需求放缓，楼市或再迎“拐点时刻”

万胜

撰文=燕十三





根据《亿翰智库》发布，2020年1-2月，疫情冲击下销售面积同比下跌39.9%，全年成交量难超2019年！

2020年1-2月，全国商品房销售面积0.85亿平米，同比减少39.9%，增速较2019年全年下滑55.3个百分点；商品房销售额0.82万亿元，同比减少35.9%，增速较2019年全年下滑42.4个百分点。

回顾2019年商品房销售情况，销售面积同比增速从6月份开始总体呈现持续改善的态势，其中10月份同比增速实现扭负为正，2019年全年来看市场表现平稳。

按照惯例，房企年末加速抢收的效应褪去，销售面积增速有所回落在意料之内，但疫情突发，使得这一降幅显著扩大。按照现在3月份楼市表现情况，成交周期又被拉长，2020年楼市成交量或将数据大滑坡。

2018年没有成为楼市成交天花板，但在2020年房地产却被疫情黑天鹅打败了，加上多种风险影响，这个市场又到了一个“不救就死”的时候！



根据疫情流行期市场表现情况来看，疫情对于楼市的影响极大，绝对不是新媒体传播的那般火热，而且需求释放延期，已经从各个细微之处展现。

因为统计机构数据比较之后，1-2月份新冠肺炎影响市场的情况，反映在数据上就是多种指标下跌。以下是《亿翰智库》发布的三组数据，仅做参考：

其一，投资额大幅下降：2020年1-2月，房地产开发投资额为1.01万亿元，同比减少16.3%，增速较2019年全年回落26.2个百分点，较2019年同期回落27.9个百分点。自去年5月份以来，累计开发投资额同比增速已连续7个月回落，受疫情影响，2020年1-2月降幅进一步扩大。

其二，土地成交跌幅大：2020年1-2月，土地购置面积为1092万平米，同比减少29.3%，增速较2019年全年下滑17.9个百分点，较2019年同期改善4.8个百分点。土地成交价款440亿元，同比减少36.2%，降幅较2019年全年扩大27.5个百分点，较2019年同期扩大23.1个百分点。

其三，开发商资金紧张：1-2月，房地产开发企业到位资金2.02万亿元，同比减少17.5%，增速较2019年全年回落25.1个百分点，较2019年同期减少19.6个百分点。

简单来说，疫情影响之下，房企遭遇开工难，巨额债务到期影响，成交量断崖式下跌，全国楼市转弱，库存还在猛增，如果不能够快速消化，就会遭遇库存量“拐点”。

因此，在这个时候，任何一城热销或是一盘热销，都不足以说明大市场情况。全国如此，西安也是如此。



这不是一个好现象，供给量略有不足，需求量大幅萎缩，下一步怎么办？

虽然大家也都看到了央行放松，但都是在刺激实体经济，对于房地产始终是保持警惕，2月份央行就强调“房住不炒”，尽管疫情以来，不少地方政府出台了“救企政策”，但对于楼市需求端的刺激十分稀少，例如驻马店、宝鸡等地明确“降低首付”，最终都是政策一日游。

此前，“六稳”目标已经说清楚了，在风险阶段最好的动作就是“稳住”。当然，关于这几年的经济情况大家都深有体验，一开始都是定力十足，最后难免手足无措，都是“一方有病，八方吃药”。

像这这种情况怎么办？2020-03-18光明网刊发《国家发改委：集中精力扩大国内消费、培育强大国内市场》。“扩大国内市场”是什么意思？说白了，就是刺激消费，从上到下各个细胞全部刺激。南京已经给市民直接发消费券了，这倒也是个法子，跟香港一样，美国也打算用这一招。

作为普通家庭太尴尬了，原本为了通货膨胀担忧，想着买房就能抵御通货膨胀；结果一场疫情折腾，又开始担心通货紧缩。如果市场上钱多了，最多是财富被蒸发；如果市场上钱少了，搞不好要失业。

所以，我们看见了各省市对于辞退员工都给规定，有些要求不允许辞退，或是保障最低工资，还有些地方还出台了“稳岗政策”，比如一个月给2000块，还能够连续领取3个月。就是为了稳住就业，不让一个新问题变成另外一个新问题。

除此之外，最近的融资成本也是低的可怕，各种银行信贷部门打电话，要不要贷款，无抵押无担保。还有一些瞄准小微企业，给你释放创业贷。

在这时候能够贷款的人，都能够享受到国家利好，但这一部分钱，会流入到哪里？股票市场，还是房地产？



最后回到楼市上，面对国家“扩大国内市场”，我们普通人如何应对？这是一个比较头疼的问题。

国内外全部放水，原油跌、股票跌，金价跌、基金跌、比特币跌，除了房价没跌之外，都是跌跌不休。尽管听各路专家说，股票市场一定大涨，所有人都低估了A股，但面对股票所表现出来的貌似系统性风险，连大牌房企都扛不住，还是让人感觉危险十足。

问不问房看需求，买不买房看政策，如果国家政策宽松，包括LPR5年期如果降低，水就要渗入进来。如果一点水都不放，那可能房价就要挺不住，这不是唬人，是现实情况。

因此，金融政策再次放松与否，就看最近降息与否，但从各方面蛛丝马迹来看，房价上行的可能性就要超过下跌的可能性，但绝对不可能普涨！

进群/加微信：xusandao123

我心如烟卸

今年经济不好不适合买房

真不是我干的的

还买？饭就没吃的了。

崔炫俊献

我工作都没吃老本也想买房等大白荣了看看是后买得起