楼市“原形毕露”，有楼盘下跌50%，多套房该咋办？懂行人发话了| 幸福策评

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一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 楼市“原形毕露”，有楼盘下跌50%，多套房该咋办？懂行人发话了

眼下房地产正经历史上最艰难时期——一场突如其来的风波，让很多城市的楼市都“原形毕露”了：房子卖不掉、房价在积极调整、开发商以及购房者的心态也都发生了巨变。

首先，成交量大幅下滑，楼市彻底入冬。统计数据显示，1、2月份百强房企的销售大幅下调了30%。有第三方机构还提出前两个月房企销售额下滑成左右，尤其是二月份，不管是新房还是二手房，全国几百座城市成交量基本都是0。

其次，房价真的下跌了，二手房源挂牌激增。3月有121个城市二手房价格下跌，其中四大一线城市全部下跌，上海跌幅最大5.85%。今年前两个月很多城市几乎都没有成交量，所以各个机构给出的房价涨跌数据都是失真的，没有参考价值。但是3月后各大城市基本恢复正常交易，房价涨跌指数和房源大量激增还是非常具有信号意义的——卖房的人多了，而且大家在降价卖。

再者，开发商这边也撑不住了，也在走以前不敢走也不可能走的“打折促销”路子。据业内人士透露，百强房企中，截至到今天，已经有超过4成已经在降价卖房了。恒大、融创、万科、碧桂园这些巨头房企更是都在积极“抢收”，或全国楼盘，或单个楼盘买房都有优惠。

幸福策评：楼市重启火热，房价要反弹？多套房者记住这6个字

有媒体近期在报道深圳、杭州、苏州等地出现了“抢房”现象，很多人其实不知道的是，这些被抢的楼盘，其实都是极少数存在价格严重倒挂的高性价比盘，抢到即赚到。这只是全国几十万楼盘中，极少数的几个。

进入4月，楼市确实也有回暖迹象，比如二手房带看量增加，售楼部又开始陆续有人看房了，有些媒体又开始吹风了。那么是否意味着，楼市又要重启火热了，房价又要反弹了？

楼市回暖是必然的，但是幻想今年房地产再来一波“火热行情”纯粹是痴心妄想。一方面，国家对楼市调控的定调没变，即使是最艰难时期，也没有放开有些城市“松绑调控”的口子；另一方面，不得不承认很多城市已经进入下跌通道了，二手房源挂牌量激增，挂牌价下调就是最好的证明。

楼市下行周期里，多套房者该如何积极应对呢？懂行人发话，仅6个字就告诉我们全部答案了：优化资产配置。

不管是现在还是以后的任何时候，投资买房的逻辑都发生变化了，楼市已经彻底告别闭眼买房躺赚的时代，未来只有少数有潜力的城市的核心地段优质房产才具有投资价值，换句话说就是，未来不是拼谁手里的房子多，而是拼谁手里的房子好，有价值。

具体操作就12个字：城市升级，地段升级，配套升级——城市升级：尽可能把三四线城市的房产都换到一二线去。当然，这里不是指所有的三四线城市，四大都市圈核心三四线城市的房产还是值得持有的；地段升级：如果不想在城市间腾挪，那么就在城市里腾挪，这里所说的地段是指郊区到核心区，劣质板块到优质板块；配套升级：房子本身不仅不升值还会贬值，房产的投资价值其实很大一部分是附加在其上面的配套，比如学区、地铁、医疗、商业、公园等，未来真正稀缺的还是这些配套资源。

来源：楼市新观



02 资金承压下房企拿地“手软”，土地市场将持续低迷？

自3月以来，房地产交易逐渐复苏，但土地市场动力不足，房企拿地意愿不断降低。机构数据显示，3月TOP50房企拿地1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%。

进入4月，北京土拍市场遭遇今年首次冷遇，上海土地出让规则悄然生变……对此，业内人士预计，4月至5月，资金压力将继续影响房企在土地市场的表现。市场整体难以快速回暖，溢价率仍将保持较低水平。

虽然土地市场供应不断，但全国热点城市土地市场依然处于较低水平。据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月13日，今年50城累计卖地8825.5亿元，同比微涨4.6%。

自３月以来，虽然新冠肺炎疫情影响减弱，但土地市场降温更为明显。数据显示，3月40个典型城市土地出让金收入为1376亿元，环比下降10%，同比下降15%，降幅扩大。而1-3月，40个典型城市土地出让收入为4701亿元,同比下降9%。而自2019年下半年，同比增速一直稳定在15%左右的水平。

