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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！从广播听到一信贷中介“摩尔龙”，也不了解，请教能请其代办信贷业务吗？有后顾之忧或后续什么麻烦不可预期之困扰吗？或有什么可规避之预案吗？请指教，谢谢！
回答：如果不想自己跑银行，找信贷中介一般没啥问题， 把费用提前了解清楚，一般2个点内，包括是否上征信，放款周期等
提问：房姐有水平，有耐心，可敬！西城区广安门外的房子大概9万左右，问题是学校较差。菜市口北边的椿树园11.7万，学校不错，请教房姐怎么选择?在西城区，广安门学区，广安门外学区，宣武学区，大栅栏学区，真不知道该怎么选择?其它学区因为太贵都不看了。烦请房姐指教了！
回答：德胜学区在西城性价比还是比较高的，建议关注下 在你选择的几个学区中 从小学、属地中学，调剂中学 综合来看，我个人认为 椿树园学区 更好点
提问：房姐，请教央产房能否考虑？了解了下交易手续好像很复杂，是不是必须等卖房搞定上市交易手续后再签约？这种需要哪些特殊条款予以保障？
回答：北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样。
提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢
回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？ 期待回复，多谢房姐！
回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。
提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资回报率相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套
回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘首选，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2
提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 升值 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢
回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资
提问：房姐你好！ 考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。
回答：首选朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，升值空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。
提问：你好 房姐，目前情况是：外地首套商贷，子弹较少100+，现住租住在海淀友谊路附近，双职工、宝宝1岁，最近中介推荐附近回迁房，一居室。计划先购入自主或出租，节约房租，回迁房下房本后在置换。不知道回迁房是否可以操作？购置回迁房如何控制风险？有没有更合适的选择？谢谢。
回答：如果考虑出租和后期置换，建议范围扩大，海淀片区能看的标的非常少 回迁房未下房本有风险，性价比也不高，不建议看 不如看看 回龙观片区，以后自住距离也能接受
提问：房姐想问下，目前父母名下一套北京房产，自己河北一套房产，想都抵押掉再入一套北京房产的首付，是否可行，具体如何操作，是否考虑父母年龄最高只能10年？谢谢！
回答：可以操作，需要皮包公司做jydyd，建议找专业的渠道做，利率一般4-8都有。另外父母年龄超过65就没法做了。年限需要评估才能确定
提问：请咨询淘宝法拍房的问题，请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外
回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。
提问：房姐，本人情况如下： 1，在西城区一套老破小学区，60平，总价580万，贷款50万，孩子今年上学用。 2，劲松农光里2001年87平两居一套，租金不抵房贷，若卖掉预计剩余200万。 3，手头有现金200万，能承受月供3万。 请问： 1，农光里是否应该卖掉？感觉投资价值低，长期跑输大盘。 2，目前一家5口在西城学区附近租房，家人都在西二环和西三环上班，还有一个sfsd资格，如何调整进行资产配置保值效果最好？ 3，可以接受租投分离。 4，烦请点评泰禾立春湖院子，叠拼产品。 谢谢！
回答：农光里可以出掉，这样首付在400左右，全款抵押900左右的标的可以拿下，月供也能支撑 建议看双井板块 泰禾立春湖投资不建议，自住随意
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-28 19:45:08
