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作者：初晓、剑平
来源：叶檀楼市
一日之间，政策突发，楼市瞬间大变！
4月14日，最高会议公布的最新政策，让楼市起了轩然大波。
重要会议明确，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
而就在会议前后，西安、河南分别亮出自己的改造计划，表示要加快推进改造进度。
老旧小区改造来了！想要拆迁的梦，碎了！
那么楼市呢？到底是涨是跌？
首先，让我们来看看什么是老旧小区改造。
棚改大家都清楚，就是拆迁给钱给房，为此可是诞生了数不过来的“拆二代”。
而老旧小区改造则不一样，这是在房子原本的基础上进行改造（除非实在太过老旧，成了危房），也就是说：
不！拆！了！
不拆的话，如何操作？
2017年底，住房和城乡建设部就已经在全国15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，分别是：
广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。
其中部分试点其实从15年时就已经开始着手老旧小区改造，而真正进行改造的，其实也远不止这里列出的15个试点。
19年7月1日，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。
优先级一："水电路气网"；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。
也就是说，和一开始想的只是安装电梯等“养老设施”的简单改造不同，水电气什么的也统统都改造一番。
刷外墙、装个电梯、改善供暖、弄个停车库，甚至还有将周边配套设施配齐，来个幼儿园、医务站或者是健身场所等等。
更甚者还可以搞一搞绿化。
可以看出来，这类改造其实很彻底，如果说只是为了照顾老龄人群以及让他们住的更加舒适，似乎改造的有点太多了。
举个实际的例子，据说浙江某地一些老小区将会改造合并，成为新小区，会有新的围墙，以及新的配套设施。
除了改善生活环境帮助老年人生活外，这明显就是在提升小区的价值！
这也是为啥我们说，这次改造对于楼市来说，是大动作。
此外，选择老旧小区改造，也表明了国家的态度——暂时搁置棚改。
2008年，国家启动保障性安居工程，到了2017年，又开始了新棚改，那时候对老旧小区的态度，就一个字——拆！
拆拆拆，不停地拆，然后给居民们金钱补偿，这样他们再用钱来买房，导致大量的资金进入楼市，带动了楼市的发展。
这就是俗称的货币棚改。
我们读者大概都反映过来了，那会儿房价真的是涨势汹汹，一睁眼一个价，尤其是三四线城市，天天上演“突然之间，价格翻天覆地”的戏码。
而老旧小区改造，则是抛弃了棚改。
老房子不拆了，国家出钱补助帮助改造旧房子。
指望变成拆二代的美梦，被戳破了。
那些指望拆迁后，货币入市拉动楼市的人，也心慌了。
而这也恰恰证明了一点，今年国家的态度已经非常明确了，楼市要稳，但是利用旧改，继续发展房地产，相对于房地产更倚靠基建了。
比较配合的是，在老旧小区改造过程中，水电管道、电梯、停车场和周边配套设施的建造，也算是基建。
之前我们在最重磅栏目里提到过，目前央企（非房地产企业）在去房地产化，有些退出了房地产业务，用子公司来代办，也说明了国家的一些态度。
虽然说房地产业务不能从事了，但是这些基建还是可以参与的，并且应该会根据国家的要求必须参与进来。
也算是给建筑行业的一些利好，以及提供大量的就业岗位。
这么多老旧小区改造，那需求量得多大啊！
在资金上，这次会议也给出了指示：要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，国家财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
国家出一点、地方出一点、社会资本出一点。
举个河北的例子，根据《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》，全省老旧小区改造共需改造资金129.6亿元。
钱从哪里来？
沧州直接积极鼓励中石化、中石油、铁路、大化集团等驻沧央企投入资金。
秦皇岛市探索更多元化的投融资模式，明确了市区两级政府按照1：1比例筹集资金、原产权单位房改资金等资金筹集方式来推进改造。
唐山则是协调移动、联通、电信、广电、长城宽带等五家企业，对网线实施入地改造，运营商出资，打破原来小区限制某家运营商进入的壁垒，让各方实现共建共赢。
各种妙招，层出不穷。
对原本居住的住户来说，改造居住环境，当然也是非常大的利好。
就很简单的一点，老旧小区加上电梯，装上暖气，直接让老年人住得更加舒适了。
如果是市中心的房子，拆迁的话，一般会拆到偏远的地方，对原本的住户来说心理上是很难接受的。
毕竟大多数城市的建设其实就是围绕个市中心，强力点的围绕个绕城高速，再偏点，这周边的配套设施根本不能同日而语。
总不至于买个菜还让我消耗不少汽油吧？
而在原本的基础上进行改造就完美的规避了这个问题。
还有最重要的一点，老旧小区改造后，房价立马升值！
而且升的还不少，如果是那种学区房啊地铁房什么的，那更是涨的不得了。
这对一二线城市二手房来说，是一个非常大的利好！
不过据我们推测，这个利好对于三四线城市，则影响稍微小点。
注意会议上说明的，这次改造主要针对的是2000年低以前建成的房子，换句话说就是房龄二十年起步的楼。
那会儿国家经济水平和现在不同，且大家也没那么重视房地产，因此相对落后的三四线城市的楼相对会少很多，而有些老旧楼房可能之前又拆除建起了新房，因此都不在改造范畴内。
年纪到的数量少，数量多的可能年纪没到。
相对来说一二线城市沾的光可就多多了。
而且，这种二手房，租金可能也会涨。很多读者问我们租售比的情况，在此特别提醒一下。
这对于房地产来说，虽然没有棚改那么简单粗暴，旧改更像是涓涓细流一样温柔耐心。总得来说，对房地产是长期的利好。
最后提一嘴，老旧小区改造还有一个意义：咱们的房子使用期限，可能真能用满70年了。 |
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发表于 2020-5-3 08:59:33
