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问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问
问：老师，您的公众号说来星球看您推荐的楼盘，但是我找不到啊。。。 我如果辞职可以股权套现4000左右，刚卖了一套房有500万cash，和夫人两人近期不打算要小孩在坂田嘉御山自主，还有一套兆鑫汇金的公寓。所以想再投资一套1000-2000万的房子，短期之内不会去住，因为夫人在华为上班住城里太远。如果有特别好的投资自主皆宜的也可以考虑。请您指点，谢谢
答：星球内翻翻之前的问答，都有回复，也可以圈内搜索关键词。 深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区； 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.入手2套低价潜力盘，重点关注碧海 西乡 沙井 光明。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
问：你好，福田保税区附近的房子值得投资吗？那个3米6公寓小户型怎样？只考虑总价低学位可以的地方
答：还行，福源花园的小两房也可以关注。 地铁 3 号线的南延线福保站今年就要通车，而且有福田外国语南校区的学位加持，投资自住两不误。
问：十三老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。
答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。 1000万以上的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾
问：十三兄您好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！
答：您好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。
问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢
答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。 深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。 香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。
问：十三老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。 南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢
答：投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，投资选富通。 腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太推荐。
问：老师，我近期要入手一套三成首付200万内的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福枫景，世纪春城，万科城，万科悦峰，主要自住！这几个楼盘麻烦您推荐下哪个比较有优势！急
答：自住优先龙华，次选坂田 这几个盘属于矮子拔高子，都不算很推荐的盘 龙华重点关注金地上塘道
问：十三老师您好，我是您的粉丝，想请教几个问题。本人原有两套房，卖了一套有700w+，还有一套在盐田目前自住，值500w+，贷款不多。两孩子，一个四年级，一个两岁。目前想用700w在福田，南山或者宝安买一套投资性质的学位房，两年后搬过去住。中学学位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公园附近蔚蓝海岸，北师大附属中学学位一般。 龙华深高北，10多万太贵。 宝中，宝安实验，育才，南外，石厦学校，福田外国语都不错。 在福田上班，想就近一点住，老大学习还不错，怎么选一个合适中学的学位房？ 将来也可以卖了盐田的，两套都往西靠。谢谢！
答：你好，感谢赞赏！ 宝中和前海南带学位也可以关注，前海南有鼎太、诺德、阳光玫瑰园等。 宝中有天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸
问：十三大你好，请问如何看碧海君庭？现在8万多是否有些贵了？
答：碧海君庭算是倒了血霉，原先规划的两本证的大户型碰到限购，只好拆开卖，不可避免的导致户型奇葩，8万多确实是贵了。
问：你好，十三老师：纯投资一套低总价约300万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请老师从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、老师有什么盘推荐？
答：你好，感谢赞赏！ 上河坊卖与核心区的距离、卖学位。 栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。 有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。 优势是:地铁近、次新、带花园。 劣势是:周围环境差、学位差。 圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。 这几个盘的排序是上河坊>栖游家园=圣拿威 从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。
问：最近一直关注您，碧海作为主要投资关注对象。在网上找了几个房源，富通城三期、圣拿威目前两房和小三房都要8.2万了，将来还有升值空间吗？这一块短板主要是学校一般，飞机声音大。
答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售，可以捡漏。 圣拿威8W已经属于高位，这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。 现在觉得贵的楼盘，未来只会更贵。 前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块
问：老师好，我有一套西丽宝能城东区的房子，2017年买的89平米高拓展的3房，目前二手房单价11万，总价1000万左右。现在想置换到宝能城西区（非高拓展）165平米的四房，单价85000，总价1400万左右，精装修。您觉得值得折腾一下吗？我看您之前说超过144平米的普通住宅以后流动性会有问题，还有税费的问题。谢谢
答：您好，西丽不是领涨板块，但自住很舒服。 从投资角度看，是不建议折腾的。截断抵押融资，继续加仓西部是更好的选择。未来考虑终极置业再换到深圳湾这类的顶级板块，延迟享受。 3房跟4房也就多了一个房间。 深圳尽量别买超过144平的，流动性极差。
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发表于 2020-4-29 12:01:12
