LPR直降20基点，房贷利率确认重回“折扣时代”，买房趁早

飘渺九月

市场都在等待4月份的LPR。

今日，央行官网如期公布4月份的贷款市场报价利率（LPR），其中1年期下调20个基点，至3.85%，5年期下调10个基点，至4.65%。

均创LPR上线以来单月最大降幅。



降息毫无意外，央行已形成“逆回购+MLF+LPR”调整链条

2019年8月份，LPR正式代替基准利率，到现在已经上线了9个月。其中1年期LPR利率从4.25%降至3.85%，已累计下调40个基点，5年期LPR利率从4.85%降至4.65%，已累计下调20个基点。

本次降息，基本上是毫无意外的，完全符合市场预期。近期的会议也再次明确灵活的货币政策要更加灵活，降息降准支持中小微企业渡过难关。

其中，降息就是指的LPR。

结合央行此前的操作，大家应该能感受逆回购+中期借贷便利（MLF）先行下调，引导LPR利率下行的调整链条。

2月份有过一轮操作，是10个基点，随后的3月份的LPR下调幅度保持一致，5年期减半调整。

3月底又有一轮操作，是20个基点，4月份LPR下调幅度也保持一致，5年期减半调整。

基准利率的时代已经过去了，现在是LPR的时代。

降息或将继续

一季度经济增速录得-6.8%，虽然现在复工复产加快，但要知道，经济是由投资消费和出口三驾马车驱动的，受全球疫情影响，二季度可能才是全球经济增长最差的季度，发达国家经济衰退远比中国严重，出口大幅度受影响。在这种情况下，国内的投资和消费就显得尤为重要。本次疫情相比此前的2008年要更严重，但截至目前为止，宽松力度比前次要更小。

此前的重要会议已经明确，要积极扩大国内需求，提振居民消费，扩大有效投资，比如老旧小区改造，新基建等等，出口也已经开始强调出口转内销。

以上均在相当程度上依赖利率下行，我认为降息仍将继续。其中1年期LPR全年有望再下调20个基点，5年期有望再下调10个基点。



房贷利率完全确认进入下行通道

但自去年8月份以来，5年期LPR已基本保持缓慢下行趋势，从4.85%降至4.65%。5年期LPR利率调整幅度历次都低于1年期LPR利率，这主要是因为5年期主要表现为房贷。因为，当前楼市仍然是以“稳”为主。

照此计算，如果是100万房贷，30年等额本息还款法，月供将减少120余元，总利息成本将减少43398元。

接下来，5年期LPR有望继续下行，房贷利率已完全确认进入下行通道。以基准利率来衡量的话，越来越多的城市首套房贷款利率将重新回到折扣时代。对购房者来说，这的确算得上是好事。

浮动利率更优惠？

央行数据显示，到2019年末，全国个人房贷余额约30万亿，如果加上一季度的新增贷款，妥妥超过30万亿。

就在一季度，还有相当多的人在纠结到底选择浮动利率还是固定利率，那么现在来看，更多人会倾向于选择浮动利率。

以截止2019年的房贷余额总量计算，假设全部30年期，全部选择浮动利率，那么仅仅本次降息，就将节省约4500亿的利息，平均每年约150亿。

从我与网友及身边人的调查来看，超过8成人选择了浮动利率，主要是基于两点考虑，一是房贷不大可能坚持30年还完，5-10年就有一轮换房计划，显然中短期利率下行趋势基本确定，浮动利率更划算，二是普遍认为在经济进入新常态的情况下，增长由高速向中高速，向中速转变的情况下，利率下行是大概率事件。

以上两点都没问题，而我觉得应该再补充一点，那就是中国正在向发达经济体迈进，纵观全球发达经济体近30年的利率走势，下行依然是主基调。我相信中国不会是例外。



今年是不是买房时机？

各地松绑限购的政策基本都是一日游，这说明限购限贷等调控体系不可能松绑。

虽然近期，深圳杭州和苏州等城市出现了一些热点区域过热的情况，但在大部分城市，房地产依然有下行压力。即便在深圳，东部的坪山、龙岗等区域，房企去化也存在压力。

只要管住房票，管住贷款，炒房不大可能大面积反弹，而房贷利率下行则是对刚需实打实的利好，这既支持了刚需自住房需求，又有助于实现房地产平稳健康发展。

平稳健康发展，对当前的房地产市场来说，其意义在于将房地产市场恢复到正常水平，目前全国大部分地区仍然只有疫情前的七八成水平，随着利率的下行，融资成本的下降，购房需求的持续恢复，上半年剩下的这两个多月，房地产市场会加速回暖。

房地产市场回暖，一般经历两个小的过程，第一个过程是，成交量初步回暖，成交价下跌，这个阶段主要是以试探及成交回款的诉求为主，一家开发商降价取得效果，更多开发商会跟进降价，在二手房市场也是如此。

第二个过程是成交量回暖，成交价同步上涨。在这个阶段，一般伴随政策利好，比如这次的利率下行， 市场已经确认回暖加速，普遍看好后市，成交回款依然重要，但越来越多的房企或者二手房东会追求利润和差价，上调价格的意愿很强烈。

房贷利率已完全确认进入下行通道，这种利好谁都看得见。所以，如果是打算买房，我的建议是，尽快看房，早点确定，避免被动。