只字未提房产，却与楼市关系重大，国家级重磅政策引领楼市如何发展？|幸福热议

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4月9日夜，两份重要文件全文印发

第一份文件，是《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。（以下简称《意见》）涉及土地、劳动力、资本、技术、数据等众多要素。



第二份文件，是《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，由国家发改委印发。（简称《任务》）



有专家称它们将至少对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。到底有什么样的影响呢？

热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。
Q1:两份文件一经发布，对未来全国楼市的走向有什么样的影响？

@西部之城市:

文件将利好大城市，包括大城市的楼市，中心城市的楼市和三四五线城市之间将进一步地域分化。

原因有两个方面。第一，《任务》在“提高农业转移人口市民化质量”一条中，用了很大篇幅谈开放落户的问题。比如督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

目前，城区常住人口300万以上城市的城市并不多，根据2018年城市建设统计年鉴，共有28个。落户门槛逐渐降低，意味着人口的自由流动将进一步加强，这些大城市凭借着较高的发展水平，完善的教育医疗，以及优质的就业机会，无疑将会虹吸更多的外来人口。像数字经济的高地杭州，2019年的常住人口增长高达55.4万，可见中心城市的虹吸能力有多强。而从楼市的角度讲，正所谓“长期看人口”，有源源不断的人口流入，就有源源不断的刚需，楼市的人气自然会稳定上升。

第二，楼市的走向，经济发展的基本面，是相当核心的影响因素，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》还提到重要一点，优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，还包括“强化用地等要素保障”，不难看出，未来的中心城市发展战略还将进一步明确，直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市这些地区的楼市，有经济发展的良好基础，相反那些人口流出的普通地级市，楼市将遇到越来越大的困难。



@聊宅：

《任务》总结起来总共包含了4点内容：

一、提高农业转移人口市民化质量

二、优化城镇化空间格局

三、提升城市综合承载能力

四、加快推进城乡融合发展。

1、农业转移人口市民化刺激了楼市的需求

《任务》文件中提到“2020年在农业转移人口市民化方面的做法是督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户，推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例，提高居住证发证量和含金量，推动未落户常住人口逐步享有与户籍人口同等的城镇基本公共服务。”

简言之，放松落户限制，提高发放居住证的数量，鼓励农业入口进入城市。

鼓励人口进入城市，无非会未楼市带来一批不小的租房和购房人口，对于房地产的需求的增加，是楼市的福音。这种从劳动力和人口因素上，为房地产和楼市打开一个突破口的做法，其实这些年来一直在用。虽然有社保，积分，户口等限制，但这种做法从未停止。近年更是扩大的数量和支持力度。对于楼市来说，最缺的就是人，有了人就有了需求和消费力。楼市也就有了活力和前行的动力。

2、提升城市综合承载能力为购房者提供了诱惑力和购房动力

提升城市综合承载能力表现在补齐城市公共卫生短板，加快推进城市更新和老旧小区改造。这个做法的目的是为了吸引人口的流入和稳定性，为楼市输送高质量的购房人群。加快城市更新也是提升城市形象的一个做法，当流入人口对城市有了更新的认识，更好的印象的时候，他留下来和留下来购房的意愿也就更加强烈，这对楼市来说，是高质量的客源，能更好地促进成交和去化。

剩下的两条，无论是优化城镇格局还是加快推进城乡融合，可以说是城市发展大计，改善居民生活条件的一部分，也当然可以作为推动楼市复苏的一步大棋。随着城市化进程的加快，我国的城镇化其实还未达到标准水平。想要达到城市化水平的关键步骤就是推动人口进入城市，积极推动城市革新，让楼市的建设能力在这其中发挥关键作用。

所以，未来全国楼市会在政策的推动下，获得更多的意向客户，资金支持，政策红利，当然，同时也会受到更多的监管。这个监管虽然一直在喊，但实施起来的难度却是一直都很大的。毕竟，房地产的运营模式，管理模式，营销模式以及后期服务都很难做到面面俱到的监管。未来楼市虽然有了不少的客源，资金和红利支持，但是自身的监管和外界的监管力度应该要进一步加大。



Q2:《意见》只提城镇化，却不提房地产，但又和房产息息相关,是否意味着房产发展的弹性空间很大?

