地产商现金流“绷不住”了？73城房价回落，2020年或现“降价潮”

Jacqueline季

大家都知道，开发商是靠“现金流”维持生存、创造盈利的。

过去这些年里，我们见惯了高杠杆负债的开发商，他们用“空手套白狼”的手法，手里连启动资金都没有，趁着银行信贷宽松，就敢去贷款、拿地、盖房，趁着房价水涨船高，也赚得盆满钵满。

这个过程中，最重要的便是“现金”，只要有了银行的开发贷，期房卖出去收到回款，这些钱用来继续拿地、还贷款，整个链条就能迅速周转起来，腰包里的钱也会越来越鼓。

也就是说，“回款”是现金流的核心。

但是，最近这段时间，地产商的“现金流”似乎绷不住了。
1，19个城市“零成交”。

国家统计局16日发布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月份，房价上涨的城市数量为21个，相比1月份的47个有明显减少的现象。而降价的城市数量增加到23个，呈现明显增加。

70个城市中，共有19个城市新房没有成交，24个城市二手房没有成交。而即便有成交的城市，成交量也是屈指可数。



零成交是什么概念？

没人买房，也没人卖房，售楼部关停，成交量归零，销售额归零，银行的贷款还不上，期房回款没有了，地产商周转的链条就此断裂。

如果是大型房企，可以靠发债、借钱来渡过难关，比如某龙头房企2月份的网上卖房，TOP3房企的融资幅度达到20%以上。

但对那些实力较弱，杠杆负债较高的中小房企来说，工地停工，房子没办法交付，就意味着现金流面临枯竭，距离破产重整已经不远了。
2，73个城市加入降价行列。

中泰证券研究所宏观分析师梁中华近日发布研报指出：在刚刚过去的2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多。

100个监测城市，几乎涵盖了绝大部分城市“样本”，从一二线到三四线，从沿海到中西部，从京津冀到珠三角，这个数字意味着降价的城市已经达到了73%。



上次出现如此多的城市房价回落，还是在6年前的2014年，彼时从杭州蔓延开来的降价潮，在4-5月份席卷全国，随后房价同比增速到2014年9月达到-1.1%，商品房销售面积到9月达到了-8.6%。

根据统计局在2014年8月份发布的70城房价指数，价格环比下降的城市有68个，持平的城市有1个，上涨的城市有1个，创出10年来最大跌幅。

注意这两个数据的区别：6年前是68个城市房价下跌，今年是73个。
综合这两个信号，地产商们的现金流状况，可想而知。

跟“雪上加霜”的是，克而瑞的研究报告显示，2020年将是房企发债的高峰期，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元。

前有债务，后无退路，没了现金推动，房地产行业的冬天，比我们预想的要更长久。

除了零成交、房价下跌之外，还有一个楼市的“风向标”，20年以来第一次创出了历史新低。

据CRIC数据统计，由于各地建筑工地停工延工、土拍市场一再延期的影响，2020年1-2月全国房地产开发投资额仅收10115亿元，同比降16.3%创近20年新低。



尽管3月初各核心城市建筑业开复工率均在90%以上，土拍正常化之后，部分优质地块频频挂出，房企拿地扩储热情将缓慢恢复，但是，占据房地产行业绝大部分体量的广大三四线城市，市场人气能有多少恢复尚属未知数。

那么，地产商的现金流“绷不住”，对2020年楼市有何影响？购房者又该怎么办？
首先，今年三线以下城市出现“降价潮”，已经难以避免。

三线以下的小城市，过去两年是靠棚改货币化支撑起的“虚幻”需求，随着棚改体量大幅减小，没有了拆迁户这一重要买房群体，过去两年拍出去的诸多高价地，也就没了接盘者。

这种情况下，反正房子也卖不动，还不如降价幅度大一些，试探一下市场的反应，一旦有地产商尝试降价，同行们群起跟进也就难以避免，这就是“降价潮”的逻辑。
其次，购房者切记要匹配自己的需求。

过去这些年，很多人习惯了以“升值”、“投资”的动机去买房，不管房子是不是在自己居住的城市，不管是否跟自身的工作、事业、家庭所匹配，这种不看需求买房的方式，将在2020年宣告结束。

原因很简单，地产商的现金流出了问题，高杠杆的房产投机客也肯定难以幸免，从这个角度上来说，今年开始，买房一定要“三思而后行”，不能想当然的拿整个家庭的积蓄往里冲。

清风吹袭断

二手房不好出手了。

hecgdge4

现在饭都吃不起了，房子更不敢想啊哈哈

真不是我干的的

撑不住？银行的钱拐个弯就到开发商那了

胡胡胡美丽_ss

降价50％也不过是3、5年之内的事儿，好戏还在后面呢，就等着瞧好吧！

侬去斯

好戏还在后头，如果不信，那就走着瞧！

真不是我干的的

刚交了定金，怎么办？

我心如烟卸

降价一半都买不起

明绍宗朱聿键鼻

降价由国家岀台，一线城市、二线城市、三四线城市、五线城市跌几多，升几多这样就不会齐齐大跌。房地产公司跌点价卖少两个月房子要生要死，房地产公司老板都是首富。唉！今年我们要不知道点算？