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大家好，欢迎收听菜鸟理财晨间栏目：業問侃楼，我是菜鸟理财特聘房产专家：業問。
今天是2020年4月1号，在愚人节这个日子，跟大家认认真真聊点我最近的楼市预判。
由于今天要说的信息量其实挺大的，所以我也尽量言简意赅，先说几个结论吧：
1.最高定调已有，楼市终将受益。
2.短期小步放松，后期节奏视国内外情况而定。
3.二八分化加速，千万别下错注。
然后再一条条解释：
第一点啥意思？今年是“确保实现决胜全面建成小康社会目标任务”的关键之年，这个不用業問我说，大家也都非常清楚。
但开年之后，一方面是国内疫情导致一季度经济直接停摆，现在国内基本恢复了，由于国外的疫情还正在爬坡阶段，短期内还看不到见顶的迹象，外贸又一片哀嚎。
投资、消费、出口，拉动我国经济的三驾马车，已经废了一驾半，也就剩投资还算是有点空间。
一直关注上面政策风向的我，明显感觉到在3月27日的会议之前，有关方面实际上是存在摇摆的，但会议结束，相关精神传达出来以后，今年的大方向基本没有啥疑问了！
具体来说，本次会议明确提出要确保实现决胜全面建成小康社会目标任务，此前“放弃稳增长目标”的流言，由此不攻自破。
为了实现这个目标，今年全年GDP增速，怎么都得保持在5.5%左右！在一季度GDP大概率负增长的情况下，需要非常强力的需求刺激政策！
现在上面的定调是财政先积极，让还有加杠杆空间的国家和地方政府承担本轮托底经济的重任。
从国家层面来说，债务的总体压力还好，而且多少会通过通胀的方式稀释掉一部分，而地方一方面财政本就吃紧，很多旧账都还没还完，现在又需要在今年1季度财政收入锐减、开支暴增的情况下大加杠杆……
聪明的你，一定能从業問上面的推演中，得出最后的结论了。
第二点啥意思？
3月30号，央行公布了最新一次逆回购招标公告。公告显示，7天逆回购一次大幅降息了20个基点，最终的中标利率为2.20%
逆回购是央行非常重要的“政策利率”之一，它的大幅降息，意味着4月20日的LPR利率也将至少降息20个基点。
从去年12月20日到今年3月20日，央行3个月只降息了10个基点（5年期只降息了5个基点），不可谓不谨慎。
现在，一下子就降低了20个基点，这明显跟3月27日召开的会议有密切关系。也意味着央行的“政策观察期”结束，蓄力发力期到来。
接下来楼市会怎么走，一方面看4月20最终给出的5年期LPR到底是多少，另一方面也要看央行是否会有更多的动作。
从此前各地的“试探”来看，从“人才”角度放松限购是基本不会踩线的，但要想在信贷政策上做稍微大幅度的调整，相关动作很容易被“一日游”。
業問判断，作为全球几乎唯一手头还有足够工具没有使用的央行，接下来央行政策的调整一方面是要服务于国内经济的增长，另一方面更重要的是要看海外经济和政策的节奏。
在石油危机还没有完全消停、美国新一任总统未能尘埃落定、欧美经济的衰退情况尚不明朗的现在，央行不会过早地直接祭出全面降息的大招。
综合前面两点的分析，你就明白为啥会有第三点结论了。
首先，我们要承认，要在接下来的三个季度里完成今年的增长目标，不管是新基建还是旧基建，都得大干快上了，楼市不说首先受益，但至少也会受益极大。
1季度被压抑的需求+短期内完成经济指标的压力，都意味着楼市会大概率迎来一轮补涨。
但短期内信贷政策的全面刺激还不会出现，房住不炒还是要牢记在心，但也别把房住不炒误会成房住不涨。
另一方面，无论是人口、政策、产业，还是新一轮基建的重心，都在往核心区域集中。
所以即便这时候有来自你老家的售楼小姐吓你说，现在不买，过了4月一天一个价！你也千万别恐慌性购房。
这一轮经济刺激，实际上是在加速不同区域之间的差异化，强者恒强，弱者越来越弱。楼市也是同理。
如果你认定接下来买房会是跑赢通胀，实现资产保值的最好方式，那就一定要买去最值得买的地方！ |
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发表于 2020-4-16 14:25:40
