疫情下的楼市：二手房价格58个月以来首次下跌

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来源：华夏时报



华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

新冠肺炎疫情爆发以来，大部分城市房地产市场的开发、销售都按下了暂停键。

3月16日，国家统计局公布了2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售和2月份商品住宅销售价格变动情况。数据显示，前两个月全国房地产的开发投资、开发企业新开工、房屋竣工数据、房企土地购置面积和商品房销售面积都出现了负增长，而能够较为真实地反映市场冷热的70城二手房价格指数，也在连续58个月环比上涨之后首次出现了下调。

“这样的情况是意料之中的，市场实际数据比现在看到的数据跌幅更大。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，1-2月出现这样的数据属于疫情下的停摆，市场更关注3-4月份的疫情逐渐平稳后的表现。

二手房仅14城上涨，部分城市无成交

从70城房价指数来看，2月份70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，价格上涨的城市有21个；二手房环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%，仅有14个城市价格上涨，占比25%。

许多城市还出现了因无成交而显示价格没有变动的情况。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，31个二线城市中，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响新建商品住宅无成交，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市二手住宅无成交。35个三线城市中，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市新建商品住宅无成交，包头、锦州和扬州等12个城市二手住宅无成交。

销售数据也反映出市场的冷淡。1-2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%，其中住宅销售额下降34.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2月份本身就是淡季，春节假期后二手房交易市场停滞，这都使得各地定价更为谨慎和保守。值得注意的是，在连续58个月二手房价格指数环比涨幅为正的情况下，此次首次出现为负的现象充分说明市场在降温，也说明房东在不断调整定价策略，以应对新冠肺炎疫情所带来的冲击。

而另一个值得关注的信号就是，一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为0.1%、0.0%和-0.1%，也就是说只有三线城市二手房数据出现了下跌。严跃进认为，这一现象进一步说明相关城市的房东在不断调整预期和定价策略，二手房买卖更加趋冷。尤其是新冠肺炎疫情下，房东的资金压力或更大，转让时定价方面会更加温和，议价空间更大。

新开工数据接近腰斩，3月资金压力恐增大

除了对房地产销售端的影响以外，疫情对开发端的影响也不容小觑。

1-2月，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%。房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。最直观的数据是，房地产开发景气指数从1月的100.30直接降到了97.39。

在这些数据中，受到了新冠肺炎疫情的影响最直接，因而导致跌幅最大的是新开工数据，接近腰斩。不过严跃进认为，3月16日开始，各地建筑工地也陆续开始复工，房地产新开工节奏会加快。而且后续若是房企融资到位，其对于新开工依然不会懈怠。

张大伟表示，2月份大部分城市房地产处于停摆状态，所以1-2月份的房地产宏观数据断崖式下调是正常现象。实际上市场实际数据跌幅还要更大，2月单月成交量基本只有正常月份的10%。

在他看来，相比于2月，3月份对于大部分房地产企业来说关乎生死存亡，如果政策没有相应的宽松，资金链断裂或将开始出现。

“房地产市场是一个年销售额16万亿的行业，目前入账接近归零，这些政策只能救房企资金链，大部分起不到影响市场的作用。”张大伟认为，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

事实上，过去的2月份已经有超过60城市发布了不同程度的房地产调控政策，大部分都是挽救房地产企业的宽松政策，以降低预售条件、减轻企业资金压力为主。不过，其中有一些放松力度较大的城市被上级约谈，政策也以撤回告终。

因此他建议，地方政府应该在不违反“房住不炒”的原则下，出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策，避免3月份出现部分房地产企业资金链断裂的可能性。