等指标，均有所反弹改善，表明房地产对经济的“托底”作用依然维持韧性。



△图片来源：国家统计局

本次5年期LPR利率下调了10个基点，相比之前两次每次5个点，可谓降幅不小。



△图片来源：网络

可是，毕竟这次1年期LPR下降空间有20个点，所以，总体来说，这次对于5年期的LPR还是有所保留的下调！

对于这次降息幅度，我们不难看出：

第一、房地产依旧是经济的压舱石，因为疫情的原因，经济有下行压力，稳一稳甚至暖一暖楼市很重要，但上面还是不想大力刺激楼市。

第二、现在到了疫情下半场，防控不能松懈，未来复杂多变，上面不着急出手，还得继续观察，这也是可以理解的，毕竟不能一下子把所有子弹都打光。

总体而言，对于楼市，从购房成本的角度来说，是个利好。
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从楼市预期来看，我们又应该持何种态度呢？

不管再怎么专项资金专用，定向降准、降息，防止资金流入地产，实际上，只要宽松，多少会有一小部分资金流入地产市场。

但是，只要“筑好坝”，限购限贷的政策底线不放松，就能有效避免水流到楼市。

事实上，我们纵观近期各地的调控政策，热点城市中稍微出现在政策边缘“试探”苗头的，就一定会被按回去，如青岛、海宁等等。

那么，降息的利好，放到城市层面，我们要如何看待？

就北上广深四个一线城市来说，影响也是不同的。

北京现在房价已经趋于稳定了，房价小幅波动很正常。目前影响北京房价最重要的因素是认房认贷和非普政策，这两个政策没有调整，大涨的可能基本没有。

上海和北京情况一样，还有一点是，上海的房贷利率四个一线城市中最低，目前上海楼市已经显著回暖了。

广州去年房价持续下行，因为本身库存依旧不小，房贷利率下调，对广州的楼市是有利好的。

而对于本就很热的深圳来说，房贷利率下调的影响微乎其微。毕竟大家不会因为房贷下降的原因去抢几千万的豪宅，楼市热度高是多方面的，只是要谨防高位站岗。

现如今稳地价稳房价稳预期，上面的用意是让楼市稳定发展，疫情之下，购房需求虽然被压制，但是还要注意保证手里的现金流，高杠杆买房的时代已经不再了。
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最后，再来说下这次LPR利率下降对于购房者来说，贷款利率会有什么变化？

拿北京来举例：

之前的北京首套个人住房商贷的利率是4.75%加55个基点，下限就是5.3%；二套房贷是4.75%加105个基点，就是5.8%。
此次调整后，北京首套个人住房商贷的利率是4.65%加55个基点，下限就是5.2%；二套房贷是4.65%加105个基点，就是5.7%。
那么，房贷利率下降后，每月房贷可以少还多少钱？
以100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还62元，总的贷款利息可以省2.23万元。

长远来看，今年MLF“降息”还存在空间，可以明确的是，政策的宽松还没有结束，LPR利率也将继续下调。

现在正值存量房贷转化为LPR周期，建议各位存量房贷的购房者还是尽量选择转换为LPR浮动利率，特别是那些贷款利率上浮的购房者，这样到明年与银行约定的重新定价日之后，就能切实感受到月供的减少了。