这个决定楼市命运的政策，90%的人都忽视了

计划你大爷计j

这两天，接连有大政策出台，又是金融放水，又是土地放权。

昨天，央行公布为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

虽然是定向放水，但山路十八弯，左拐右拐最终还是避免不了会流到房地产。等到20号，本月LPR利率下调几乎板上钉钉。

前天，也有一则波及全国的政策出台，却没引起大家的注意：国务院下放用地审批权。核心有2点：

1.将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2.试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

城市分化，格局重塑

以前的城镇化思路是控制大城市，积极发展中小城市。受限于土地不足，大城市过去都是控制人口规模，尤其是北京、上海，还要将人口向外疏解。

现在土地审批权下放，相当于打开了城市扩张的大门。各省可以自主将永久基本农田以外的农用地转建设用地，解决建设不足的问题。而试点城市更是连永久基本农田都可以自主农转建。

永久基本农田不是永远不能占用的基本农田，加上“永久”两字，体现了党中央、国务院对基本农田的高度重视，体现的是严格保护的态度。

这意味着不再追求城市平均化，对城市规模的抑制得到解放。

自主权下放最多的8个试点城市：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。这里面，有四个直辖市、四个省。这些省市，无一例外，全是经济发达、用地需求大的省市。

四大直辖市以及广东、江苏、浙江，全是城镇化率最高的省市，同时也是经济大省，只有安徽弱一些。





安徽是怎么挤进来的？

观察这些试点省市的分布，你会发现一个共性：都和中国最大的城市群紧密相关。

北京、天津：京津冀城市群；

上海、江苏、浙江、安徽：长三角城市群；

广东：粤港澳大湾区；

重庆：成渝城市群；

4大城市群全部覆盖到了，这几乎是赤裸裸地表明要扶持城市群和中心城市的发展。

其实早在2018年，就有了建设用地向发达地区倾斜的苗头，出台了建设用地指标调配的政策，给予更灵活的用地指标。这次的土地权下放，更是大大地扩展发达地区的建设空间。

18年3月，国务院出台《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》。

《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》：由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为。

《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》：人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模；

去年在中央财经委员会第五次会议上，就已经提到了：中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

说白了，不管是资金也好，人才也好，还是建设用地指标也好，都要向中心城市和城市群聚集，这是发展的趋势，由它们承担经济引擎功能。

而中心城市和城市群之外的广大地区，适合种粮食的地方就安心种粮食，生态重地就安心把生态环境保护好，负责守卫边疆的就守卫边疆。

八大试点省市，将基本农田转换成建设用地用来支持城市扩张，但18亿亩耕地红线一定要守住，必然要由另外的省市来承担更多的农田指标。

看似简单的一个土地审批权，代表的是城市间土地供给格局的改变，代表着土地资源配置理念的转变。作为试验田，首批试点省市只有8个，如果能取得预想中的结果，那么必然也会有更多城市加入进来，譬如成渝的另一核心成都、中部的武汉、郑州等几个城市。

