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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好！受您启发，冒死出门去看了一下天通苑东区几套房子，看的有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，现在更加有点困惑了，目前有些问题想请假一下您： 1、从历史来看，基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，那从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得了？ 2、您推荐的顶层复式单价确实便宜，但是由于是非普，税费比较高，加上来天通苑的都纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？ PS.买顶复的基本都会是老人的家庭，我年轻小伙子爬楼都费劲。 肯请您能给我等小白具体解释一下顶复的优势在哪，劣势在哪，谢谢您了！
回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是最高的 回天是北京最大经济适用房居住区，当下的低估与其交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构都有关，所以会造成总价约束，总价600以上很少会看tty 但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能
提问：请问弘善家园小区，低于5w的商品房能否考虑入手？为什么这个小区一直很便宜？
回答：南边挨着左安路和京津城际铁路，南边是十里河市场，铁路两侧都比较乱，附近商业相当于乡镇水平，北边挨着潘家园华威，居住环境改善一点，但由于潘家园商业的衰落，几大驻京办的阻塞，地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多，基本只有两类，区别是入住率，有的楼几乎满人，有的楼基本一半毛坯（图12），车位配比0.1，很紧张。 缺乏开发支持，本身商业环境衰落，城建落后，稍不注意可能走向贫民窟路线，优点是二三环之间，交通方便，弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少
提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？
回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。 北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大 只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。
提问：房姐，我朋友有预计买500左右的房子，想考虑大兴有推荐的小区吗
回答：大兴区很大 我们通常所指的大兴，往往是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。 从实际市场的价值来分析，大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过500万，流动性容易受限，即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交占比低和折价十分明显。 而黄村北面，枣园高米店西红门等地区，品质次新类房产，部分可看500万往上。 但是这类情况，又容易受到房产本身溢价所限制。 综合来说，大兴线虽然有15公里的绝对距离，但由于属于同一类需求，地段价值没有明显差距，价格十分接近，总体上仍然以250-450万作为主选。 超过500万的市场，我们有更多更优的选择。
提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]
回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场
提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！
回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳
提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错
提问：房姐您好，东直门华冠丽景商品房，有溢价吗？投资➕自住，单价11.8万可以入手吗？
回答：东直门属于比较固化的老商圈。 有一定提升的空间，但是可以建仓的标的很少，以老破大为主，华冠丽景溢价盘不推荐。品质稍微好一点的可以看看亮马桥的华远九都汇，能接受老豪宅的，可以看看世方豪庭，富丽花园一类楼盘。
提问：房姐你好。我现在住百子湾是两居室，想改善住房换一个三居或者更大一些环境好一些的房子。目标还想在朝阳。曾看过安德鲁斯，京城雅居。但是又担心孩子后年上小学接送不方便，目前不太考虑学区问题。您觉得安德鲁斯和朝阳其他小区户型好一些的，价格在1500以内，有推荐吗？纠结不知道该买联排叠拼这样的还是大平层。谢谢
回答：如果考虑保值，还是建议大平层 青年路，大望路，双井，这些地段更好 楼盘可以看下附近 天骄，九龙，珠江，丽水嘉园，3-4居
提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？
回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。
提问：个人感觉上车家庭500w是个槛，改善家庭800w，差价的300万差不多是普通家庭能承受的最合理贷款。 我在管庄有套两居在出租，无贷。德外有个占坑的学区房出租，贷款300w。娃刚上2年级还不能卖。这几年带着家人在学校附近租房，虽说也很方便毕竟心里总不是个滋味。 我的问题是；这两套房倒腾一下都是500w，另手头子弹200多。是再等几年卖掉学区房，还是现在把管庄的房卖掉再跨过学区在附近买个房？刚看新闻东大桥到平谷线要加快建设要经过管庄。心里又有点动摇。房姐似乎也比较看好东边能否指点一二？感谢
回答：管庄长持问题不大，不过长期规划还不是很清晰，当下非必要不建议折腾，后期学区房出掉更合理，如果还有房票也可以抵押再入一套改善标的
提问：房姐：富力城d区和金地国际；金地国际和阳光100怎么看？两居室还是三居室？谢谢
回答：富力城是屌丝豪宅盘，小毛病不少 金地国际地段和配套商业还不错 阳光100性价比高 推荐三居，注重自住品质选金地国际，注重投资属性选阳光100
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-26 15:46:16
