央行降息20个基点！影响所有买房人！

贺老师

央行一天大幅降息20个基点，我们再次见证历史。

最近，央行以利率招标方式开展了500亿元7天期逆回购操作，中标利率从2.4%降至2.20%。7天逆回购一次大幅降息了20个基点，创下2003年以来新低。

金融政策持续宽松，LPR会不会继续下调，楼市会不会持续升温，现在该不该买房子，这些都是摆在台面亟需厘清的问题。



NO.1丨壹
半年4轮下调！7天期逆回购利率创下新低！


据Wind统计显示，自2019年11月份以来，不到半年时间，央行公开市场逆回购利率已经历了4轮下调，利率从2.5%一路下调到今天的2.2%，共计向市场投放了1.18万亿。

而且，相比于之前每次5个基点或10个基点的降幅，本次直接降息20个基点，金融刺激的力度还在加码。今天之后，央行7天期逆回购利率创下2003年以来的新低。



货币政策之所以“突然发力”，327顶层会议是一个重要标志。会议通稿中明确提到：

1、积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度；

2、适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模；

3、引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕；

4、要落实好各项减税降费政策，加快地方政府专项债发行和使用。

这就是对未来一段时期货币政策、财政政策的权威表述。“引导贷款市场利率下行”是核心，还要发行特别国债、提高赤字率、增加地方债、减税降费。

这次大规模降息，同样给我们传递了几个信号：

第一，主要目的是助力经济稳定增长。受到疫情影响，今年一季度的全国经济增速可能低于预期，2-4季度压力很大。此时降息，等于给未来可能存在的下行周期打了“预防针”和“提前量”。

第二，2020年以来，全球35个国家或地区先后宣布了57次降息。目前人民币汇率稳定在7左右，存在降息的空间。在疫情影响之下，降息成为拉动需求、应对金融市场波动的重要措施。

第三，无论是对于个体还是中小企业来说，都是不折不扣的利好，贷款难度和成本都会更低，花的钱也更少。

NO.2丨贰

连锁反应，LPR可能大降20个基点！

总的来说，这次是一次政策性降息，大概率会引起各大银行的连锁反应。对于楼市来说，重要影响在于，LPR很可能会再次下降，直接关系到每个人的钱袋子。

从去年8月份央行执行LPR政策以来，5年期以上的LPR整体呈下调态势。最新公布的LPR数据，1年期为4.05%，5年期以上为4.75%，都是新政以来的最低值！



在此次逆回购利率下调20基点后，即将发布的4月份MLF和LPR几乎必然会同步下调，幅度同样可能达到创纪录的20个基点。也就是说，接下来LPR数据有机会达到4.55%。

这是什么概念呢？

以房贷总额100万元，贷款30年计算。按照4.75%的LPR计算，还款总额是187.8万元。如果LPR降至4.55%，还款总额为183.4万元，房贷成本直接减少4万多元。

今年以来，央行已经多次放水、降息，房贷的下行周期还在继续，而且力度只增不减。以北上广深为代表的30个重点城市，房贷利率普降。

客观地说，降息会在一定程度上刺激楼市成交，对楼市回暖存在正向拉动。这和开发商优惠是一个道理，同样的房子，买房成本低了，购买欲自然会增强。

合肥的房贷利率如何，几天前我们对合肥11家放款银行做了摸底。目前来看，大部分银行利率变化不大，首套房5.88%，二套房（未结清）执行6.37%。



有些购房者很着急，普通人占银行便宜的机会确实不多，以下是个人的几点建议：

1、首套房利率执行5.88%的购房者，建议转换成LPR浮动利率。疫情在海外还在扩散，经济下行的压力很大，降息不可避免；

2、享受到利率打折购房者，建议就别换了，尽量选择现在的固定利率，政策风险更低；

3、全国性的降息是大趋势，合肥的脚步可能会慢一些，但不会掉队，薅银行的羊毛还得等一等。

NO.3丨叁

连续降息+货币贬值，现在该买房吗？

其实不光是国内，降息已经成为全球的常规操作，经过重重发酵，甚至被部分群体人为制造了一些恐慌感。

比如最近在朋友圈疯传的一个段子：美国签署2万亿美元刺激法案，14万亿人民币流向市场，全球性通胀开始，赶紧把现金换成固定资产，赶紧买房，否则货币贬值的速度会远远超过你的想象……



房子能抵御通胀没错，但并不是什么房子都保值，买错一套房可比通胀的损失大太多太多了！

从目前来看，合肥“抗跌性”比较强的房子，有以下几种：

1、一二手倒挂的限价盘。这类房子很少了，正常买到基本不会亏。现在还有房卖的，联投中心书城高层1.75万/㎡，滨湖阳光里高层1.6万/㎡，御景城洋房1.7万/㎡。

虽然性价比高，不过这类房子不建议超高首付或全款买，不使用杠杆，性价比就要打折。如果还要绑车位号头费，那就更加不建议了。



2、优质的学区房，新房有好学区的极少，主要集中在老城区的二手房。过去几年，二手学区房的涨幅打了很多人的脸，以为2.5万/㎡是顶点了，结果转眼涨到3万+。

只要师资不稀释、升学率稳定，这种稀缺资源任何时候都是值钱的，面积越小单价越高，转手越快。

3、核心地段，首推政务和滨湖，不过政务区没房在售，只能选择二手房。滨湖三个板块，环湖CBD、省府板块、金融后台基地，都可以考虑。

高新区今年在城建方面稍微有些乏力，新批复的地铁6号线一期和7号线一期，都没有优先在高新区建设，蜀西湖的CBD地块迟迟无法出让。再来，区域内在售盘以大户型为主，门槛比之前高了不少。

4、品牌房，只有少数几家品牌房企的二手房具备很强的“抗跌”潜质，比如万科、置地、华润、绿城。



NO.4丨肆

结语

我们对待房价的态度，其实也像硬币的两面。

一方面，坚决不支持炒房，也希望房价不再大涨，但房价总是在螺旋上升，老辣的投资客更不会放弃机会。

另一方面，在货币贬值的时候，它又是大部分家庭能依赖的最稳定的工具。多一套房，家庭抗风险的能力、容错空间会好上数倍。

总而言之，还是建议大家在有能力的时候，多投资一些保障，保险、基金、房产等等。买对一套房，应对变数的时候，会更加有底气。

楚一帆

我现在首套房是4.41%适合换成LPR吗