幸福策评：房企融资难度加大，土地市场难以快速回暖

从目前来看，房企土地储备规模与结构对业绩的影响不断加大。房企一方面谨慎拿地，一方面为了保持市场竞争格局，仍战略性地在一二线城市拿地。

据中指研究院分析显示，中海地产在多个城市齐发力。绿城中国、招商蛇口和中骏集团，分别拿下北京、成都和福州1-3月拿地总额冠军。从单个房企拿地金额来看，今年前3个月，华润置地和绿城中国持续保持拿地节奏。其中华润置地以215亿元的拿地金额位居第二，其中3月表现较为突出，拿地53亿元。

事实上，决定土地市场冷暖的一直是企业手中的现金。4月3日，国务院联防联控机制在国新办举行新闻发布会上，财政部副部长许宏才表示，今年明确政府的专项债不用于土地收储和与房地产相关的项目。这无异于切断了房企之前预想的部分资金来源。

除此之外，销售回款以及海外融资遇阻也在影响房企手中的购地款。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，2月份还有部分房企积极拿地，随着房企资金链压力越来越大，进入3月份，大部分房企受制于销售压力，拿地的资金越来越少。

对于３月以来土地市场走低的行情，张大伟表示，从全国来看，活跃的土地市场相对集中在少数城市。在２月，受疫情影响，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，因此在局部热点城市掀起拿地热。但实际市场并未出现明显的宽松政策，导致3月份土地市场陷入低迷。

张大伟预计随着企业境外融资难度加大，四五月份，企业资金压力也会逐渐加大。这些都将影响其在土地市场的表现。

来源：新京报



03 机构：楼市库存分化加剧 热点城市有望回落

2020年一季度，疫情期间持续低迷的楼市也导致大部分城市库存消化周期攀升。数据显示，一季度上海新房及二手房市场均受疫情影响较大，其中二手住宅成交量为近十二年来的历史较低水平。

截至3月末，0个重点城市商品住宅库存量为30432万平方米，同比2019年3月末增幅为11%。其中，大约六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。

今年1月中旬暴发的新冠肺炎疫情导致各地售楼处普遍停业、项目停工、房企延迟复工，使得部分城市楼市出现短期供需缺口，苏州、宁波热点城市等库存量环比收缩超10%。但从同比来看，整体库存量仍在不断攀升，七成城市库存同比有所扩容，梧州、芜湖个别三四线城市住宅库存近乎翻番。

幸福策评：一二线热点城市成交或迎来反弹行情，三四线市场未来去化压力不容小觑

相关分析人士指出，受疫情导致市场成交下滑，各地商品住宅消化周期明显拉长，九成以上城市消化周期同、环比齐升，33个重点城市消化周期一举跃升至18个月以上高位，其中北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月，库存压力不断积聚。

另一方面，近两月来，为了纾困房企、恢复楼市，多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策，譬如降低预售取证标准等。上述分析人士指出，这些政策正在有效引导提升二季度房企推货意愿和推货节奏。“就需求端来看，随着疫情影响逐步散去，购房者信心将有明显提升，前期积压的购房需求将稳步释放。”



业内人士姚方分析认为，从上海市场来看，疫情期间新房供应极少，而浦东南汇、青浦等地区前期供应较大，因此存量较多，新房市场主要为消化前期库存状态。

随着疫情影响逐步散去，在供求两端共同发力的情况下，一二线热点城市成交或迎来反弹行情。预计二季度一二线城市库存将有所回落，但三四线市场库存仍可能继续扩容，未来去化压力不容小觑。

来源：新华社

内托体头

是时候暴跌了，可怕的在后面。

勇敢的树袋熊1

该爆跌了！因为暴利的另一面就是爆跌！

hecgdge4

该跌了，该暴跌了

侬去斯

楼市爆跌大快人心！！！

勇敢的树袋熊1

有人说：房价要跌，有人说：房价还要涨，那就让这些人互相扛着吧！！

什么大师特

从楼市用词，你才知道中文的博大精深。跌5%叫暴跌，翻倍长了100%叫稳中有升。。。。。。

poney

国家的经济基础是靠生产企业，靠大型高科技企业来持久发展，不是靠卖地给开发商来做短期效应，靠卖地产生的经济增长只是暂时的不是长久的，而且是损害了绝大多数老百姓的利益，

就放荡不羁就h

应该快速暴跌，全国均价5千一平才适合现实经济!

阿豆学长长ov

懂行的人告诉你，所有商品放到网上都会跌价！包括房子！