60城“营救”楼市，房价真的“难以下跌”？两位专家发出不同声音

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谁也想不到，一场突如其来的风波，竟然差点把万年老大房地产彻底“击停”了。从统计局和第三方统计机构公布的2月份各方面数据来看，当下的房地产市场也真真是离“停转”不远了：

首先，购房者对后市预期严重不足，持币观望者众，真正急着入场“接盘”的少见。有调查数据为证——房产平台幸福里2月份通过在线对一万名购房者所做调查显示，超过8成原计划在2、3月份购房的购房者，表示会把买房计划延后至少3-5个月；贝壳调研数据同样不容乐观：8.5%购房者“取消”了买房计划，38%的购房者表示“暂缓”购房，还有28.8%的购房者认为“房价会跌”购房无准确日期，总体而言近67%的购房者明确表示现在“不想买房”。

笔者接触的几个有购房需求的朋友，也表示“再等等看”。一方面出于安全考虑，确实不敢去人流密集的地方，绝大多数开发商已复工营业，但售楼处看房的气氛还是远远低于往年同期。虽然很多开发商开通了“线上售楼处”，但他们均表示不会通过在线选房订房，更不可能连售楼处都没去，就把首付款交了；另一方面，确实对后市不看好，尤其是当下媒体大肆报道“房价下跌”的新闻要多于“房价上涨”，很多人看在眼里记在心里。担心现在买房会买在高点，害怕买亏的心理驱使他们“捂紧钱包”。

其次，购房者那边可以理性观望等一等，但开发商这边却如同深陷“水深火热”之中。第三方机构克而瑞统计数据显示，2月份受监测的27个重点城市新增供应面积和成交量均出现“断崖式下跌”，其中新增供应面积85万平方米，环比大幅下降92%，同比亦降85%；成交量环比下降幅度更高达8成。

国家统计局公布的2月份70城房价和成交数据同样不堪入目，2月份房价下跌的城市多达23个，这是第5个月出现20+城房价下跌。而且70个城市中，共有19个城市新房没有成交，其它即便有成交量的城市，成交量也接近为零。

俗话说得好，福无双至祸不单行。对于开发商来说，今年的困难远不止于新房滞销，其实他们更大的压力源自于债务——根据平安证券的测算，2020年，房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。

更悲催的是，今年仅仅前两个月就有107家中小房企破产倒闭，去年同期只有不到20家。毫不夸张地说，各种压力叠加之下，未来几个月真的会有更多的开发商撑不住了。

一时间，大大小小的房企都顾不得脸面了，开始通过打折降价的方式讨好购房者，希望以此快速走量换来“救命钱”。

再者，房价真的跌了，高杠杆投资客一把辛酸泪。中泰证券分析师梁中华近日发布研报显示：2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多。

华夏时报、米宅以及一众房产媒体都在报道房价下跌的事实：不止三四线城市在下跌，连北京上海这类被专家称为是“房价永远涨”的城市，也撑不住了。

以上海为例，米宅工作人员走访市场发现，2月份有数千套房源下调挂牌价，其中单套房源跌幅最大的接近290万。樱桃房子报道，三四线城市投资客更是在“多名狂奔”，降价的幅度让本地刚需都不敢相信，有人担心是虚假房源，有需求都不敢出手。

种种压力之下，我们看到从2月起至今，全国已有60城出台了新政，包括湖北、河北、天津、重庆、浙江、上海、深圳、西安、福州、衡阳、驻马店、宝鸡等省市。

市场现在的情况已经明摆着，但很多人还是不敢相信，或者说受一些别有用心者的曲解带节奏，根本弄不清事实——我们看到有很多购房小白甚至把60城出台新政理解成是地方在“营救楼市”，看作是“房价或将反弹”的信号。更有很多人受过去房价“一路上涨”思想影响，也坚定不移认为房价真的“难以下跌”。

事实的真相到底是什么？

两位专家发出不同声音，“救楼市”说法不准确，而且种种信号显示，房价下跌已达成一致目标，房价“难以下跌”的结论不成立，刚需族可以安心了：

首先，过去一个多月我多次强调过，60城出台新政确实是事实，但从这些城市出台的政策来看，算不上“营救楼市”，顶多可以称作是“给开发商纾困短期压力”。因为60城中除驻马店、宝鸡这类“房价下行压力巨大”的三四线城市新政涉及“降低首付比例”，其余城市均只是延缓企业支付土地出让金，放宽预售等。唯一涉及“刺激购房需求”的几个城市出台的新政，都被收回了。

用中原地产分析师张大伟的话说，顶多也就是缓和企业压力，实际对于一个年销售额16万亿的行业，以目前的局面来看，没有刺激购房需求的政策出台，当前的这些政策都毫无意义。

其次，在楼市还没有回稳的节骨眼上，我们看到国家又在8个省市试点“土地新政”：下放“永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权”，试点期限1年。说白了就是大城市周边的土地可以不经过国家直接入市，当作基建用地、工业用地甚至是商品房用地来使用。

毫无疑问，这个加速推进“农地入市”的计划方案，说明中央未来真不打算靠房地产拉动经济了。在大城市都可以扩张，增加土地供应的情况下，未来房价想涨恐怕是更难咯。

再者，这段时间，不管是傲娇的开发商，还是过去疯狂囤房的炒房客，抑或是各大知名专家，对房价下跌似乎已经达成一致目标。

各大房企争相打折降价卖房有目共睹，高杠杆炒房客资金链濒临断裂降价抛售也是事实，如今更有一些过去坚定“看涨”的专家也开始改变口风了——

3月21日，界面新闻采访中泰证券首席经济学家李迅雷时，他发出了不同声音，他在采访中特别提到，各地要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房价暴跌。而非很多人担心的“房价反弹上涨”。

无独有偶，人民大学副校长刘元春近期在公开场合也着重强调，“要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。”

很多人可能不知道，在2月初“风波”刚起之时，很多专家都断言房地产不会受多大影响，而且大概率房地产会像03年一样，在短暂的“停摆”之后，房价迎来反弹。不到2个月我们看到有代表性的几个专家都“改口”警惕“房价快速回落”，可见这次的情况与03年完全不同。因此，很多地方确实应该尽早做好应对“房价下跌”的策略，而非一门心思想刺激楼市，走早就证明是错误的老路。

看过上述的几点分析之后，对于接下来楼市的走向，我想很多刚需购房者心里已经有底了，正如中房协会长冯俊所言，房住不炒定位是长期坚持，而非权宜之计。我们房地产企业的发展，再不能依靠刺激需求的不恰当扩张。房地产对经济稳定和经济发展当然有重要作用，但绝不能把定位搞偏了。要鼓励的是满足居住需求，而不应该是投资、投机需求。房地产企业和地方都要认清现实。

对于今年的房价走势，其实通过两个重要信息，我们也基本可以有准确预判了：其一、易居研究院发布报告预估，2020年商品房将供大于求，这意味着今年的房价或易跌难涨；其二、党媒经济日报早就释放明确信号，“三稳”依然是今年楼市调控的主基调，房价不允许大起大落。

因此，刚需对于市场上的各种言论，还是要理性看待，更不能盲信。因为无论从供需基本面看，还是从国家的态度来看，房价想涨都很难了，尤其是人口外流严重、产业发展乏力、资源无优势的欠发达地区，房价更是不可能再攀升。对于买房，刚需买得起就买，买不起就靠其它途径退而求其次解决居住问题，或者干脆安心挣钱攒首付款。

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文章来源:楼市新谈