疫情之后，武汉楼市如何？刚需要上车吗？

幸福341

疫情随春暖渐散，武汉终于解封。

而早在武汉这座城市解封之前，武汉的楼市已经出现跃跃欲试的松动迹象。

我认为，短期上武汉市场会有波动，但长期来看向上向好势头已经呈现。




我们先从政策看：

首先，政策支持武汉出台6条举措支持房企复工复产，涉及降低预售条件



3月23日，武汉市房管局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》。

划重点：

1、有序组织房地产企业开展线上线下营销活动；

2、加强安全管理；

3、深入推进审批服务事项“网上办”，全面实行网上预审制度，提高审批效率；

4、适当调整预售许可形象进度要求；

5、提高预售监管资金使用效率；

6、完善社保、个税缴纳认定标准。

作为疫情最严重的地区，政策的出台意味着：武汉市场开始恢复正常。政策从线下销售、流程优化、预售制调整以及个税认定等多方面确保房地产市场平稳运行，促进市场进入恢复期。
第二，市场表现
被压制的刚需，开始释放



在国内新冠疫情得到控制时，各地市场交易量均随拐点出现回升。而作为疫情爆发地，武汉的房地产市场冰冻期最长。

冰封也有解封日。

从链家网公布的真实二手房数据来看，武汉的新增房源数量和新增客源数量均有大幅度的增加。这意味着，卖房人和看房人开始活跃，虽然没有到成交易，最基本的观望状态已经呈现。

预测武汉市场的刚性需求有望会在4月集中释放。



图为：武汉市场·成交套数

数据：Real data

政策在推动楼市活动，市场也出现松动，2020年上半年，武汉楼市的曲线会呈现是什么形状？

我认为，它会是一条微笑曲线。

经历过疫情下行，疫后浓重观望，最终向好。
短期有波动，长期终向好



1、疫后武汉，城市建设迎来新高度

疫情初期，大部分群众对武汉政府的决策力感到失望。所以在疫情初期，不少声音看衰武汉，认为疫情一定会造成城市人口流失。

但是当疫情扩散到全球范围，我们会发现中国政府、武汉政府的决断、调度能力极强。

尤其是，被疫情训练、调教过的城市，应急应变应对能力必定迎来质的飞跃。教训是建立在血汗付出后才最为深刻。

这也正是武汉这座城市长期被看好与建设好的最底层因素——城市建设、医疗设施等都将上升到新高度。

城市复原需要时间，这段回血爬坡的时间会造成一定的短期波动，房地产行业同理。

2、武汉，全国最重要的交通枢纽城市，将继续发挥作用

“九省通衢”之称的武汉，是中国少有的集铁路、水路、公路、航空于一体的交通枢纽。一方面，它解释了疫情扩散前，武汉封城决策的举国震惊，和战略壮举。但另一方面，武汉的城市格局并不会因为疫情而降低。

而交通便利，就会引起人口大面积流动。

人口流动推动「住」的需求——租赁、刚需、置换等。

而疫情按下的暂停键，令大中小型房地产公司遭遇现金流断裂、人才断裂等问题而短期回血困难。这是短期波动的第二因素。

而随着城市恢复、行业恢复、企业恢复，最艰难的时间终会过去。长期利好因素必将显现。



刚需用户值得入手



刚需用户非常值得疫后多加对比后上车，以下一些建议供参考。

1、利用线上看房工具，将看房动作前置在线上。

疫情对房地产行业最大的改变之一是急速推进了VR等科技，比如贝壳如视，已经非常贴切的还原了新房（注意是新房）的购房场景，线下线上差异已经不大，且线上看房直接对接经纪人讲解，看房效率已经提升。

所以新房刚需用户，可以利用最新技术，大量看房，锁定目标房源。一旦线下楼盘或者二手小区开放，再利用线下体验真实场景。

这里需要提醒，由于二手房与新房有极大差异（新房的房型很标准，VR比较好还原，但二手房却各有各的特色），所以有不错的楼盘，不错的大品牌，不错的价格，不错的城市资源，新房线上认筹认购是有可信性的。

但是二手房，请一定踏实的进行线下带看，再低的价格都冷静，务必线下实勘。

2、「买对」好房子，比「买到」房子，重要太多。

那么，好房子的标准是什么？我归纳了几个要素：好地段、好服务、好小区、好户型。

· 好地段：如城市中心、有基建利好的地区（如北京通州）、有优势产业的地区（如北京中关村）、配套丰富的地段（教育，医疗，公园，交通等）；

其实，地段的发展经历了三个阶段：交通-教育-新兴产业布局，好地段的定义并不是一成不变的。除去交通发达， 更要看重周围的可用资源，以及未来的产业布局。

· 好服务：物业服务好关乎居住体验。而好物业也会带来房产溢价。毕竟，房子硬件的钢筋水泥已经基本做到极致，各大开发商之间的差别不大。

但是软性的配套服务还大有空间，品质服务的诉求也是疫情之后人民关注的重点；

· 好小区：

a. 规模适中（2-3000户）：规模太大，同质盘源多竞争力弱；规模太小难以形成自带的商业配套；

b. 用指标成交量/在售量/出租量判断（房产交易平台可查数据），具体怎么看指标呢？

· 对于成交量小、挂牌量大、出租量大的小区前期投资高，成交难度大；

· 成交量大、在售量适中、出租量适中，意味着楼盘换手率高，较为热门，适合投资；

· 在售量小、成交量小、但小区体量适中，多意味着小区品质佳，适合自住。

· 好户型：户型面积120-160平米之间，以3居室或4居室为主打的高品质商品房。

以上，供武汉刚需朋友们参考，希望疫情之后，这座城市收获更多的爱，更希望你们的房子与家温馨长存。

真不是我干的的

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