@聊宅：

房地产发展的弹性空间确实很大，这主要来源于房产自身的性质是由居住属性和金融属性两方面共同构成的。

社会中提到的形形色色的各种调控，政策，改变，会影响到社会生活的不同方面，但凡影响到人的，基本上都会改变他们的消费习惯，生活习惯，进而与房地产有所牵连。聚沙成丘，积少成多，房地产的影响贯穿在各种人生活的更方面。

这也就证明了我们所获得的信息，但凡政府出台一个新的政策，都能与房地产挂上钩，都有人用新政策来解读房地产市场的变化。

这也就出现了此次出台的《任务》说的是城市和农村，人口的转移，实则蕴含着对房地产的影响。

在此基础上，房地产未来的发展必定是会受到人口，城镇方面的影响。

2020年的落户政策，上边的思路很明确，放开城市大门，迎接更多的落户人员，随之带来的还有更新后的城市面貌，更便利的生活配套和购房政策，以往的落户限制，社保限制，积分限制，购房门槛等等，都会随之减轻，最大限度的便捷进入这个城市工作生活的人。这对一个发展中的城市来说，是一种成熟的模式。

有了人口和购房的便利，房产行业，基本上就相当于有了源源不断的市场需求和发展的动力。



另一方面，《任务》中还提到了未来会下放农转用审批权，赋予省级人民政府更大用地自主权，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，同时也是配合实现“人地钱”协同流动的目标，让地方政府能更灵活地配置用地指标，满足不同地区、项目的用地需求。

这个"决定"是什么意思呢？

表面上说的是权力的下放，如果说运用到房地产方面，意思就变成了这样：放宽用地需求，拍地程序简化，满足住房用地需求。对于开发商来说，有条件拿地的，会集中力量储备优质地块，如果资金允许的话，会集中力量加大开发力度，满足市场需求。

在房产的承载体和使用体两者已经具备的条件下，未来的房地产发展可谓是有了发展的动力，也减少了销售困难的后顾之忧。这是政府，政策层面能够为房地产行业做到的基本保障措施。剩下的，就要看房企们如何努力了。

虽然这么说是比较理想的状况，但具体发展过程中会遇到哪些困难或者意外，就要具体问题具体分析了。



Q3:《任务》中，再次提到“收缩型城市”以及“处置方法“，是不是就意味着不能在这样的城市置业？

2019年3月，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，首提“收缩型城市”，并明确要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量，盘活存量。

2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，再提“收缩型城市”，并再次强调要瘦身强体，稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。

国际上的专业研究机构，将收缩性城市定义为：人口规模在1万以上的人口密集城市区域，面临人口流失超过2年，并经历结构性经济危机的现象。我们国家的收缩型城市基本是把人口流出定义为很重要的指标。

我们国家的收缩型城市由于不同的收缩原因基本上分为四类，资源枯竭性城市，产业变迁导致的收缩，偏远城市的收缩，大城市周边的收缩，基本表现为人口减少、第三产业过低、工资水平低和老龄化程度够高等等，较多分布于湖北、四川、安徽和黑龙江四省。



@西部之城市：

这次再次重点提到，优化行政区划设置，“稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）”，直接涉及到对收缩城市的处置方法，这也意味着城市收缩的趋势越来越明显了。事实上这一点国外的城市化趋势，已经提供了不少案例，比如像美国的汽车城底特律，英国的钢铁之城谢菲尔德等，在上个世纪七八十年代，就曾经历过人口流失、土地闲置的问题。

那么，在分析能不能在收缩城市置业之前，先得搞清楚，为什么这些城市会收缩。

城市的收缩，首先表现为人口的流失，而人口流失背后，则是经济和产业下滑的难题。比如此前鹤岗房子白菜价的新闻引发广泛传播，鹤岗这类城市，就是典型的收缩型城市，它们过去是典型的资源型城市，甚至就是“因煤而生”，但随着产业转型，原有的资源型产业已经无法延续，城市经济缺少支柱产业，也无法提供足够的就业，年轻人自然就此离开。与此同时，老龄化的话题逐渐突出，城市日益缺少活力。

所以尽管这类城市的房价已经跌到白菜价，但在这类城市买房置业，如果是以投资为目标，那么很抱歉，套住的风险会相当大，因为一来楼市没有太大的升值空间，二者愿意接盘的人会少之又少。

