广州楼市：南沙已经崛起，未来再无洼地

唰唰冷呵映

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问：老师好，相见恨晚，元宵快乐！请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。

问：十三总，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域，

答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是00年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去 馨园倒是符合要求，目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。

问：老师，您好！近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？ 学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？ 小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

答：孩子即将上学可以重点关注福外本部、福外南、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 300多关注西乡 沙井地铁沿线的小户型

问：十三大神，两个问题：第一个问题，在碧海和沙井中犹豫，碧海的问题是泰华阳光海三房117平879万首付多一百有压力，沙井的问题是鸿荣源禧园128平700万家人担心周围都是农民房居住起来会影响生活品质，您怎么看这两个盘？第二个问题：碧海和沙井比较未来五年的涨幅（同比例），您看好哪个更快？

答：碧海的利好兑现相对快一些，目前碧海大体建设已经完成 沙井周期更久 短期持有选碧海，长期持有选沙井

问：十三老师好！本来我和老公在深圳前海有两套房，一套鼎太大户型与公婆一起住，另一套佳兆业前海广场小户型给我父母住，共有贷款500万，我个人年收入70万，老公很难保证固定收入，去年生意亏损350万，欠银行债务后紧急把鼎太做了赎楼后抵押商业贷款500万，每月还3.8万，前广我每月还贷2万，夫妻两人背不起每月5.8万的贷款压力，老公提出卖掉前广（830万估计），还掉欠款360万以后再还鼎太的商业贷款。这个时候卖掉前海的房产实属无奈，真卖了房产，是不是不应该去还商业贷款，而是想办法去再购置一个稍便宜的房产？因为住在南山前海，我还有希望换个有潜力的小房子给父母住，同时也具备投资潜力么？求推荐，谢谢！

答：你好，站在投资的角度，不建议还掉商贷。如果你的收入稳定，月供就没有太大问题。 总价700以上还是在前海板块内找，诺德假日 中海阳光玫瑰园 新德家园等。需要淘笋。 如果想压力小一点，700以内的楼盘可以关注碧海 西乡和沙井板块地铁沿线的次新盘。

问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

问：老师你好，你觉得深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来三年有没有上涨空间？

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。

问：老师你好，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下老师有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

问：十三老师，现在创业一村还能入手吗？

答：如果你考虑宝中学位，预算又不足，这里勉强可以考虑，否则一般不推荐博旧改。

问：hi！十三大大，南山的400万左右的房子，好来居和栖游家园，怎么样？复式小房的可动空间比较大

答：你好，先分析区位： 1.南山中心： 南山中心最大的优势就是地理位置优越，配套成熟；由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度； 但南山中心也要分成两类房子，一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区，一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型的物业；虽然看起来第二类房子是洼地，但实际上没人接盘且常年不涨； 南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低，加上高新园已经拥挤不堪，未来已没有太多发展空间，小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少，因此，南山中心不太值得推荐，中长期看跑输大势； 2.蛇口： 蛇口与深圳湾不同，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区； 因此，相比于深圳湾，蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也因此面临一个严重的问题，深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不畅，学区不算顶级，导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求；所以，蛇口有潜力，但不会太大，中长期看持平大势； 好来居和栖游家园对比，更倾向栖游家园。 从居住体验的角度来看栖游家园有小区环境，楼盘成交量也排在蛇口板块top10，但是复式小户型溢价会比较多，建议多关注笋盘。

问：总价400万左右的房子投资为主，目标能够跑赢大盘的，不知道宝安南山福田哪些地段的楼盘可以推荐吗？另外，南山万科云城400万以内小两房值得投资吗？谢谢

答：感谢大额赞赏！ 西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。 总价400万，在南山能选择的空间比较少，万科云城兼顾自住和投资是不错的选择，但是入手单价不要超过7W 宝安400万楼盘推荐: 富通城，中信湾上，玉湖湾等 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。 3.流通性都还不错

问：您好，我有两个问题，一是有100万首付，想买一套小房子自住，单身在罗湖上班，对布吉比较熟悉，三号线到单位。我想在三号线沿线买，目前单身，想把父母接来同住，有什么推荐？

答：你好，关注学区建议直接在罗湖选筹。 虽然罗湖和布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 但是深圳各个热门板块都涨起来了，不排除布吉也有补涨的可能。

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芊芊551

广州南沙隔深圳前海50公里，房价现在是前海的1/5能投资吗？听说深中通道开通后非常便捷