7月份前，楼市“甩卖潮”或达顶峰！8成房企降价10%，高层再表态

芊芊551

近段时间，我总在重复一个观点：4-7月份，可能会出现楼市“打折潮”。
一方面，短期事件的冲击，对高周转的房地产行业影响尤甚。

据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。

据贝壳研究院数据，一季度重点18城二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前成交量为近五年季度成交最低水平。到了3月份，成交量比前两月增长41.8%，目前已恢复至去年3月水平的63%，呈现明显“V”形走势。

虽然3月份房地产复工率已经提高到了80%的水平，进入4月份后工人进一步到位，工地、售楼部也在有条不紊的推进，但房企潜在的“业绩创伤”，事实上已经造成，只能靠后续的“以价换量”来弥补。
另一方面，5-7月份是开发商的还债高峰。

北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。



现在是4月中旬，随着时间推移，5月、6月、7月的债务压力会越来越大，这种递进式的还债高峰，考验每一家开发商的资金链。

雪上加霜的是，银行、信托等债主等着开发商还钱的时候，偏偏碰到了房企现金流最艰难的时刻，从各大房企发布的一季报来看，哪怕是恒大、万科这样的龙头房企，无论是净利润增速、销售增速都受到了极大影响，更别提破产家数持续上升的中小房企了。
当然，有人会拿最近部分城市房地产再度火爆来说事。

比如像深圳，多个豪宅开盘售罄，抢房排队的人群一波接一波，消失多年的“喝茶费”重现江湖，某楼盘116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；89平3房户型总价816万，喝茶费85万。

但是，房地产市场绝不可能只围绕着深圳、杭州、苏州、南京这些火热的一二线城市打转，一个年销售17亿平米的市场中，唯有把所有城市、所有开发商、所有市场参与主体购房情绪考虑进来，才能称得上全面。

一个很重要的信号是：TOP10房企中，有80%都在降价，下调幅度已达10%左右。

据第一财经近日报道，前十大房企中3月平均销售均价有8家较去年均价有所下滑，这8家降价幅度在3%-13%不等。
我们不妨看看这些行业巨头们，到底降了多少。

3月份，恒大销售均价8938元/平方米，万科销售均价1.45万/平方米，碧桂园均价8238元/平方米，融创销售均价1.35万/平方米。

而这四家头部房企，在2019年销售均价分别为：10281元/平方米、1.53万元/平方米、8853元/平方米、1.45万元/平方米。

也就是说，上述四大开发商3月销售均价较去年全年分别下降13%、5%、7%、7%。

两个7%，最高降幅达到了13%，也就是说，为了加速销售回款，四大龙头开发商少说也打了九折。



更值得注意的1个信号是，恒大、碧桂园、融创降幅最大，万科次之。
原因何在？

答案很简单，碧桂园和恒大两家，大部分项目都在三四线城市，这些地方楼市回暖速度比较慢，只能用更大的降幅来刺激市场需求，而融创因为最近几年扩张太迅速，有很多并购的项目，也只能依靠降价换量的策略来实现业绩目标。

反过来说，因为万科拿地一直比较谨慎，一二线城市房地产市场回暖很快，像沪苏宁杭、珠三角等区域，复工后房子依旧不愁卖，所以降价幅度偏低一些。

因此，我们可以得出一个结论：楼市“打折潮”已经提前开启，下个月可能砸出“深坑”，而在7月份前，楼市“甩卖潮”或达到顶峰。
原因有三。

1，碧恒万融四家巨头，基本上代表了房企现金流最好的巅峰存在，他们的融资话语权也最大。

如果连这几家开发商都带头降价，必然会形成巨大的行业示范效应，老大提前开启降价势头了，后面的TOP20、TOP100房企跟进的幅度会越来越大。

2，下个月是传统楼市小阳春旺季的最后一个月，也是开发商抢业绩的最佳时间窗口。

不少三四线城市的小开发商，尤其是那些在远郊拿地的中小房企，因为人气不足，购买力稀缺，房价可能会砸出很大一个“坑”，不失为自住刚需的一个入市机会。

3，7月份之前，在1.4万亿债务的压力下，楼市的“甩卖潮”会达到顶峰，最近很多一二线城市出现了过热现象，地王和抢房的事情接二连三的出现。



按照2018、2019年的经验，极有可能在7月份左右会出现市场基调的调整，房企只能趁这个时间甩卖房源，才能实现利润最大化。

事实上，现在已经出现了收紧楼市的苗头，高层最近又再次做出了表态。

在一季度金融统计数据发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

邹澜特别指出：房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大。

注意，这是自3月份以来，央行第3次针对楼市做出表态了，这次特别把稳预期放到了更重要的位置上，就是为了抑制住类似深圳楼市近期的过热现象。

而对大量三四线的开发商来说，能不能抓住最近的这一波“求生存”的机会，就看未来3个月降价的幅度有多大了。

度素告

涨价翻番不大惊小怪，降价10%就大呼救市

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工厂都即将停产，有点钱先保命，谁敢买房。还不知道放假几个月呢！

芊芊551

就是降价百分之五十也买不起

勇敢的树袋熊1

涨价10倍，跌价10%，叫房价下跌吗？这样的下跌你会买吗？还是等房子烂在开发商手里吧。

崔炫俊献

新冠专治各种不服……[呲牙]

勇敢的树袋熊1

降价销售？？？？？想多了吧，开发商饿死倒闭都不可能降价，成本在那摆着

晓望爷

不能降，越降越没人买，应该暴涨，十万一平，加油。

崔炫俊献

再降30%都卖不出去

明绍宗朱聿键鼻

大量二手房无人接盘是事实，成交的都是低于市场价25%以上，140平米以上的非宅全是阴阳合同全款买，以后都是雷，今年年底房价就会就会暴跌，炒房从国家层面已经叫停了，不要再抱幻想了