当然，这只是从投资的角度，从生活的角度来说，如果想逃离都市的喧闹，在这类城市买房自住，仍然是一种不错的选择，因为它的生活成本、房价水平都很低，有趣的灵魂不会被房价所牢牢捆住。



@房坛法菜：

收缩城市具有什么样的特点？

1、人口外流

这个应该是大家都能真实感受到了，一个城市的人口越来越少，身边熟悉的人，渐渐都往更高级别或其他地方的城市迁移走了。

2、产业萎缩

除了美国底特律那样的汽车产业严重萎缩外，在国内主要表现是资源型城市产业萎缩，这个应该也很容易见到。

比如，以前依靠煤炭的城市，随着能源升级，对煤的需求减少，煤炭产业萎缩，转型升级困难，城市开始衰落。

3、老龄化

精壮劳动力大都迁徙外地谋生了，不愿意回到原来的城市，而新的年轻人更不愿意来到收入不高，前景不明朗的收缩型城市，剩下的人口多以老龄人口为主。

收缩型城市会带来哪些问题？

人口流失，产业外迁或萎缩，资本外流，城市空间闲置，城市发展必然不具前景，长期看，收缩型城市大概会出现以下一些问题。

⑴房价难以维持

原来的人走了，外面没人来，房子存量没变，或许还在新建，加上产业萎缩带来的收入下降，房价出现下滑概率很大。

⑵城市配套缺失

原来冒进修建的各类设施，随着人流减少，已经没有多大的积极意义了，而未来更是难以获得新的大型基建项目，这对城市而言，公共配套上会越来越缺失，生活便捷度会更难。

⑶城市管理问题

有的人迁走了，房子坍塌了，或者电线电路、市政供水等系统出问题，影响其他人正常使用，政府可能也难以有效管理这些资产，会给城市带来颓废感和运营障碍；如果政府组织拆迁、维修的话，也将增加涉诉的概率和资金预算，将给收缩型城市管理带来挑战。

收缩型城市还能置业吗？

未来城市的发展方向是城市群和都市圈。基于这个认识，我想收缩型城市的前景已经很明朗了，没有多大前景，不值得投资。

刚需：

能迁走的都外迁了，剩下是不能迁走的，不管是刚性需求，还是改善型需求，解决居住问题是首要的，也是必须的。

但收缩型城市是从郊区往传统核心区收缩，有些冒进发展的新区虽然美观，但没人气，以后也很容易“凉”。因此，刚需在收缩型城市置业，建议把握两个原则：

1、传统城市核心区

说白了，就是“老城区”，各项配套齐全，有传统的人气，生活会方便许多，日后城市收缩一般也不容易影响到老城区。

2、各项配套齐全的区域

收缩型城市是有差异的，但不管怎样，方便生活，方便工作，有人气才是王道。而越靠近各项配套齐全的，未来被收缩的概率越小。



投资：

不建议再在收缩型城市投资，也不建议在收缩型城市持有除刚需外的二套房，以后转手困难，资产缺乏流动性。

综合看，收缩型城市已经从学术层面上升到官方层面，已经引起了官方的重视，但我们作为普通人，一样要明白，不能自我封闭，不能视而不见，未来的城市发展趋势是城市群和都市圈，这个趋势不可逆，在置业时，最好多想想，不宜冒进。

@聊宅：

其实对于收缩型城市来说，人口流出，发展方向发生变化，不见得是一件坏事，也可能是焕发新生的机遇。

对于收缩型城市的当地住户来说，人口流出的影响可能没有那么大，竞争压力小了，生活节奏慢了，环境和秩序也是逐渐的有变化。

收缩型城市也不会坐以待毙的，也是不断在谋求发展和转型。国外的很多城市也给出了相当成熟的卷子可以抄。像德国的莱比锡和凯泽斯劳滕，都是通过产业转型和升级恢复了往日的辉煌。

对于我们国家来说，不同城市有不同的定位和优势，或是资源丰富、风景优美，则可以发展旅游业；或是土地优质，发展大规模农业，农业副产品，也能走向发家之路。

收缩型城市生活也还是不错的，房价低，压力小，而且疫情之后，大家对生活舒适度有了更高的要求，这个时候置业在收缩型城市还是很有潜力的。



Q4：《任务》文件中提到重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市，会带动这些城市房价迎来小高潮么？

