恒大的“稳”与“变”!

音乐之家1

文 | 大树

古人云“君子豹变，其文蔚也”。

纵观恒大24年的成长恰就是一个逐渐“豹变”的过程。从最初的6人团队到如今拥有员工14万人，每年解决就业260多万人的世界500强（排名第138位）；从单一的地产到如今的地产、汽车、高科技、文旅、足球全面开花。

不过，恒大“豹变”不仅体现“文蔚”（雄健的体格、强大的气场）上，也体现在豹子般的敏捷性上，即总能敏锐地察觉到外部环境的变化，利用自身的灵敏性，快人一步做出调整。这也是恒大与那些“内卷化”的大型企业组织的不同之处。

这不，为了适应新变化、新常态，满足高质量发展，恒大又要调整发展方式了。

3月31日，股市收盘后，恒大举行 2019年度业绩发布会。会上许家印宣布，要用“9字新战略”（高增长、控规模、降负债）重置恒大的地产主业。



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年报关键词：稳、变

昨天的业绩发布会有两大亮点：

一是“稳”。

数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，虽同比有所下滑，但仍高居行业第二，是第四名的1.6倍；现金余额2287.7亿元，是第四名近2倍，手中粮草充足。

根据销售指引，2020年恒大的目标销售为6500亿左右，内部目标则达到8000亿，核心净利润也将重回行业第一。

二是“变”。

许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

“9字战略”方针既是此次业绩发布会的背景板，也是最大亮点和焦点。

那么，该如何看待恒大的新“9字战略”呢？要想理解新战略背后的逻辑和意义，我们需要把视线拉长，从更长的时间维度去审视。

其实此次恒大发展战略再调整，并不是心血来潮，也不是仓促应战，而是近年来豹变的延续，是有备而来、视机而动。

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加速豹变

《从优秀到卓越》的作者吉姆·柯林斯说过，企业从优秀到卓越的转变从都不是一蹴而就，这一过程中，企业要谨遵两点，一是吃透行业本质；二是独树一帜、先人一步、奇兵制胜。

回首恒大发展史上历次重要“豹变”，多少都有上述两点的影子。

1996年，恒大成立伊始，许家印便确定了“小面积、低价格、低成本”的发展策略。在那个无序发展的年代，恒大凭此策略3年后在广州2000多家房企中脱颖而出。2003年，恒大开始实施紧密型集团化管理和标准化运营模式，并于次年确立精品战略，为之后的全国化扩张打下坚实基础。2006年左右，房地产逐步成为国民经济支柱产业，楼市开始进入全盛时代，同年，恒大开启全国扩张，此后两年恒大各项核心经济指标都实现了10至20倍的超常规增长。2015年，是楼市周期转换之年，在其他房企观望之时，恒大大胆实施“三高战略”（高周转、高杠杆、高收益），在土地市场逆势抄底，一跃成为全国土地储备之王。凭借着抄底带来丰厚的低价储备，次年市场回暖，恒大一跃成为全国房企之首。时至今日，恒大仍一直稳居行业第一梯队。

这些已经过市场考验的“豹变”，充分证明了恒大拥有豹子的灵敏嗅觉（对市场精准判断）、敏捷身手（快速调整、提前行动）。

2017年，当其他黑马们跑马圈地时，嗅觉灵敏的恒大却保守了起来，启动战略转型。

在发展模式上，从“规模型”向“规模+效益型”模式转变；在经营模式上，从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。并提前偿还1100多亿永续债。当年，恒大问鼎行业“利润王”。

对此，昨天业绩发布会上，恒大管理层给出了解释，基于中国经济转型升级及“房住不炒”的总方针，恒大在2017年便已判断出楼市的黄金二十年（1996-2016）结束了。

此后两三年，恒大更是加快了豹变节奏。

2018年，开始实施“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”的重大战略决策，继续落实 “三低一高”经营模式，同年业绩多项核心指标行业第一。2019年，大举跨界新能源车，并完成全产业链布局和多元化产业布局，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。2020年，则是全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

查德·鲁梅尔特说过，“战略不是‘设定目标’，而是‘解决问题’。”其实近年来，恒大发展战略年年豹变，就是为了解答，“房子不炒”新常态下，恒大地产主业如何走得稳、走得远；恒大又如何才能基业长青等问题。

