深圳楼市：买房一定要跟着规划走，这几个地段潜力巨大

十二音阶囤

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问：老师您好，我看了您在头条的分析，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

答：您好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

问：新年快乐，鼠年大吉！老师好，请问下您怎么看北站附近的万科和风轩\\/和雅轩\\/和颂轩，其投资价值高不高？

答：你好，万科和风轩这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。 区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在: 首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。 第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢

答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。 三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。 对于深圳的豪宅总结： 1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺； 2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾； 3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。 4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

问：老师您好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢

答：新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。

问：老师，我想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？

答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。 小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。 板块内有更适合投资的盘。

问：你好老师，我和女儿都是深户，女儿满了18岁也有名额可以用，我在深圳名下无房无贷，准备用现金200万启动，不知蛇口海上世界片区海滨花园、美景阁、海晖阁能不能投？用我的身份还是女儿的身份买房比较好？用我的身份买房会不会以后给女儿还需要税费等，谢了！

答：你好，蛇口的定位就是港口区，太子湾国际邮轮母港、海上世界和招商集团区都是未来的标杆，但赤湾夹于大小南山之间，腹地很有限，兴海大道从中横穿，是个交通过道似的地段。 不过蛇口能买的只有育才太子湾的学区，生活半径在附近可以考虑，如果单纯投资，其实有更好的板块。 建议先把你自己的房票用掉，女儿的SFSD暂时保留，以后再继续加仓。 过户给女儿可以直接走买卖流程，但是一般不建议占年轻人的房票。

问：您好！看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

答：万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。 如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。 南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等。择笋录取。

问：你好 想在盐田购买小三房60到80平米的学区房，看了春天海，请问是否有其它推荐。谢谢

答：你好，盐田也有不错的学校，看你主要考虑自住还是学位，如果重点考虑学位也可以买在罗湖。 如果是自住可以考虑春天海。但是盐田投资潜力一般，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。

问：您好，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

问：首付100万，本人深户有贷款记录，老婆非深户社保没满5年无贷款记录，女儿上小学二年级。目前在龙华观澜上班，由于资金不足，是该选择周边凤岗塘厦还是通勤较远的龙岗坪山？

答：你好，首付100，优先考虑龙岗大运和龙岗中心城板块。 凤岗 塘厦 坪山短期内都不看好。

问：您好，非常感谢你，获益良多，首次加入星球，有些操作不太会，看来你的头条发现自己犯了很多错误，16年全款买了一个大鹏旧改的房子，200万出头，目前有200万现金，家庭收入大约80万，两个小孩，小的要上小学了，想买二套房，平时在罗湖上班，看了你的头条，好像龙岗大运新城的颐安不错，但感觉太远了，请你帮我出个主意，在什么区域购房，价位是多少的合适，非常感激！

答：你好，投资尽量回避大鹏，建议出手大鹏房产，置换一套罗湖学区房，虽然罗湖片区整体跑熟大势，但是学区房价格依然坚挺。 大运教育水平不如罗湖，从学区和自住的角度看不太适合你。 剩余200万投资南山 宝安的热门潜力板块。 你们可以承受600万以内的贷款，月供控制在3万以内都没有太大问题。

问：大师，您好，如果总价450多万，投资哪里五年内增值潜力大，光明华润三房，光明勤正大城三房，大运龙岗中心城吉祥里四房，宝安，福田何南山，龙华有推荐也行？谢谢

答：想稳一点，关注租售比建议南山 宝安和福田 想博暴击可以试试光明，适合底层充足的人，前期租金收益太弱

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我心如烟卸

想请问平湖天鹅湖畔花园怎么样呢？