深圳楼市现状：疫情之下投资客正在疯狂扫货

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问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问


问：十三老师你好，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问十三老师对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？

答：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点:小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结:地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产品丰富，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比较多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

问：老师您好，刚加入星球，我目前外派广州，1-2年返回南山工作。看12月涨势，计划在总价450万之内考虑首房两居室。向您提问：1.3,4月接盘是否有些着急？2.目前关注龙华金地上塘道二期、碧水龙庭，福田皇御苑，宝安富通城三期，对地段，交通，学位，升值空间有些难以判断，其中较中意金地上塘道，但是挂价已经到8万。除此外还有较合适的推荐吗？不胜感谢！

答：您好，深圳2019年几个热点片区，10-30%的涨幅是有的，现在很多小区都在闹房荒，如果不出台调控措施，价格大概率还是向上的，疫情只是延缓了上涨时间点，给刚需朋友留足上车时间。 龙华现在称为宇宙中心，房价在2015年左右涨了3倍。 现可以分为四个梯队，第一梯队就是深高北学位房，平均单价在10万左右，例如汇龙湾； 第二梯队就是红山周边，平均单价在8万左右，例如中海锦城； 第三梯队大概6万左右，例如金地上塘道。 第四梯队4万的也有。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，单价6万价格还算比较便宜。 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错。 自住更倾向金地上塘道和碧水龙庭 投资建议重点关注宝安碧海，除了宝安富通城三期，还可以关注圣拿威，玉湖湾。

问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

答：你好，感谢大额赞赏！ 到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

问：十三老师好，5年左右纯投资，保值增值，龙悦居四期63平520万（14年入住的经济适用房可转红，全部户型方正一模一样），可以下手吗？我自己感觉区位不符合深圳一路向西的发展和规划，但又对深圳北站和深外国语龙华学校有群期待，所以犹豫。 还是说买松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建议？谢谢。

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以关注，有空间。 投资南山的两房有两个逻辑， 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 海岸城目前不适合自住，适合投资长持。 这3个盘都还不错，根据你的需求来选择

问：星主好，龙华中森华府这个楼盘怎么样，单价4.8了，值不值的上车？

答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨的快的，稳定的。

问：十三老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

问：十三老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。

答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾

问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了； 周围都是旧改，买这个盘最少套两年； 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低，没有赠送。 如果不是新房癌，不建议买这里 远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。 另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

问：您好，老师。感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

答：您好，感谢大额赞赏！ 店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

问：十三老师，目标学位兼顾投资，可大可小预算有弹性，深中就感觉罗湖板块弱但价位有优势，深实验小户型离得远担心有划片风险，大户型呢特别旧价位也很高了，深高南在香蜜湖原大算作为首选，但是据说人太多学分积分快到100了，又买了也不一定能上的风险，南山片区上班兼顾不了有些远且好学位房价格也真是很高了，据您了解认知，该如何定夺好

答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。 投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法

问：请问老师，太子湾湾玺的公寓可以投资吗？

答：你好，感谢赞赏！ 对于公寓，我们一直不太推荐。 但是高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。 普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 如果你的底仓足够充足，可以适当配置高端公寓，否则不建议。

问：请问西岸观邸怎么样？有个1600万的四房111平，不知道这个价位能买到更好的吗

答：你好，西岸观邸单价高，但赠送高，宝安实验学位。 如果考虑宝安实验可以买 其次南山带南二外，科华，大冲的都可以考虑。

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