逆回购降息20基点，对楼市影响几何？

塞翁364

来源：中国房地产报

3月30日，央行开展500亿元逆回购操作，期限7天，中标利率下降20个基点，至2.20%。这是年内逆回购利率的第二次下调，且下调幅度较上次加大10个基点。而与以往每次下降5~10个基点的降息力度不同，本次逆回购的政策利率一次性就降低了20个基点，也是近5年来最大降幅。

实际上，此次逆回购在开展的同时“降息”并不令人意外。3月27日召开的中共中央政治局会议就强调，要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，稳健的货币政策要更加灵活适度，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。日前召开的央行货币政策委员会一季度例会也指出，要加大宏观政策逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，释放改革促进降低贷款实际利率的潜力。

货币政策进入加大逆周期调节力度阶段

随着央行货币政策放松空间进一步打开，意味着宏观政策逆回购力度的继续加强。

虽然逆回购再度“降息”在市场预期之内，但其下调幅度超出了市场预期。粤开证券首席经济学家李奇霖表示，1年期LPR利率互换和6个月期权成交价格已经到了3.85%左右，说明市场已经定价在未来6个月内，LPR至少会下调30基点。不过，超出市场预期的是，逆回购一次性下调了20个基点，“降息”的节奏和幅度更快。

“这一方面说明，疫情对经济的冲击可能超预期，尤其是海外疫情的蔓延，将对我国出口产生较大拖累；另一方面说明，央行逆周期调节力度正在加大，货币政策进一步宽松可期。”李奇霖称。

清华大学金融与发展研究中心主任、央行货币政策委员会委员马骏也表示，这次公开市场操作中标利率下降20个基点标志着货币政策进入了加大逆周期调节力度的阶段，选择在这个时点“降息”应该是综合考虑了国内复工复产需求以及国际疫情和外部经济环境恶化等多方面因素后做出的决策。

马骏强调，中国还有充足的货币政策空间和货币政策工具。考虑到国内经济金融情况与国际的差异，央行在使用货币政策工具时保持了定力和弹性，并没有一次用完所有的“子弹”。央行这次“降息”之后，中国仍然是主要经济体中唯一采用常态货币政策的国家，仍然可以通过正常的货币政策操作强化逆周期调节。中国货币政策的工具箱里既有价格工具，也有数量工具，还有结构性工具，都可以在需要的时候加以运用。

5年期LPR报价有望下调

中国民生银行首席研究员温彬认为，重启逆回购一方面有助于为抗击疫情和经济社会恢复发展提供合理充裕的流动性支持；另一反面，季末来临，上周五隔夜上海银行间同业拆放利率（Shibor）利率上涨近26个基点，当前投放流动性有助于缓解市场资金压力。

据了解，3月27日，隔夜Shibor、7天Shibor、14天Shibor有所上升，其余期限Shibor则下行。其中，隔夜Shibor上行25.9个基点至1.104%，7天Shibor上行4.9个基点至1.769%，14天Shibor上行2.4个基点至1.69%。

温彬指出，本次逆回购操作，更重要的是释放了央行加强逆周期调节力度、更大力度引导社会融资成本下行的信号。本次7天逆回购中标利率下降20个基点，主要缘于新冠肺炎疫情对我国经济造成了明显的短期冲击，降低社会融资成本十分迫切，是统筹推进疫情防控和经济社会发展的重要部署。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次7天期逆回购利率下调，将带动政策利率体系联动调整，预计4月份例行MLF招标利率也将下调20个基点，并引导1年期LPR报价出现相同幅度的下行。考虑到当前稳定房地产市场运行，特别是稳定房地产投资的需求在上升，预计4月份主要针对居民房贷的5年期LPR报价也将下调10个基点。

“在实际贷款利率方面，考虑到自去年8月份新LPR报价改革以来，实际贷款利率降幅远高于LPR报价降幅，4月份LPR报价下行也将带动企业贷款利率更大幅走低。值得一提的是，当前存款基准利率保持不动，银行存款成本刚性很强，贷款利率下行也意味着银行净息差进一步收窄。”因此，王青判断，接下来存款基准利率存在小幅下调空间，但在当前疫情特殊时期，银行体系还会通过切实降低贷款利率等方式，向实体经济适度让利。

在温彬看来，宏观政策将继续加大逆周期调节力度，对冲疫情对经济造成的影响。降低实体经济融资成本是货币政策的核心，降息、降准、保持流动性合理充裕仍然有必要。但也要看到，当前银行负债成本居高不下，压降点差空间有限，且企业和居民部门存款占银行总负债的60%以上，适时适度下调存款基准利率将对LPR下行产生更加显著效果。随着我国通胀水平逐步回落，4月中上旬将是下调存款基准利率的合适窗口。

降息有利于房地产预期稳定

逆回购降息将有效带动MLF、LPR等其他政策性工具利率的下调。业内分析人士认为，在“房住不炒”的主基调下，降息将有助于房地产市场的稳定。一方面，将降低真实购房者的购房成本，有助于这部分群体入市。另一方面，也将带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将降低价格、增加信贷量。

“当前我国货币政策的主基调仍然是在保持稳健的基础上进行适当的灵活操作。”对此，西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐指出，不要把这些政策理解为“大水漫灌”，更不是房地产救市。

“现在没有准确的消息说房贷利率要下降，所以暂时我们也不会用这种方式来进行推广。”成都链家地产一门店中介人员鲜林森表示，目前公司也未有相关消息发出。

事实上，3月27日，成都市房地产市场服务中心就发布一则紧急通知，要求各房产发布平台禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场的敏感词汇。

此外，据了解，南宁、武汉等地中介机构也还没有利用此次央行下调7天期逆回购利率20个基点的消息进行推广。

尽管此次央行“降息”幅度加大，但地产股表现却相对平淡。截至3月30日收盘，A股房地产开发指数收于1555.82点，跌幅为1.76%。

国家统计局数据显示，受疫情影响，今年1~2月，商品房销售面积为8475万平方米，同比下滑39.9%；商品房销售额8203亿元，同比降低35.9%；房地产开发投资10115亿元，同比降低16.3%。其中，70个大中城市中有19城出现了2月新房“零成交”的情况。

“最近大部分城市市场只是复苏，远谈不上火热。截至目前，3月全国楼市只是恢复到了疫情前60%~70%的水平。”业内分析人士指出，目前市场都在等待相关政策。从整体来看，房地产市场既要坚持“房住不炒”，但也必须稳定，而降息则有利于保持房地产预期稳定。