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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好，最近打算入手易构空间79平复式，450万总价，国贸上班，开车10分钟，听说楼下会开地铁，因为现在单身，短时间内也不打算结婚，最少得持有5年，值得入手吗？
回答：易构空间质量一般，出现过顶层漏水，落地窗也有渗水现象，性价比不高 这一片可以看看苹果社区、后现代城、沿海赛洛城
提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助
回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看
提问：智慧的北京房姐您好！我急需在北京郊区买房用于积分落户加分又想具有一定投资价值，在朝阳已有一套商贷房，觉得大兴比较有价值，但子弹有限只有50看了高铁旁的佟馨家园50平150W和新机场旁的榆垡新城，也看了密云的通用博园，请教一下我该如何选择？大兴或其它郊区还有什么总价低的地段和楼盘求推荐？另外看您分享文章可以抵押贷款或垫资全款购房再抵押，我在西安还有一套商贷房在沈阳一套全款房目前均已翻倍收益，我这情况该如何操作？
回答：密云就别考虑了，大兴可以淘一下 西安还掉按揭再抵押，沈阳直接抵押掉，能套出总价的6成资金 大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过400的标的
提问：房姐您好，我这有220w，有购房资质，二套（外地有贷款记录），月到手工资2.6w，除去家庭花销也就能剩1w，当前在北京无房，香河有一套房自住，贷款已还清，想在北京买个小户型出租，等过几年在京再换个大点的自住，请您帮推荐下，当前没有城区倾向，但是不太想买2000年以前的小区
回答：如果想投资，北京90年后的都可以考虑，不然限制过多 甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看
提问：房姐好，最近看了新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含佣金税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。
回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 很少有人会在意沙县小吃少放了一个蒸饺； 但是Hermas掉了一颗扣子，也能上媒体新闻。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。
提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。
回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载
提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？
回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
提问：房姐，您好！在天津买学票，二套，首付40，市六区老破小、武清、滨海新区、大港、静海团泊湖该如何选择呢？
回答：首付40，选择不多，滨海新区和武清属于爆炒板块，投资回避。目前能享受学区福利，升值潜力也不错的，更推荐海教园板块，地铁沿线还可以淘到单价1.8左右的新盘，通过特殊操作也可以操作成3成首付。重点关注下。
提问：房姐，朝阳区看了一套五楼的老破小两居室，房东要价380万，谈到360万可以成交，但这个房子里面有两个户口需要等四年之后迁出，房东可以预留20万户口保证金。中介说如果迁不出，就相当于我340万买了一个有户口的房子。这种房子可以碰吗？有什么风险？求指点！
回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。 如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。 或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。 一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。
提问：房姐，手上目前800现金，一套目前价值1200的住宅和一套价值600的商住（目前年租金20）。 想再入手一套房兼顾未来5年后自住和交房后直接出租收取租金，朋友推荐朝阳的新叠拼——和锦薇棠，180平中叠约1300，上叠约1600，这样的房值得出手吗？目前是二套，现金子弹不够怎么办？现有的房子做抵押出手？还是去做全款抵押买呢？本来想在金茂府买套200的住宅，总价近2000，超出预算了，如想买入（自住和投资），还有其他方案吗？这两个选择您觉得怎样抉择？谢谢！
回答：看的这几个都不推荐，金茂府更是ceo盘 看下望京7*210，5*300的标的，东四环6.5*230的标的
提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。
回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。
提问：请教房姐，前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子，翌景家园860万\\/215平米\\/5居室，离地铁站很近，而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘，结果发现这个小区居然就是这个价！之前半个月成交的比这个房子面积小的，单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗？还是有什么硬伤？谢谢。
回答：你好，关于翌景家园可以参考下之前的回答案例 由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异，层高限制，加上办公的遗留问题，整个小区的气质仍然没有洗干净；虽然翌景家园当初以高价开盘，十多年的时间内，不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。 由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主，这类老破大的类型并不是很吃香，除非小区品质维护较好，加上价格较低，并且有明显的流动性（例如美景东方等盘），否则不建议新手入场。 底仓太薄，对抗风险的能力太弱。 而这类在板块内趋弱的物业，每增加一个额外的缺点，价值折损和风险都可能成倍放大，除非价格有绝对套利空间，建议谨慎。 #老破大 #潘家园
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-21 07:52:30
