注意！这个城市楼市真要火了吗？

王俊杰2017

界面新闻报道，上周五的晚上，苏州三个刚需项目“撞车”线上开盘，打响了今年苏州楼市回暖的第一枪。苏州吴中区的龙湖首开湖西星辰项目线上开盘，龙湖给出的数据显示，湖西星辰仅用了60秒就销售了12亿，最后只剩下30套122平米的三房。

碧桂园伴山澜湾项目当天吸引了1052组家庭在线选房——9秒去化掉9成。

那么这代表市场火热吗？

首先：上周五，苏州市人民政府官网发布了《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，根据通知，苏州市各行政区域本科生（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专生（年龄不超过35周岁）只需要6个月社保就可以落户。

今年2月19日，苏州出台的土地出让相关新政中就对一些项目申请预售许可进行了调整，其中重要的政策为住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可；另外开发企业预售、销售的时间节点可适当提前。

苏州的政策的确宽松。

其次：很多人数说最近楼市火爆了，其实这是夸张，除了杭州、深圳等极个别城市快速接近了疫情前市场成交情况，大部分城市远远谈不上火爆，只是个案优质项目，限价项目出现了相对热度。

北京市场：

3月上半月全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏，网签成交量平均上涨了40%，但同比依然下调了20%以上，特别是一线城市，网签同比下调了25%。

但网签数据并非市场真实情况反映，当下的网签数据基本都是开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

实际相比2月份市场暴跌80-90%，3月份大部分城市市场成交量的确有所恢复，目前市场已经恢复到了疫情前的40-50%，而且从趋势看，从南到北逐渐复苏，成交量有望在下半月季度回升。有望接近去年同期的60%。

整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏，跌幅也比北部城市要低。当下市场部分区域也的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升，但远远谈不上过热升温。

以北京为例，3月1-17日北京二手房住宅网签3567套，2019年同期是6971套，网签跌幅是49%，实际市场跌幅在60%以上。

但市场的确在酝酿企稳恢复，出现了星星之火，最核心的原因很简单，

1：疫情期间，老百姓发现房子还真重要，没房不行，房子小不行。

2：全球比赛放水，国内还真除了房子没其他让人感觉安全的投资产品。



深圳：此前， 深圳某豪宅 戴口罩排队买房的新闻上热搜了，现场由于人太多还被当地街道办紧急限流。



合肥：



苏州





首先：疫情现在看的确企稳了，特别是全球放水的预期下，的确有一些购房者入市，包括刚需和疫情期间对住宅改善有需求的，最近相比疫情期间，2月份有明显增加。

其次：但现在市场远远谈不上火爆，最多只是复苏，整体看，全国平均到访和市场成交量恢复和去年3月同期比不到一半。整体市场还处于逐渐恢复中，其中南方稍微好一点，北方稍微差一点

第三：是不是能回暖要看政策和疫情，现在疫情并没有完全过去，政策也没有明显的调整，这种情况下，市场很难全面回暖。

第四：个案的热销不代表市场真实和全面情况，个案的热销很多也属于营销手法，整体看，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠

第五：按照目的的政策，房价上涨的可能性要低于房价下调的可能性。市场更关注4月20日是否降息。

最后简单的总结一下：

首先：最近股票市场出现了系统性风险的可能性，非常危险，3月19日大型房地产公司的股价出现了大幅度下调，这带来了严重的后果。一方面也要求政策释放稳的信号，否则出现企业资金链问题会带来连环金融问题。



其次：又到了一救就乱，不救就死的时候了。

买不买房看政策，如果政策稍有宽松，包括最近的LPR5年期降低，等信号出现，就赶快买，如果不救，那么房价肯定会跌一波。

第三：聪明人可以现在去售楼处看看房了！

最近的融资成本低的可怕，对于房地产企业来说，当下市场有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说，也有利于贷款能力强的那部分人。相比国外更看中股市，对于国内来说，股市虽然也有行情，但房地产很可能会影响更大。

疫情下，未来房地产不可能普涨，疫情稳住了，下面就开始看经济稳了，对于任何人任何企业来说，值得聪明人开始看房了，如果没有信号就别急，持币观望，一旦出现好项目或者政策信号第一时间入市。