城市格局正在迎来大变，土地审批权下放不过是长期调整过程的一小步而已。更重要的是以小观大，城市群、大城市化已经走上不可逆转的道路。



为中心城市的发展解锁

过去北京、上海为什么往外要疏解人口、产业？说白了就是人太多，地不够用。

8个试点省市，全是有着巨大人口压力的省市。

观看2018年各个省份的人口机械增长（排除出生人口，只计算净流入），广东、浙江、安徽全是人口流入大省，加上重庆，包揽了人口流入的前4名，江苏也不算差。



聚焦到中心城市上，这种人口压力更为明显。

2018年，人口增量最多的10个城市，6个都在此次土地放权试点省市里面。北京、上海都是超2000万常住人口的超大城市，天津也超1500万常住人口。



2019年，杭州、深圳、广州增量常住人口都超40万，宁波、佛山、重庆超20万，珠海、合肥超10万，这些试点省市里的核心城市几乎都有不错的人口增长表现。



很明显，过去人口增长最多的省份和城市，都在这些试点省市里面。人口体量越大，人口流入越多，越需要建设用地。

这些高房价、高地价的大城市，就应该获得更多土地。天天喊“房住不炒”，没有足够的建设用地怎么可能房住不炒？不求扭转高房价，哪怕你建人才住房、安居保障房也得用地啊。

土地审批权下放后，大城市有更灵活的建设用地指标，发展空间更大，吸引人的能力也会更强。科技是第一生产力，人口是第一生产要素，这将进一步加剧城市间的分化。



隔山打牛，暗中救市

土地审批权的下放，还有一个关键的背景：疫情冲击，经济萎靡。

地方怎么度过这个危机？出台了这么多减费降税、补贴政策，资金缺口怎么填？

土地财政不就是地方最好用的“ATM”机吗？地方有了自主审批权力后，得到更多的建设用地，不管是用来建厂也好，建房也罢，能让更多的投资项目能找得到地，不仅仅能带动投资，带动经济，还能通过卖地来解决财政收入的燃眉之急。

长远来看，地方要做好产业，也必须筑巢引凤，招商引资，产业园区、商务中心等都需要土地空间去承载。

其实，最近各地都已经在通过拍地来给财政补血了。据克而瑞土地月报显示，2月份土地溢价率回升至11.3％，同环比分别上升1.2和0.9个百分点。

各地都在使出浑身解数拍地，地王频出，楼市冷了，但土地市场却嗨得不行。

广州越秀区9年都没有拍地，结果前不久拍出单价地王，楼面价高达6.46万/平方米；

上海也在上个月拍出310.5亿元的总价地王，狠狠地奶了一口；

北京，今年前两个月，土地收入金额高达672.74亿元，位居全国第一，相当于2019年全年土地市场成交额1696.88亿元的39.6%；

下放土地审批权到省市，地方有更大的土地规划和拍卖的权力，一定程度给当下的地方财政提供支持。楼市调控就可以不用松动太多，达到房住不炒下的平衡，这一招，真高！

但也不用担心供地暴增，房价下跌。土地指标总量有规划控制是不会变的，地方可以做的更多是存量的腾挪。

譬如将郊区复垦为农田，将市区和近市区的农田转变为建设用地，产生结构性的供地变化。老城区老破小的价值会进一步的被压缩，除非是刚需需要学区，不然真的不适合将资金放在里面。

况且为了获得卖地收入最大化，地方肯定会主动限制土地供应，不会让储备土地影响土地价格。

相比对住房的影响，土地审批权下放对基建影响会更大。很多基建都需要占用到一些基本农田，现在审批下放后，不再需要国务院审批，地方可以更灵活处理，项目建设效率会更高。加上经济恢复的34万亿基建需求，接下来这些试点省市的基建会大大加速。



对于北上广深这些中心城市，用不了多久地铁就能铺满市区和重点郊区，到时候地铁房只是常态，没地铁的房子将会变成缺陷房。

随着郊区的农用地转为建设用地，郊区土地城市化的过程，也是市区辐射范围扩大的过程，郊区之外就是都市圈，这其实就是在一步步推进都市圈的发展。

一些过去地铁被驳回的城市，说不定能迎来转机。深圳当年提出14号线地铁，原本包括惠州段，但未被发改委通过，改由惠州市组织实施。

而现在土地审批权下放，意味着给地方更大的自主权，加上大湾区和都市圈发展的趋势，接下来很可能会放松对惠州地铁的要求，甚至不排除先建再报的可能。

毕竟现在就有柳州地铁（市区人口182万）未批先建的例子。





结

一面是央行放水，土地放权；一面是宝鸡降首付政策下架，广州解公寓限购撤回，驻马店公积金首付下降撤销。

房住不炒的基调不能动，经济和楼市也不能崩，怎么才能润物细无声，这就考究上层的功力了。

然而不管怎样，城市格局终究是向着城市群、都市圈、大城市化的通途前行，不管是谋发展，还是求投资，千万不要背离这时代的大潮。