某种程度上，2020年恒大实施的“9字新战略”是2017年“三低一高”战略的升级强化版，志在从根本上重置恒大的地产主业，一举解决高负债、高杠杆问题！



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“9字战略”如何重置恒大？

在行业上行期，高杠杆、高负债是房企跑马圈地、崛起的利器，而在行业平稳期就成了悬在房企头上的达摩克里斯之剑。虽然恒大TOP3的江湖地位很稳、多项经营指标依旧占据行业前列，但也一直存在负债偏高的问题。恒大新提出的“9字战略”就是为解决这一问题而来。

“高增长”就是要实现销售高速增长，未来两年要破万亿；“控规模”就是实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万方左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

“高增长、控规模、降负债”三者看似三个不同的方面，却又是“三位一体”的关系，最终都聚焦到“降负债”上。

这本账的背后逻辑，许家印和管理层算得很清楚。

其在业绩会上表示，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现每年有息负债下降1500亿的目标。”

根据投行和恒大自己的测算，通过此战略，三年后，恒大的有息负债将下降4500亿，净负债率将降至30%左右，位于行业下限，处于绝对安全空间。

换言之，三年后我们看到的恒大地产主业是一个有着万亿销售额、千亿利润（一是销售增加带来利润提升，二是有息负债下降也将释放大量利润）、且无高杠杆隐忧的行业巨无霸。

那时，有成长有成长、要利润有利润、安全低风险的中国恒大（03333.HK）股票，较于现在，怕就是另一种截然不同的估值逻辑了。

行文至此，恒大新战略逻辑已经很清晰、很明确了。

那么，恒大能实现么？这个问题可从两个方面去找答案。

一是，恒大过往的经验。

由前文所述，在恒大发展的前20年，每次重大战略转向和抉择，都让恒大受益匪浅，实现跨越式发展。所以对于恒大的市场嗅觉、判断，及执行力，大家还是可以乐观去看的。

二是，初步的实践效果。

由于2020年才刚过1/4，现在可以看到实际效果的就是销售。在楼市受疫情冲击几乎休克，其他房企销售业绩惨不忍睹的一季度，恒大成了行业最醒目的仔。

2020年一季度，恒大销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，也刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。



这背后的最大功臣就是从2月中旬开始实施的颠覆性营销革命——“网上购房”。最开始时，市场还质疑恒房通的卖房数据。但从上图可见，在实施“网上购房”后，恒大的销售业绩不仅顶住了疫情的冲击，还大幅跑赢了2019年2/3月份正常时的水平。值得一提的是，在未实施“网上购房”的1月份，恒大销售业绩是不及去年的。

这些细节都说明了，其他房企玩不转的“网上购房”在恒大手中发挥了巨大威力，业绩效果是杠杠的。

也正是基于恒房通“网上购房”的惊艳表现，才使得许家印和管理层对今年的8000亿及未来两年的万亿目标显得更加从容和自信。

至于控规模（土储负增长），其实在操作上完全不存在客观性阻碍因素和难度，只要房企自己少买点地就行了。

可能对一般人来说，这有点难以理解。因为土地是房企赖以生存的保障，巧妇难为无米之炊，如果房企在拿地上不积极，反而会让投资者担心它的发展前景。而恒大敢这么做，也间接反映出其“仓廪实”。年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，在行业内处于遥遥领先的地位。即使一点儿不买，现有土储也够其卖个四五年。

值得一提是，总土储原值中，一二线城市占比67%；总平均楼面价1800元/㎡。新常态下，无论避风险，还是挤利润，恒大都给自己留出了足够宽的安全边际。

当高增长、控规模得以落地实践后，降负债也就成了水到渠成的事。

君子豹变，其文蔚也；恒大豹变，其敏捷也。至少，两三年后，资本市场还是非常乐见一个实力不俗、身手敏捷、从容不迫的恒大！

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能够稳，说明企业底蕴足，能够变，说明企业战略方向好

飘渺九月

受疫情影响，今年第一季度可谓是楼市寒冬，但恒大却打响了这第一炮

明绍宗朱聿键鼻

稳中求变，变中有稳，自我升级，成就未来，变革新政，高瞻远瞩。

王俊杰2017

恒大正加速向新能源领域进军，融合了很多顶尖技术，大放异彩指日可待。

六月清晨搅

恒大开创网上卖房已经超越其他房地产企业了

就放荡不羁就h

哪有什么套路深，恒大这折扣对刚需可都是真

六月清晨搅

这个战略逻辑我是佩服的，时间可以见证一切的不平凡

胡胡胡美丽_ss

在房地产都在积极转型，越大的房企转型成功的可能性越大。转型成功可以为社会做更大的贡献

因醉鞭名马幌

只有降低负债，才能轻装上阵，瘦身了才能迅速应对市场的反应，保证自己稳定发展