戴着口罩抢房？冷静！楼市小阳春言之过早

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来源：凤凰网房产南京站

戴着口罩抢房，楼市一池春水已被搅动？

这两天，多家媒体报道称，买房人戴着口罩排队抢房的盛况出现了，继深圳、上海之后，南京的买房人也在房管局前排起长队，因此下结论：楼市小阳春已经到来。

一场疫情尚未完全结束，楼市当真从各行各业中率先回血了？

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先来看看南京。

因为尚无大规模线下开盘，南京楼市的“热闹”发生在部分售楼处与房管局。

拥挤的售楼处

上个周末，南京城里一些楼盘迎来节后首波人气小高潮。

· 宇宙中心河西神盘华新城，即将开售最后170套房源，加上售楼处重新开放，一下吸引一大波买房人到访。据置业顾问透露，公开的第一天，他们接待的客户就超两百组。

· 河西金茂府在上周末公开185㎡精装样板间，尽管需要验资300万才能看房，南京的富豪们也将售楼处沙盘围了个满满当当。

· 城北锦麟融誉府售楼处到访量激增，据了解，即使不是周末，它们上周的日均到访量也在80-100组，如果不是戴着口罩，可能会认为这是节前的火爆场景。



热闹的房管局

连续几天，朋友圈都可刷到买房人戴着口罩在房管局门前排起长队的照片。

朋友圈里也有置业顾问发文：在外地出差的客户想开购房证明，结果预约了两周还没约上，可见等待开购房证明的买房人数量之多！



确实，眼前这幅热闹的场景，和2月的冷清形成了鲜明的对比！

凤凰网房产南京站曾在3月17日在华侨路大厅和中央门大厅前随机采访，了解排队办理业务的类型。

1.学区房过户：眼下又到一年学区房旺季，因为前期疫情耽搁，很多家长现在赶紧办理学区房交易过户，因为很多学校需要户口提前一年进学区房里，所以当下正好是办理高峰；

2.办理购房证明：这里也分两种情况：①不知道购房证明可以线上办理；②名下房产太多，为了获得购房资格，紧急前来办理房产去名手续（这里面就有不少冲着华新城而来的土豪）；

3.去年买房尚未办理过户手续：去年岁末买房，尚未办理过户手续，结果被疫情耽误，现在疫情缓解后，正常办理手续；

4.刚需、改善客户入市：这部分群体购房都是用于自住，判断当下房价尚可接受，且银行利息处在地位，又害怕下半年房价上涨，尽早购房入市。

02

看着热热闹闹，市场的表象之下，购房人真金白银买单的楼盘去化成绩又如何？

· 疫情下首个开盘的河西青奥村，截止到3月19日，青奥村1幢房源已经累计认购132套，成交4套，去化率在6成。而4号楼目前的可售套数为133套，在二次开盘期间售出30套左右。



· 随后静悄悄开卖的城中豪宅金鼎湾状元府，3月10日开盘，开盘地点为金鼎湾国际接待处。开盘房源为B1-6#，共计84套房源（包含17套人才房），截止3月19日，网上房地产显示，未售住宅房源正好42套，去化率5成。



· 3月18日，江宁荣盛隽峰雅苑在售楼处首开，推出1、3、5、7#，共计132套房源，毛坯交付。户型建筑面积115-178㎡，销许均价22969元/㎡。据了解仅70多组买房人报名，无需摇号，直接平推入市。

最吸引人的是，开盘现场还有各种幅度的优惠，其中1、3#力度最大：

认筹客户享受总房款1%优惠（含认筹购房抵用券2万元优惠）。

三日内按时签约，按揭客户98折，一次性客户95折。

开盘专享优惠：仅限开盘当日认购客户三日内签约专享首付追加优惠。

综合上述多重优惠政策，最低能打94折，最多能省下24万元。这么给力的优惠，买房人买账吗？



据网上房地产数据显示，截至3月19日，该批房源仅认购45套。

以上开盘的几个项目，正好代表了南京的人才房、改善和刚需盘，然而它们的整体去化成绩，与售楼处和房管局门前的热闹，尚不能对等体现。

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相较于南京，全国已有城市出现实质性的单盘热卖景象。

上海

东滩花园，复工半个月总销金额破亿；大虹桥的首创禧瑞荟，一个周末成交了15套；1200万总价的大虹桥别墅项目，一个周末都卖了10套；新江湾学区楼盘，买房人排队买房。

深圳

3月16日深圳再现“日光盘”，万科星城288套公寓开盘后仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。此前，深圳蛇口太子湾·湾玺，单价8.7万-13.5万/平，开盘后仅用12分钟清盘，70套公寓实现销售额3.6亿元。



