深圳楼市：福田内部分化巨大，买房前谨记这3条

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问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？

答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田\\/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园+红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗\\/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子

问：老师您好，请假两个问题 1、赛格公寓、都市阳光名苑、财富广场、鹏大厦、金丽豪苑之类的 老破旧学位房 投资前景看好吗？哪个投资性价比更高 2、放票有限的情况下，应该最小单间（投资回报率高） 还是两房（能负担的起的情况下）？

答：学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新2房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 房票有限的情况下，面积越大，利润越高。 深圳小单间的火热，是暂时的现象 1.单间是置换链条的底层。 2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买单间的，这就意味着未来没有人给你接盘。 3.最关键的，是溢价。 在深圳这类城市，单间的价格往往高出小区平均价。可能60平两居单价5万，30平单间就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20； 你去看演唱会，门票300，但压根买不到，只能买1000的黄牛票。 同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套深圳的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。

问：您好，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

答：建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

问：十三老师，你好，目前住龙华壹城中心（老婆名下，有贷款），龙华清湖一套03年的房子120平（我名下，红本），坪山图书馆旁一套次新120平（我名下，红本）。 家里小孩比较多，去年年底萌生了换个环境的想法，手头有子弹250，打算卖掉清湖03年的房子，然后JLH。至少3房，学位第二梯队，地铁500米以内，楼龄2010年后为佳，怎么也得2007后。 目前主要在关注 后海理想雅园，后海公馆，海境界 的3房，标的1400以内的。 理想雅园没有小区；后海公馆户型一般且楼龄会不会有点老？海境界有评论说3梯8户档次低；育才，最近15年内，能否保住深圳前25名？ 请老师帮忙分析分析，以及还有其它哪些楼盘也推荐一下

答：后海理想雅园 2号线湾厦站，2015年交房，3栋348户， 89平3-4房、 181平5房，均价14万。与恒裕滨城、在建海境界二期一路之隔。 配套：宝能太古城、海岸城、育才四小三中、在建蛇口文体公园 小区超高利用率、户型方正、部门户型看海、车位充足；但是花园小、单价贵，相比竞品后海公馆、海境界，优势不明显。 育才的成绩并不突出，这个总价可以买到的更好的学位。 新盘可以关注华润城。

问：请教： 本人约有现金130万，在宝安翻身片区有一套2房家庭自住，红本在手，小孩目前上三年级。 今年计划给小孩买个初中的学位房小户型，最好价位在250~350万之间，目前初步计划在三个初中学校选择： 1、宝安中学，TATA公寓（工业用地）最小户型； 2、龙华高峰中学，潜龙曼海宁北区最小户型； 3、宝安实验学校初中部，泰华苑小户型或其他老式小区小户型。 这三个选择大致利弊是怎样的？你推荐怎样选或是否有其他建议？ 目前本人自住的翻身片区住房暂时不太想动，担心买卖比较折腾。 谢谢！

答：你好，感谢赞赏！ 1.公寓的学位积分很低，上学太渺茫，投资角度公寓不要碰 2.高峰没有被追捧，第一，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，可以考虑入手。 3.泰华苑劣势是房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区。 如果考虑生活半径，这几个盘的排序是： 3>2>1

问：十三老师，现在住罗湖，计划要买初中学位，考虑深中深高南和深实验，预算700万左右，学位第一，兼顾投资，请问哪里比较合适？谢谢！

答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。 投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需） 700万如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 700万买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法

问：你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。 农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。 如果非专业人士，建议入手正规商品房。 可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

问：十三老师您好，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

答：您好，感谢赞赏！ 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的第一梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

问：十三老师您好，想为投资沙井海岸城项目做准备，咨询下房票问题。本人和父母都是深户，我36岁，年收入30万。父亲65，母亲60。因为目前住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均红本在手，手上现金100w。如何腾出房票买房、如何贷款最佳？求指教

答：你好，建议父母婚内更名，把房产都过户到母亲名下，腾出父亲的房票买 父亲65岁，还可以找渠道做接力贷

问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：您好，我想投资550万总价以下的房子，持有5年或以上。请问投资哪里比较合适？ 1.育才中学学位：花果山社区 花园城一五期，玫瑰园、翠微园、文竹园、米兰公寓 2.南海中学： 阳光花地苑 3.学府中学 ：友邻公寓，金海岸，深蓝季节，阳光里 4.宝安 ： 花样年花郡\\/花乡, 玉湖湾，中信湾上六座，富通城三期 6.福田石厦 丽阳天下，保税区福外双学位房 7.光明，沙井新房或二手房 南山宝安去年涨了一大波，现在还适合入手吗？光明和沙井的新盘今年不知何时会有，我是继续等待，还是看到其他片区合适的二手房就可以买呢？我的资金4月底可到位。 除了以下片区或楼盘，你这边觉得合适的楼盘有哪些，可以推荐一下吗

答：学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。 550很难买到好学区，如果没有学位需求，南山和宝中不要继续追高了。 建议入手一套宝安 沙井或者光明的二手次新盘，长持。 除了宝安推荐的几个盘之外，沙井新盘可以关注海岸城，二手房淘一淘西荟城

问：老师您好！考虑入手福田90-120平自住加投资的品质房，次新或新。预算800-1200万，望离福田口岸和福田高铁站比较方便，无学位需求。目前在关注（还没看过）有：深物业金领新房，天健天骄新房，绿景虹湾，华润银湖蓝山，嘉葆润金座，皇庭世纪，之前看过深业花园和雅颂居也蛮喜欢，希望给点方向和意见。 另想投资一套500-600万以内的刚需房，考虑光明中心区或南山宝安的学区房，可中长期持有，光明那边有些新盘想等等看，宝安南山这边不知还有哪里可以关注？ 两套房总预算1600万左右，不知这样配置是否合理，来深不久，期待老师指点！

答：您好，建议一套核心区品质盘自住，一套刚需潜力盘做投资。 深物业金领是一个卖不出去的包装产品，价格太贵，直接pass 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间。 所以是自住改善型的物业，稳健。 福田自住+投资推荐参考： 1.第一梯队1000以上，天健 雅颂居 深业花园，天健可做首选。 2.买第二梯队的物业800万左右：福莲花园 振业花园 长福花园，都可以考虑 刚需潜力盘关注碧海 沙井 翻身 西乡 光明 上塘板块单价5万左右的次新盘。 可以参考星球内往期推荐的楼盘

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