@聊宅：

据统计局显示，我国截止2019年底城市化进程60.6%，还有很长一段的路程要走。

随着北上广等一线城市的人口不断多年流入，已经过于负荷，《任务》文件中提到重点发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市（比如徐州、湛江、九江等），这也是我们往前发展迈出的重要一步。

对于这些城市，尤其是单列市、重要节点城市来说，终于在政策和经济支持上迎来了自己的高光时代，因为省会城市本身就是集结了一个省的资源，是全省的首要发展城市。

那这些地方房价走势如何？

这是要区别对待的。首先对于省会城市和直辖市来说，天然拥有着优势，首先交通优势，一般省会都选址平原地界，且是铁路圈和告诉公路圈的核心，其次是政治和经济中心，国家有支持一般都会选择省会或者直辖市，省内和直辖市内的内部力量也会倾斜。所以，省会城市和直辖市对内部或者周边省人口有着很强的虹吸作用，人口也属于净流入。有了人口基础，房价就会有了稳步的基石，也有持续上涨的潜力。在这些城市置业，刚需还是尽早，早上车早入住。

而对于计划单列市、重要节点城市来说，首先自身经济基础，基建基础较弱，体量不大，这是政策首次给予大力度的支持，能够带动和促进这些城市的发展，进一步的聚拢包括人才、资金等优势，提成城市竞争力。对于这些城市来说，房价有进一步上涨的可能，不过依据目前的状况和发展步伐，短时间内，这些城市置业的人群还是当地人口或者周围农村人口。

虽然今年疫情对地产影响较大，现在我国房地产市场仍然坚持房住不炒，维稳是关键，落实完善因城施策方略，明确政府对房价的监督指导责任。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。所以无论是直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等城市，房价不会出现暴涨，也不会暴跌，稳定是主流。

飘渺九月

外贸没有了，大城市没有企业，企业没订单，入城的人的没有工作。要地产做什么？

度素告

现在就是房价下跌了也没人买了。以这次疫情看农村人不会去城市买房了,。我是不会去买的。不光是农村人不买房。很多有条件的城市人都要往农村跑,农村山青水秀.空气新鲜.不会理堵车，不心收物业费停车费,。

崔炫俊献

农民进城落户我认为不行，因为工作有吗？物价高的出奇，每天最基本的消费够花吗？最重要的是房子买的起吗

白云追月素

这次疫情，使城里人感到快闷死了，心情也起了变化，几个月宅在家里没病也快要宅出病来了，好像到处都是病毒使人不痛快不自在。而且宅在家地方小，周围都是高楼大厦包围着空气都不够用，为了防控只能闷着。在大山区山大人稀，天地广阔，这次疫情没有波及，村民们也没有戴口罩，和平时一样该干什幺干什么生活生产都没受影响。我认为城里的房产是挤泡沫的问题而不是其它。

侬去斯

每个中国人可以买0.5亩地作为居住用地，只能0.5亩。可继承，继承人继承了就不可以再买。让中国人有叶落归根的地方。不至于大批移民，移民人带走大批财富去外国亏了中国！让每个中国城市人有自己国家的土地可以缩小城市农村差别。有限土地私有化好处说不完！

什么大师特

农村要改造，实现机械化种田，富裕人口流入城市，特别是超大城市，这是必然趋势，社会发展的结果。未来人类主要从事第三服务业，成为城市的配套业关键部分。服务产业会越来越细化，融入大量就业人口，这也是经济发达的结果。疫情过后，中国地方经济可以靠国家级的大基建发动经济运行的发动机，农民工，建筑，机械，交通运输，能源等产业带动国民整体经济。2020经济的智慧看来的依赖一下房地产投资了，大家可以进一步改善住房条件，提高生活质量，若能这样，我看好未来经济，未来房地产。

我心如烟卸

房产老板绝对不能跨……，你想，你仔细想想……

我放心你带套猛

没有钱的房奴，每天工作12埘，除吃饭就睡觉，就把你家放北京天安门居住，你能亨受到大城市配套设施等优良环境吗？每个月还′房贷，生活开支不富裕，等等你幸福吗？

楚一帆

等于是没说———白说！