△招商蛇口太子湾·湾玺开盘现场图

在此，我们以太子湾·湾玺为例，缘何它可以在“特殊时期”，吸引豪宅买家“戴口罩抢货”：

①相比同区域豪宅售价，性价比明显

项目所在的蛇口地区为港珠澳深要塞，目前，项目周边的房价在15万-20万之间，而太子湾·湾玺售价在8.7万-13.5万之间，虽然是40年产权的精装公寓，仍凭借优越的性价比得到了豪宅买家的青睐。

②优惠力度大，无理由退房

为了在特殊时期“一炮而红”，太子湾·湾玺打出了较大的优惠力度。20天可以无理由退房，同时开盘折扣包括一个99折，一个98折，月底前签约再额外有99折，共计约96折。另外首付只需4.5成，先付2成，剩下2.5成首付款在今年4月底之前付清即可。这对于豪宅买家而言，可以灵活调度手中的资金，另外即便买完后悔还可以选择无理由退房。

③渠道公司卖力推广

为了实现“开门红”，太子湾·湾玺还启动了二、三级联动形式，包括中原地产、Q房、链家、美联物业等多个中介机构，据传渠道点数为3%，这意味着渠道一套房源最低抽成为60多万，最高能达到160万。

丰厚的回报自然能引发积极性，在项目开盘前，上述渠道公司的工作人员，拼命在朋友圈开启刷屏模式，并联系自己的客户进行推荐，几乎做到人尽皆知。

④深圳发展前景的超级吸引力

其实，自2019年8月18日深圳成为社会主义先行示范区之后，全国的资金和投资者都在紧盯着深圳的房产，也让深圳楼市热火蔓延，二手房成交套数不断刷新记录，豪宅新房也不断上演“日光”行情。

目前，深圳豪宅购房群体分为深圳有钱有名额、深圳有钱无名额、内地投资客几类。因为看好深圳楼市的可持续发展前景，不少没有“房票”的豪宅买家转向购买公寓产品。去年不少大卖的豪宅公寓就是受到了这波行情的影响，而湾玺则在2020年延续了这波走势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，湾玺等项目的热销并不能代表深圳楼市已全面复苏，豪宅市场是独立于住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅区域，但对于楼市而言并不具备代表性。

再结合深圳的热卖项目综合分析，它们都推出了不同程度的优惠，包括开盘现场购房折扣、1个月内付清首付款、享受20天无理由退房机会等。此外，有购房者透露，现在市场上的一些商务公寓项目甚至可以通过一些金融手段做到五成以下的首付，贷款年限也可以从10年延长至20年。

04

随着疫情的逐渐缓解，全国各地越来越多项目开放售楼处、样板间，南京后续锦麟融誉府、仁恒江湾世纪也将陆续开卖，市场普遍展望下半月入市项目会逐步增加，成交量将不断回升。

那么，当下的南京楼市是否就可以判定为，已经走进小阳春？

南京房地产业协会秘书长张辉分析认为：

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1、上周售楼处人潮汹涌或排队看房的现象，一是个别已领销许马上要开盘的楼盘，二是河西热点板块的个别楼盘，三是周末现象，因此这种热潮更多仅限于特别时间、销售期的个别楼盘。从全市整体来看，看房人数确实不断恢复增多，人气渐旺，但还算不上过分的火爆，市场整体恢复和回暖还需要一段时间，有个过程，目前正在积极向上。

2、房产交易中心排队现象，一是前期成交房源前期受疫情影响没有过户，这段时间在逐渐有序过户；二是目前实行预约制和人流控制，要按顺序排队进入，外面排队是因为大厅流量控制，并不代表人数的急剧增多。不过从最近一段时间的预约情况来看，客户量确实在稳步上升，说明二手房市场也在逐步恢复和回暖，但是还远未到火爆的程度。

3、从刚刚开盘的正方新城纯新盘去化率远低于预期，以及城北项目摇号人数不及预期，说明部分买房人还在观望，市场还没有完全恢复，现在还远没到火爆的时候。

4、个别板块和楼盘最近爆出放风价大涨的情况，更多是开发商营销手段，先抬高价格预期，制造涨价现象，利用买涨不买跌的心理对买房人形成压迫效应，这些可以理解，但最终还要看最终的批复价格进行判断。

5、总体来看，目前楼市刚刚开始恢复，看房人也在不断增加，人气在逐步有序恢复，相信后面这种升势借着金三银四的旺季效应还会持续下去，市场前景一定越来越好，但是从楼市的现实情况和调控趋势来看，今年南京楼市的主旋律依然是平稳健康发展，房价不会大起大落，所以建议买房人能够理性判断，不要因为莫须有的喊涨而感到恐慌，也没必要担心房价大幅下行，自住买房人可以根据自身情况理性买房，遇到看中的楼盘房源可积极入市。

也有市场人士表示，如果与2月相比，南京楼市热度的确在提高，而行情也出现高度市场分化的情况。南京楼市整体复苏，还需要看到刚需项目的热销从而带动整体市场，南京距离楼市小阳春还差几个刚需住宅盘。