深圳楼市调查：学区房、豪宅高烧不退 投资客“再战江湖”

伊索谗言

来源：财联社



财联社（深圳，记者 杨依依）讯，深圳楼市回暖比预期来的更早一些。据深圳市住建局统计数据，3月全市新房网签和二手房网签合计破12000套，其中二手住宅成交环比增长380%。

伴随成交量放大，深圳多个豪宅楼盘频现“日光”，“喝茶费”亦重出江湖。财联社记者日前实地走访发现，部分区域优质二手学位房出现抢购现象，有业主坐地起价甚至惜售撤房源。

不过，目前深圳楼市区域分化较为明显，有偏远片区新项目开盘当日去化不足三成，非优质学位的小区挂牌价涨幅明显低于热门楼盘。

对此，美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示，“深圳二手房成交量确实有所上升，但目前二手楼市还没有恢复到去年下半年的水平，去年下半年是整体好，现在只有学位房和顶豪火而已。”

豪宅频现“日光”

深圳市住建局数据显示，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。

在楼市快速升温之际，“喝茶费”重现深圳。宝安区一位业内人士告诉财联社记者，新锦安海纳公馆在去年12月就已对外宣布清盘，但最近确实有一手房源加上了“喝茶费”流出。

针对新房市场乱象，宝安区住建局于4月3日发布通知称，即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，一旦发现违法行为，将采取相应措施。具体而言，列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处。暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

“‘喝茶费’的出现，说明深圳市场需求已相对活跃。”戴德梁行深圳区域副总经理张晓端说。

4月8日，两个3月热销楼盘“云玺锦庭”“万科星城”均发布声明，辟谣“喝茶费”现象。万科星城同样是宝安区的热点楼盘，288套公寓在3月16日晚间开盘仅7分半钟即售罄。对此，深圳万科的一位中层向记者介绍，“本地购房客依然是万科星城的主力。”

相比之下，豪宅的市场表现更为亮眼。招商蛇口太子湾·湾玺3月两次开盘均“日光”，4月初第三次开盘很快售罄，同样总价在2000万元以上的“日光”豪宅还有宝能公馆和阳光粤海等项目。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，疫情对很多购房者都有影响，但对豪宅客户的影响会相对小一些，且豪宅投资属性较高，买家出手较为迅速。

但有知情人士向财联社记者透露，招商蛇口太子湾·湾玺作为豪宅，门槛较低，客户交100万元就可以锁定房号，且首次开盘时可以在20天内无理由退房。招商地产自销团队在年前就已储客，疫情期间还利用中介的空档期，集中调动资源。

“区区138套公寓，三次推盘。为何每次都把中介渠道用全？渠道费3个点，为了准备3月7日的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客。可见，高收入人群真没那么任性。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

事实上，深圳新盘还没到全城热销的程度，区域分化较为明显。据媒体报道，3月28日，临近东莞的光明区乐府花园线上开盘，当日去化率仅一到三成；3月31日，临近惠州的坪山区方直仓谷府入市，当日去化也不到三成。

地段同样较偏的位于观澜的一处刚刚清盘的项目，其内部员工对记者说，“疫情对新房市场肯定有影响，幸好我们楼盘去年12月就推了，3月清的是尾盘，相当于赶在疫情前就跑掉了。”

“目前来看只有宝安、南山等热门片区市场回暖了，不好判断全市情况。”一家深圳上市房企的营销总告诉财联社记者。

二手房分化明显

相对成交体量较小的新房，深圳的二手房更能反映整体市场情况。深圳市住建局数据显示，3月全市二手房网签8462套，二手住宅8008套，较2月份大幅回升。深圳贝壳研究院统计的3月二手住宅均价为67048元/平方米，环比上涨2.0%，深圳中原地产统计数据为59048元/平方米，环比也小幅上涨。

据深圳贝壳研究院统计，不同片区差异明显，其中宝中、宝城、前海等四个片区环比涨幅大于2%；景田、龙坂、龙中、人民南、新洲五个片区涨幅在1-2%，布吉片区微涨0.4%。

“疫情防控成效显著，市场信心回升，二手房市场成交持续向上，局部区域偏向活跃，同时目前一些业主趋向于持有房产，寻求资产的稳健性，出售意愿减弱。因此，热点区域或楼盘，短期出现一些房源有效供应下降，业主报价上升的现象。”深圳贝壳研究院称。

财联社记者实地走访南山中心区、后海片区、福田百花片区、龙华坂田片区、宝安中心区等地发现，挂牌价普涨之下，学位房和非学位房、豪宅区和普通片区出现明显分化。

其中，知名的福田百花小学的学位房，近期已出现业主多次坐地起价的现象。一名链家中介向记者表示：“着急买学位房的家长根本不能犹豫，业主一扭头就涨50万、100万。”一名在去年购得百花学位房的业主也称：“每年5月到9月是抢学位房的高峰期，今年提早了一些，去年我买的时候连房子都没看就直接买了，现在学位还没用，房子又涨了。”

龙华坂田片区的小学学位较好的四季花城，目前两房的房型已暂时卖空。附近中介门店的一名经纪人告诉记者，“我们3月中旬就开始忙起来了，学位房卖的最快。”

此外，传统豪宅区后海片区的投资客明显增加。“最近接触的买家，比较多的是附近深圳湾上班的公司高管，还有就是小企业主投资的多，有个老板跟我说他去年做生意相当于亏了一套房，还不如炒房，今年春节刚过完就来买了一套1000多万的房子。”一名Q房网门店经纪人说。

值得关注的是，后海还出现了业主频撤房源的现象。记者于2019年底和今年4月初两次走访海印小城小区获悉，春节前该小区三房户型至少还有10套房源，春节后仅剩2套，但贝壳APP的成交记录显示，全小区今年年内也不过卖出3套。“有不少业主在最近撤掉了房源，他们也发现最近市场火了，想继续观望观望。”上述经纪人说。

在南山中心区，优质学位房走量更快，但学位较差、楼龄较老的小区，挂牌价涨幅明显低一些。一名德佑经纪人称，“有些老小区就算是地铁盘，学位差也涨不起来，本来7万的行情，有的业主强行挂八万、九万的价，根本没人看。”

或倒逼调控升级

“对当前出现的深圳楼市‘爆款’现象，我非常紧张和焦虑，因为这中间显然是投资力量在扮演主力军的作用，而刚需因疫情的影响是退缩的。如果不加以合理控制，不排除在局部出现2015年那样的火爆行情。事实上，那些‘爆款’项目，其房价已经向上拉升了30%以上。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

宋丁进一步表示，深圳高亢的房价可能把“楼市三高”——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去，同时倒逼更严厉的楼市调控政策出台。

“市场恢复得比之前预判的还要快，需要注意到双重因素的作用，一是因疫情限制而在2月份受到压抑的市场需求在3月释放，二是货币政策进一步宽松，基于过往的经验主义思维，货币放水将导致房价上涨，因此买家入市意愿不降反升。”深圳房地产评论人朱罗纪如是分析。

朱罗纪称，此轮成交回暖实际上是去年底市场复苏的延续。尽管政策宽松预期加强，但由于疫情之下经济面临不确定性，目前反向下挫的力量还没有传导到房地产。“如果房价不变，而预期收入能力下滑，会削弱家庭的按揭还款能力，导致房贷违约率的风险上升。”

“深圳楼市投资炒作的热情再一次激活了，但目前经济下行，不管是高收入人群还是普通人群，深圳居民的支付能力不像2015-2016年那么强了。”李宇嘉表达了同样的担忧。