价下跌信号来了？三大现状揭示2020年楼市真实走势

李志敏

2020年的中国楼市，不平静的开局，让接下来的走势扑朔迷离。随着楼市政策两极分化、房企优惠升级，楼市复苏在即，购房机会何在？2月多城房价止涨，2020年房价真的要降了？

政策：楼市调控走向分化

受疫情影响，2月以来全国多个城市楼市处于停摆状态。为助力楼市发展，据不完全统计，截止3月中旬超70个城市进行了80余次调控，不少城市都呈现出了政策“松绑”的状态。

除了各城市的“因城施策”外，金融政策方面也显现出了一系列松动。浙商银行“非限购”城市可首付两成，以及2月20日最新LPR5年期以上下降5个基点均为购房者提供了更加利好的购房条件。

不过，在业内人士普遍认为调控政策会在2020年迎来“大松”的时候，“房住不炒”的政策底线被重提，驻马店、广州楼市利好政策按下“撤回键”。最值得关注的是，在一片以“松”为主的楼市政策中，海南率先展现出了“紧”的一面，限制本地居民购买第三套房并且要求新拍土地现房销售。

至此，疫情下楼市调控呈现出了分化的局面。对于未来楼市政策到底会有怎样的走势，问号似乎又加大了。3月作为房企一季度最后的冲刺月，楼市复苏的重要节点，政策助力到底会呈现出怎样的状态呢？

——趋势：人才新政为主

58安居客房产研究院西部研究院分析师叶子认为，在已“分化”的调控政策走向下，单一的说3月会有更多的城市出台“松绑”利好政策已不再全面。当前各地楼市政策正从以往“一刀切”式的全国化调控，转变为“因城施策”框架下实施的精细化、差异化管理。因此未来可能会有更多城市加入到“因城施策”行列中来。

接下来，特别是3月会有更多的城市会出台微调政策助力楼市发展，而这些城市主要会集中在“二三线城市”。一方面是因为大中型城市一般购买需求旺盛，疫情影响下，购买需求更多是延迟而不是取消；同时，三四线城市支柱产业相对较少，房地产对于经济的复苏重要性更加明显。

而对于楼市政策会在哪些方面发力，叶子认为“人才新政”会是主要的突破口，这也是能很好的促进购买力复苏的重要举措。同时，人才政策也不仅仅会局限在“落户”上，在限售、房贷、以及税费方面都会进行细化，人才购房补贴等更加直接的购房红利会更有成效。

房企：优惠升级

2月初，在恒大“75折”卖房的优惠势头下，各大开发商都开启了一轮“以价换量”，涉及的优惠除了给购房者直接让利外，“全民卖房”更是一大利器。进入3月以来，恒大优惠升级、龙湖发放业主购房优惠券等将房企优惠推向了一个新高潮，但这却让不少购房者观望态度愈发浓厚。不过，据58安居客房产研究院此前发布的《疫情期间楼市报告》显示，超半数的购房者不会因为疫情改变购房计划。因此观望情绪更多的是想要等到优惠最甚，房价较低的“抄底”机会。

——趋势：4月或仍是房企优惠高发期

58安居客房产研究院西部研究院分析师叶子认为，按照历年的惯例，历经春节的空档后，2月和3月会是节后房企抢收的第一个节点。2020年受疫情影响，2月多个城市零成交，虽然3月售楼部逐步开放，但疫情还没完全解除，整体的销量也还处于缓慢恢复阶段，因此4月可能会成为房企集中冲量的又一高发期，优惠也有较大可能会持续到4月。

房价：上涨城市量创新低

对于疫情带给楼市的影响，房价一直是热点话题，不过在国家统计局公布的1月全国70城房价显示并没有多大影响。而在3月16日，国家统计局发布2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，疫情对房地产市场造成明显冲击，2月份70个城市房价涨幅稳中有落。



新房方面，2月房价环比上涨的城市数量为21个，相比1月份的47个大幅减少26个，同时也是2019年1月以来的最低值。降价的城市数量增至23个，是2019年1月以来的最高值，房价持平城市为26个，也是2019年1月以来的最高值。

同时，多个城市二手房相比新房城市复苏状态更加缓慢，连续无成交，2月二手房房价环比上涨的城市数量仅为14个，相比1月份的33个明显减少。房价持平的城市数量环比增长近6倍，为29个。此外，下降的城市数量为27，已连续9个月超过20个城市下调。

——趋势：大概率回稳

对于2月的稳中回落态势会否延续，58安居客房产研究院西部研究院分析师叶子认为，3月在同比上可能会延续2月的稳中有降的状态，但环比上看，3月和2月不会有太大的变化。而进入二季度后，楼市销售进入正常轨道，成交量上涨，再加上人才新政频出，购买需求增加，市场恢复活跃后，房价也会回稳。