2020年起，楼市步入“下降通道”还是“上升阶梯”？经济学家讲明

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今天看到了一则新闻，关于房企降薪裁员的。

据21世纪经济报道3月17日报道，多家房企通过降薪的方式来控制运营成本，降薪的范围主要局限于中高层管理人员。某20强房企则在近期启动了大范围裁员，销售、运营、策划等岗位都有涉及。一些中小房企同样有裁员动作。

之所以开发商忍不住降薪、裁员“求生”，还是因为房子卖不动。

国家统计局发布数据显示，2020年1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%。

这是自2015年4月以来，全国商品房（累计）销售面积和销售额首次出现“双降”。

双降的背后，其实是2020年越来越难熬的处境，中小房企、购房者多年来首次面对这种局面，难免有点措手不及。



那么，对整个房地产市场来说，2020年起会步入“下降通道”还是“上升阶梯”？

笔者认为，要从2个角度展开分析。
1，人口年龄结构、流动趋势。

在去年底，300万人口以下的城市，开始逐步全面放开落户，这就意味着，各个城市之间的竞争，将进入到白热化阶段，现在流动人口有2.4亿人，这些人的走向，决定了未来的房价分布。

经济学家指出，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

因此，未来哪个城市的年轻人多，哪里的楼市才可能进入“上升阶梯”，反之，那些人口持续流出的地区、中小城市、小县城、小城镇，极有可能会迎来“下降通道”。
2，房产持有成本的变化。



房产持有成本是一个可以量化的概念，在以前，我们的房产持有成本极低，从买房、交房、持有、卖出这几个环节来看，几乎不需要付出什么成本，变现的税费由买家承担，房贷利率还能打折，持有年限少的话几乎不需要承担什么“折旧”的费用。

但是，从2020年起，房产持有成本的走高将是大势所趋。

买房的资金成本（房贷利率），当前至少也有将近5.5％，还有房屋折旧，5年房龄和10年房龄肯定有区别，按年均4%的折旧率，资金+折旧加起来就是9%的成本了。

按照9%的持有成本，如果每年房价涨幅只是在5%以内，那么就意味着拿着房子会“亏钱”。

可以预见的是，房地产市场“稳中有降”的趋势形成后，房产持有成本只会越来越高，尤其是多套房持有者，如果租金收益无法抹平月供，房价整体进入“下降通道”将是必然。
综上所述，我们可以得出两个结论。

1，中小城市大概率会步入“下降通道”，一二线城市的远郊也不保险，唯有那些人口密度大、教育医疗资源密集的区域，才有可能会步入“上升阶梯”。

2，持有房子越多，未来付出的成本就越高，这是由折旧率增长、资金成本居高不下所决定的，有房族一旦出现“入不敷出”的现象，下降通道将是大势所趋。



知名企业家宗庆后在去年接受专访时称：中国有9亿劳动力，其中2亿人受过高等教育，这是任何国家都比不了的优势。但现在年轻人贷款买房子，要还一辈子银行，还敢消费吗？各城市只能依靠卖地模式，房地产的问题要赶快改变，不能再拖下去了。

这句话点出了房地产的本质：房地产靠的是卖地收入，而各个城市的房价，全靠年轻人撑着。

如果一个城市能够吸引年轻人，那房价自然会有一个坚挺的基础，但是，大量的地市、县城、城郊区域，并没有能力留住年轻人，那房价又怎么可能会步入“上升阶梯”？
关于这个问题，经济学家李迅雷也讲的很明白。

他去年曾发了一篇报告，其中提到了一个观点：房地产的年销售面积，很难再达到17亿平米的水平。

他认为：不看库存堆积、追涨杀跌的逻辑和数据，我们就讲一个常识性的问题。我国连续三年的17亿平米的房地产销量，对应到住宅，每年解决4000多万人的居住问题，而当前每年城镇的新增常住人口不到2000万，17亿平米的销量又能维持几年？

照这个逻辑看，未来房地产的规模肯定会持续下降，大量三四线城市的房产，其实都已经进入“过剩”的阶段，在人口年龄结构不断老化，人口流动又持续向大城市涌入的前提下，假如你所在的城市既没有提供大量高收入工作的环境，又没有优质的教育、医疗资源，那未来步入“下降通道”将是一件再正常不过的事。

寒郁轩良

有理性的笔者

愿为素心人

见过的最理性的分析[赞][赞]

我是来围观的逊

中介都急着改行了，房托开始做外卖了[灵光一闪] 楼价下滑速度可想而知[灵光一闪]

飘渺九月

不涨都买不起呀！

强绝商爸摇

正因为没有优质的教育、医疗资源，所以才往有资源的地方去，优质配套匮乏的城市，降不降已经没有需求了。反过来说优质配套的城市还是看涨，尤其是核心区域。

因醉鞭名马幌

客观，公正，说理。

晓望爷

有的地方吸人的目的就是为了吸钱

就放荡不羁就h

涨

我心如烟卸

三四线城市也想要看是什么城市，比如全国百强县前几名的，人口密度很大，外来人口也多！